Московская жилищная газета

Жилищное право

Опубликовано на сайте: 13 ноября 2008 г. 03:34
Публикация в газете: №46 (721) от 13 ноября 2008 г.

Торг не уместен

Торг не уместен

Порождает ли право инвалида на первоочередное предоставление ему земельного участка для жилищного строительства обязанность местных органов заключать с ним договор купли-продажи участка без торгов?
Михаил Артемьев.

– Обратимся к Обзору законодательства и судебной практики за второй квартал 2008 года, утвержденному Постановлением Президиума Верховного cуда РФ от 17.09.2008. В нем сказано, что ст. 17 Федерального закона № 181-ФЗ от 24.11.1995 «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» предоставляет инвалидам и семьям, имеющим в своем составе инвалидов, право на первоочередное получение земельных участков для индивидуального жилищного строительства, ведения подсобного и дачного хозяйства, садоводства.

Об особенностях предоставления участков для жилищного строительства из земель, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, сказано в ст. 30.1 Земельного кодекса РФ. Согласно ч. 2 этой статьи продажа участков для жилищного строительства (или продажа права на заключение договоров аренды участков для жилищного строительства) осуществляется на аукционах, за исключением случая, установленного п. 27 ст. 38.1 ЗК РФ (если аукцион признан не состоявшимся по причине участия в нем менее двух претендентов).

Действующим законодательством не предусмотрены какие-либо льготы для лиц, участвующих в аукционе. Поэтому при предоставлении инвалиду участка для жилищного строительства по договору купли-продажи торги не проводятся (ст. 17 ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации»).

Из жилого в нежилое

Вправе ли орган местного самоуправления, решая вопрос о переводе жилого помещения в нежилое, требовать от заявителя представить согласие других собственников в многоквартирном доме? Речь, в частности, идет о случае, когда проект заявителя предполагает реконструкцию дома или предоставление части общего земельного участка. Причем этот участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в его состав объекты недвижимого имущества, сформирован (установлены его размеры и границы) и в отношении него проведен кадастровый учет, как того требует ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».
Правление ТСЖ «На Бронной»

– Ч. 2 ст. 23 Жилищного кодекса устанавливает перечень документов, необходимых при переводе жилого помещения в нежилое, которые собственник должен представить в орган, осуществляющий такой перевод. Указанный перечень является исчерпывающим, поскольку ч. 3 данной нормы устанавливает, что орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представления других документов, кроме тех, что установлены ч. 2 ст. 23.

Однако, как следует из положений Жилищного кодекса, для проведения реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а в отдельных случаях и согласие всех собственников. Так, пп. 1, 2 ст. 44 ЖК РФ предусмотрено, что принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, а также принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором он расположен (в том числе, введение ограничений пользования им), относятся к компетенции общего собрания собственников. В случаях же когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции (или когда реконструкция, переустройство и/или перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в доме), необходимо согласие всех собственников (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

При этом необходимо учитывать следующее. В соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса РФ под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, числа этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения. Реконструкцию следует отличать от переустройства и перепланировки, определяемых ст. 25 ЖК РФ.

Переустройство (переоборудование) жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующих внести изменения в техпаспорт жилого помещения. Более подробно данное понятие раскрывается в Постановлении Госстроя РФ № 170 от 27.09.2003 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

Перепланировка жилых помещений может включать перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов. Перепланировка подразумевает также расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (постановление Госстроя РФ № 170).

При проведении перепланировки и переустройства жилых помещений согласия собственников в многоквартирном доме не требуется. Исключение составляет случай, установленный ч. 2 ст. 40 ЖК РФ: если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме. На такие изменения должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Подведем черту. В ч. 2 ст. 23 ЖК РФ отсутствует указание о праве органа местного самоуправления потребовать от заявителя представить на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое согласие всех собственников. Тем не менее, если такой перевод связан с реконструкцией дома либо с предоставлением заявителю части общего земельного участка (при условии, что этот участок передан в порядке, установленном ст. 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ»), необходимо получить согласие всех собственников либо решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Делят на двенадцать

Почему плата за отопление взимается в течение 12 месяцев, ведь дома отапливаются лишь полгода?
А. Четверня

– Расчет оплаты услуг отопления определяется Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам и нормативами потребления тепла, утвержденными Правительством РФ 23.05.2006. Норматив отопления (Гкал на 1 кв. метр в месяц) рассчитывают исходя из общего количества тепловой энергии, потребляемой за один отопительный период многоквартирным домом, деленного на общую площадь жилых помещений и 12 месяцев. Причем показания приборов учета тепловой энергии снимаются в начале и в конце отопительного периода.

Правила устанавливают, что услуги отопления при централизованном теплоснабжении оплачиваются равномерно в течение всего года. Оплата в течение отопительного сезона предусмотрена только для домов, которые имеют индивидуальную систему теплоснабжения и оборудованы, помимо общих, внутриквартирными приборами учета тепла.

Если согласна мать

Может ли меня «прописать» муж, зарегистрированный в квартире, единственным собственником которой является его мать? Кроме того, здесь же зарегистрирован брат мужа, который живет в другом городе. Можно ли все сделать без его личного присутствия, обойдясь нотариально заверенным согласием?
Евгения.

– Ваш супруг в данной ситуации не имеет права зарегистрировать вас в квартире, т.к. единственной собственницей жилплощади является его мать.

Согласно п. 1 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением. П. 2 той же статьи указывает, что собственник вправе предоставлять принадлежащее ему жилое помещение во владение и (или) пользование гражданину на основании договора-найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании.

Поэтому только мать вашего мужа имеет право вселять кого-либо в свою квартиру и регистрировать кого-либо в ней. Т.е. для регистрации необходимо получить согласие матери вашего супруга.

Завещайте кому хотите

Могу ли я оформить наследство в виде квартиры своему несовершеннолетнему внуку от старшего сына, потому что собираюсь уехать к младшему сыну за рубеж на ПМЖ?
Альбина Кунц.

– Согласно ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. В том числе он может отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно п. 1 ст. 1118 ГК РФ распорядиться имуществом на случай смерти можно только путем совершения завещания.

В соответствии со ст. 1119 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению завещать имущество любым лицам, любым образом определить доли наследников в наследстве, лишить наследства одного, нескольких или всех наследников по закону, не указывая причин такого лишения.

Таким образом, для того, чтобы оформить квартиру в наследство вашему несовершеннолетнему внуку, вам необходимо составить завещание, которое составляется и удостоверяется у нотариуса.

Ответы подготовили юристы М. Бордукова, М. Болдинова, А. Дубасова, М. Зеленев, Н. Ларин, А. Маркова, И. Павловская, И. Порубиновская

Александр Молохов

Другие статьи на тему: Жилищное право

  • Власти против аварийности
    В России порядка 16 млн. кв.м. жилого фонда является аварийным. Из них около 10 млн. приходится на многоквартирные дома. Однако нередко так бывает, что здание, очевидно непригодное для проживания, официально к таковым не относится. Следовательно, не приходится мечтать о переселении из него в нормальные условия. Какие же усилия необходимо предпринять, чтобы признать жилье подлежащим сносу или реконструкции, и на что можно рассчитывать в таком случае?
  • Москва наступает
    Снесут ли ваш загородный дом или дачу чиновники при наступлении новой Москвы на бывшее Подмосковье, присоединенное к столице? Или вы получите компенсацию, которая не покроет и малой доли потерь? Что делать собственникам, чтобы не потерять свое кровное, как опереться на закон, который вас выручит?
  • Какой статус – такое и право
    Остался вдовцом с двумя детьми. В связи с этим теща продала свою квартиру в другом городе и приехала ко мне помогать воспитывать внуков. Я ее прописал на постоянное жительство, но теперь не знаю, будет ли это считаться ухудшением жилищных условий и не вычеркнут ли меня при этом из очереди на жилье. Что можно сделать, чтобы ничего не потерять?
    Станислав Бережной
  • Если дом оказался вдруг...
    Зимой нередко вскрываются изъяны, допущенные при строительстве нового дома, на которые первоначально мало кто из новоселов обращает внимание.
  • Верни, я все прощу...
    Mуж с женой прожили вместе много лет, сейчас в разводе. Муж жил на жилплощади жены без «прописки» (квартира приватизирована). Все эти годы жена не работала, семью содержал муж, он же платил за коммунальные услуги, делал ремонт. Может ли муж претендовать на какую-либо компенсацию своих затрат?
    Александр Ереемев