Дедушка и девушка
По договору пожизненной ренты мой дедушка передал приватизированную квартиру девушке, которая ухаживала за ним пять лет. Могу ли я, внук, претендовать хотя бы на часть квадратных метров?
Леонид Егозин
– Вынуждены вас огорчить. В соответствии с договором ренты право собственности на квартиру переходит плательщику ренты с момента госрегистрации договора (ст. 583, 584 ГК). И в случае смерти получателя ренты его наследники не могут претендовать на имущество, переданное по договору.
Вы, как наследник, конечно, вправе попытаться оспорить договор ренты. Однако это удастся сделать лишь в случае, если суд установит факт неисполнения (либо ненадлежащего исполнения) условий договора плательщиком ренты: не платил за квартиру, не оказывал материальной помощи, не обеспечивал должного ухода и т.д. Все это придется доказывать в суде.
Напишите заявление
Как возникает членство в товариществе собственников жилья?
Марина Кузина
– Согласно ч. 1 ст. 143 ЖК РФ оно возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество.
Лица, приобретающие квадратные метры в доме, где создано товарищество, вправе стать его членами после возникновения у них права собственности на помещения.
Членство в ТСЖ прекращается с момента подачи заявления о выходе из него или с момента прекращения права собственности на помещение в многоквартирном доме.
Важны нюансы
Каковы полномочия органов управления ТСЖ? Как проводить общее собрание?
Сергей Владимирович
– В соответствии со ст. 144 ЖК РФ органами управления товарищества являются общее собрание его членов и правление ТСЖ. Причем общее собрание – высший орган управления. Оно созывается в порядке, установленном уставом товарищества (ч. 1 ст. 145 ЖК РФ).
К компетенции общего собрания относятся:
– внесение изменений в устав товарищества;
– принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества;
– избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
– установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;
– образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования;
– принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;
– определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;
– утверждение годового плана о финансовой деятельности ТСЖ и отчета о выполнении такого плана;
– рассмотрение жалоб на действия правления, председателя правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
– принятие и изменение по представлению председателя правления правил внутреннего распорядка ТСЖ в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положения об оплате их труда;
– определение размера вознаграждения членов правления;
– принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме;
– другие вопросы, предусмотренные ЖК РФ или федеральными законами.
Уставом ТСЖ к компетенции общего собрания также могут быть отнесены вопросы, которые обычно решаются правлением.
Согласно ч. 1 ст. 146 ЖК РФ уведомление о проведении общего собрания направляется в письменной форме лицом, по инициативе которого оно созывается, и вручается каждому члену товарищества под расписку или посредством почтового отправления (заказным письмом). Уведомление направляется не позднее чем за десять дней до даты проведения собрания.
В уведомлении указываются сведения о лице, по инициативе которого созывается общее собрание, место и время его проведения, повестка дня. Общее собрание членов ТСЖ не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были включены в повестку дня. Собрание считается правомочным, если на нем присутствует более половины членов ТСЖ или их представителей.
Нужно иметь в виду, что решения общего собрания по вопросам, отнесенным ЖК РФ к компетенции общего собрания (п. 2, 6, 7 и 12 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ), принимаются не менее чем двумя третями голосов. Решения по остальным вопросам принимаются простым большинством голосов.
Как правило, общее собрание членов ТСЖ ведет председатель правления или его зам. В случае их отсутствия это делает один из членов правления.
Кроме того, уставом товарищества может быть предусмотрено голосование посредством опроса в письменной форме или голосование по группам членов товарищества в зависимости от вида (жилое или нежилое) принадлежащих им помещений в многоквартирном доме и решаемых вопросов.
Повседневное руководство деятельностью товарищества осуществляет его правление – исполнительный орган, подотчетный общему собранию (ч. 1 ст. 147 ЖК РФ).
Правление полномочно принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением тех, которые отнесены к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов ТСЖ.
Правление избирается из числа членов товарищества общим собранием на срок, определенный уставом ТСЖ, но не более чем на два года. Именно правление избирает из своего состава председателя товарищества.
В соответствии со ст. 148 ЖК РФ в обязанности правления товарищества собственников жилья входят:
– соблюдение товариществом законодательства и требований устава;
– контроль над своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;
– составление смет доходов и расходов на соответствующий год и отчетов о финансовой деятельности ТСЖ, предоставление их общему собранию для утверждения;
– управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;
– наем работников для обслуживания многоквартирного дома и их увольнение;
– заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества;
– ведение списка членов ТСЖ, делопроизводства, бухгалтерского учета и отчетности;
– созыв и проведение общего собрания;
– выполнение иных вытекающих из устава обязанностей.
Председатель правления ТСЖ действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением или общим собранием.
Наконец, согласно ст. 150 ЖК РФ, общим собранием членов товарищества избирается ревизионная комиссия (ревизор) – не более чем на два года.
В состав ревизионной комиссии товарищества собственников жилья не могут входить члены правления товарищества. Этот орган:
– проводит не реже раза в год ревизии финансовой деятельности ТСЖ;
– представляет общему собранию заключение о смете доходов и расходов товарищества на соответствующий год, отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов;
– отчитывается перед общим собранием о своей деятельности.
Доля брата приросла
Родители умерли 15 лет назад, не оставив завещания. Они жили в сельской местности в частном доме. В том же доме был прописан и по сей день живет их сын, а наш брат. Мы, две сестры, живем отдельно. Никаких документов о наследстве не оформляли, дом старый, и он нам не нужен. А как быть брату? Как ему оформить на себя дом? Или это делать не нужно, поскольку он там живет и зарегистрирован?
Сестры Б-Ц
– Как устанавливает Гражданский кодекс, дети являются наследниками первой очереди. И если нет завещания, а все дети трудоспособны, наследуют они в равных долях. Кроме детей в число наследников первой очереди входят супруг и родители наследодателя (ст. 1142 ГК РФ).
Как только наследство открывается, наследники могут принять его или отказаться от него. Принятие наследства (ст. 1153 ГК РФ) – это не только оформление соответствующих документов, но и фактические действия, которые свидетельствуют о принятии наследства (вступление во владение или в управление наследственным имуществом, произведение за свой счет расходов на содержание наследственного имущества и пр.).
Таким образом, ваш брат фактически принял наследство, поскольку живет в доме, который является наследуемым имуществом. В течение шести месяцев после смерти наследодателя вы с сестрой могли оформить отказ от наследства в пользу брата. Но так как этого сделано не было, то скорее всего можно говорить о том, что вы и не принимали наследство.
В этом случае (ст. 1161 ГК РФ) происходит приращение наследственных долей. И теперь ваш брат является единственным наследником, то есть наследует дом и все остальное имущество в полном объеме.
Наследство оформляется у нотариуса путем подачи заявления с просьбой выдать свидетельство о праве на наследство. Свидетельство выдается наследникам в любое время по истечении шести месяцев со дня открытия наследства (ст. 1162 ГК РФ). Если нотариус откажет в выдаче, можно обратиться в суд с заявлением об обжаловании его действий и признании юридического факта фактического принятия наследства.
Ответы подготовили юристы М. Бордукова, М. Болдинова, А. Дубасова, М. Зеленев, Н. Ларин, А. Маркова, И. Павловская, И. Порубиновская