Московская жилищная газета

Жилищное право

Опубликовано на сайте: 04 декабря 2008 г. 13:15
Публикация в газете: №49 (724) от 04 декабря 2008 г.

Свои права надо уметь отстаивать

Свои права надо уметь отстаивать

Как быть, если по закону размен лицевых счетов отменили, а жить с бывшими членами семьи (скажем, при разводе) невозможно? Есть ли какие-нибудь правовые документы, позволяющие сделать принудительный обмен или еще какие действия, чтобы избавиться от этой житейской неурядицы?
Ольга Васильевна Гущина

Прежде всего учтите, что, строго говоря, никто раздел лицевых счетов, или, если правильно говорить, изменение договора социального найма, не отменял. Просто такова правоприменительная практика в Москве, а за пределами кольцевой дороги она иная.

Действительно, такого понятия, как «изменение договора социального найма жилого помещения путем заключения отдельных договоров найма с гражданами, проживающими в одной квартире», в новом Жилищном кодексе, который вступил в силу с 1 марта 2005 года, специально не предусмотрено.

Вместе с тем новый ЖК РФ не содержит и положений, запрещающих заключение отдельных договоров найма, а свобода усмотрения граждан в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и/или иных предусмотренных жилищным законодательством оснований прямо предусмотрена в ст. 1 ЖК РФ.

Согласно ч. 1 ст. 82 ЖК РФ граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений.

Таким образом, Жилищный кодекс допускает возможность существования отдельных договоров найма у граждан, проживающих в одной квартире как вариант изменения двух договоров социального найма путем их объединения в одно целое.

Согласно ст. 11 ЖК РФ изменение жилищного правоотношения – это один из способов защиты жилищных прав (статья 11 ЖК РФ).

Лoгическое толкование является одним из видов толкования права. В логике, в частности, имеется правило: если разрешено большее, то допустимо и меньшее. Отсюда, исходя из логического толкования статьи 11 ЖК РФ, можно сделать вывод и о возможности изменения договора социального найма жилого помещения путем его разделения.

Согласно п. 3 ст. 672 ГК РФ (в ред. Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ) договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством, другие положения ГК РФ применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.

Наконец, согласно ч. 1 ст. 7 ЖК РФ, в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения.

В Главе 8 «Социальный наем жилого помещения» ЖК РФ, с одной стороны, отсутствует как норма, прямо запрещающая, так и разрешающая изменение договора социального найма жилого помещения по требованию совершеннолетнего члена семьи нанимателя. С другой стороны, пункт 1 статьи 82 ЖК РФ предусматривает право граждан, проживающих в одной квартире, пользующихся в ней жилым помещением на основании отдельных договоров социального найма и объединившихся в одну семью, требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений.

В этой связи, по аналогии закона (статья 82 ЖК РФ), полагаю возможным и изменение договора социального найма жилого помещения по требованию совершеннолетнего члена семьи нанимателя жилого помещения. Следуя аналогии закона, если отдельные договоры можно объединить в один, то и один договор возможно разделить на несколько тем же путем.

Заключение отдельного договора найма с бывшим членом семьи нанимателя не противоречит также и основному принципу гражданских правоотношений «разрешено все, что не запрещено», которое сформулировано в п. 1 ч. 1 и пп. 1 п. 2 ч. 1 ст. 8 ГК РФ: гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности; в соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Кроме того, по требованию одной из сторон любой договор, в том числе и договор социального найма, может быть изменен по решению суда, в частности, при существенном нарушении договора или существенном изменении обстоятельств (статьи 450–451 ГК РФ). «Существенность причины» есть оценочное понятие, к числу которых, на наш взгляд, можно отнести и невозможность совместного проживания в случае расторжения брака, и наличие конфликта между членами семьи нанимателя.

Таким образом, систематическое, историческое, логическое и языковое толкование норм ЖК РФ и ГК РФ, который также является источником жилищного права, позволяет сделать вывод: изменение договора социального найма жилого помещения, заключение отдельного договора найма по требованию совершеннолетнего члена семьи нанимателя возможно как по соглашению членов семьи нанимателя, так и в случае спора по решению суда.

Полагаю, что на всей территории РФ действует единый ЖК РФ, и ситуация, когда в отдельных регионах страны суды и после 1 марта 2005 года продолжают спокойно изменять договора социального найма, а в других регионах в угоду политическим негласным установкам запрещают «плодить коммуналки, фактически их умножая», – недопустима с точки зрения необходимости соблюдения принципа адекватности правовой действительности. И кому как не Верховному суду РФ, стоящему на страже единообразия судебной практики, пора вмешаться в данную ситуацию. Иначе за него это сделает Конституционный суд РФ!

Что касается принудительного обмена, то добиться его можно только через суд в соответствии с правилами ст. 72–74 ЖК РФ. Однако учтите, что для этого вы должны через риелторов подобрать несколько подходящих вариантов обмена (подходящих с точки зрения равноценности прежде всего для ответчиков) и предъявить их суду.

По закону наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.

Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах.

Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.

Ваш гараж – ваша крепость?

Строят новую дорогу, притом собираются сносить наши частные гаражи в ГСК, ничего не предлагая взамен. У нас есть все разрешительные бумаги на их установку. К кому нужно обратиться и какие на этот счет есть законы, чтобы остановить самоуправство ретивых строителей?
Павловы

Если у вас действительно есть, как говорил профессор Преображенский, «окончательные бумажки», а именно свидетельства о праве собственности на гаражи и свидетельство о праве собственности на землю под ними, – можете спать спокойно.

Если же нет, то скорее оформляйте нужные документы как следует, одной только разрешительной документации будет мало.

Согласно ст. 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится, например, отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка.

Согласно ст. 239 ГК РФ в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящееся на данном участке, – это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном соответственно статьями 279–282 и 284–286 ГК РФ.

Обращение в государственную собственность имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц (национализация), производится на основании закона с возмещением стоимости этого имущества и других убытков в порядке, установленном статьей 306 ГК РФ.

В любом случае без решения суда никто снести ваши гаражи не имеет права – это уголовно наказуемое деяние, которое может быть квалифицировано либо как самоуправство, либо как превышение должностных полномочий.

Ответы подготовили юристы М. Бордукова, М. Болдинова, А. Дубасова, М. Зеленев, Н. Ларин, А. Маркова, И. Павловская, И. Порубиновская

Александр Молохов

Другие статьи на тему: Жилищное право

  • Власти против аварийности
    В России порядка 16 млн. кв.м. жилого фонда является аварийным. Из них около 10 млн. приходится на многоквартирные дома. Однако нередко так бывает, что здание, очевидно непригодное для проживания, официально к таковым не относится. Следовательно, не приходится мечтать о переселении из него в нормальные условия. Какие же усилия необходимо предпринять, чтобы признать жилье подлежащим сносу или реконструкции, и на что можно рассчитывать в таком случае?
  • Москва наступает
    Снесут ли ваш загородный дом или дачу чиновники при наступлении новой Москвы на бывшее Подмосковье, присоединенное к столице? Или вы получите компенсацию, которая не покроет и малой доли потерь? Что делать собственникам, чтобы не потерять свое кровное, как опереться на закон, который вас выручит?
  • Какой статус – такое и право
    Остался вдовцом с двумя детьми. В связи с этим теща продала свою квартиру в другом городе и приехала ко мне помогать воспитывать внуков. Я ее прописал на постоянное жительство, но теперь не знаю, будет ли это считаться ухудшением жилищных условий и не вычеркнут ли меня при этом из очереди на жилье. Что можно сделать, чтобы ничего не потерять?
    Станислав Бережной
  • Если дом оказался вдруг...
    Зимой нередко вскрываются изъяны, допущенные при строительстве нового дома, на которые первоначально мало кто из новоселов обращает внимание.
  • Верни, я все прощу...
    Mуж с женой прожили вместе много лет, сейчас в разводе. Муж жил на жилплощади жены без «прописки» (квартира приватизирована). Все эти годы жена не работала, семью содержал муж, он же платил за коммунальные услуги, делал ремонт. Может ли муж претендовать на какую-либо компенсацию своих затрат?
    Александр Ереемев