23:53:28
13 июня 2024 г.

Многоквартирная копилка

ЖКХМы встретились в Роттердаме, на коллоквиуме по вопросам местного самоуправления. Инкери Виртанен – зам. генерального директора жилищного департамента Хельсинки. Разговор вертелся вокруг темы, особенно актуальной сейчас: где и как хранить деньги? Оказывается, их можно вкладывать… в свой дом.

На паях с государством

– В каком доме, если не секрет, живете вы?

– Это пятиэтажное строение в южной части столицы Финляндии. Наш департамент находится недалеко – на работу хожу пешком. В доме всего 14 квартир, так что они достаточно просторные. Вообще в нашей стране на человека приходится более 30 кв. метров жилплощади.

– Ваши соседи состоятельные люди?

– Они – акционеры. Не скажу, чтобы у них был большой капитал, но стоимость акций постоянно растет. Растет даже сейчас, несмотря на кризис. «Выгодное предприятие» – это как раз и есть дом, в котором мы живем.

Акционерами собственных домов является половина населения Финляндии. По сути, это одна из форм вложения денег. В домах, похожих на мой, живут и многие мои коллеги по работе, включая мелких клерков, секретарей, шоферов.

– Когда в России стали возникать первые жилищные объединения, а понятия «товарищество» еще не было, они себя тоже называли АО, ООО, ЗАО. Скорее, по незнанию, да и модно – ведь никаких акций у дома не было.

– Не было бы и у нас, если бы не помощь государства.

– С этого места, пожалуйста, подробнее.

– Тогда вернемся в 1950-е годы. Страна была не то чтобы разрушена, но многие строения пришли в упадок. Было ясно: одному государству с проблемой не справиться, ведь требовалось не только восстанавливать имеющиеся дома, но и строить новые. И тогда правительство обратилось за помощью к населению.

– Знакомая ситуация. Кооперативы?

– Не совсем так. Люди тогда не могли купить квартиры даже в рассрочку, и потому упор был сделан не на строительство, а на реконструкцию, иногда просто на поддержание существующего жилищного фонда в нормальном состоянии. Но у государства и на это не оказалось средств, поэтому гражданам было предложено открывать в банках целевые (только на жилье) накопительные счета, на которые половину средств перечисляли они сами, а другая половина – в виде ссуды – выделялась банками под гарантию государства.

Причем правило было такое: только накопив на счету 50 процентов стоимости жилья, можно обращаться за кредитом. Благодаря этому, к слову, получила развитие и банковская система страны, что положительно сказалось на экономике в целом. Все это и заложило основу полугосударственных коммерческих предприятий, какими мыслились жилые дома.

Дом превращался в акционерное общество, где жильцы обладали половиной акций. Потом они выкупили у государства вторую половину и стали полноправными владельцами квадратных метров. По сути, вся реконструкция проводилась за счет жителей.

Подарок шведской королевы

– Своего рода реформа ЖКХ… Но как удалось уговорить граждан тратить деньги на капремонт и дальнейшее обслуживание домов? Ведь одно дело дом, другое – квартира. Как говорится, у меня над головой не каплет, а до остального дела нет…

– Конечно, часть жильцов была инертна, не без того. Но расчет был на то, что люди все-таки поймут выгоду от вложения средств в собственные жилища, поэтому уговаривать никого не приходилось. Так появился новый вид акций.

– Одно дело, если покупаются акции развивающегося предприятия. А какая прибыль у дома?

– Чем более ухоженным становится дом, тем выше его стоимость. Иными словами, можно сделать так, что по прошествии времени цена квартир в нем будет не падать, а расти – независимо от конъюнктуры на рынке недвижимости. Расти просто потому, что жить в доме станет комфортнее. А если учесть, что этой недвижимостью можно распоряжаться, т. е. не только продать, но и сдать в аренду, то люди, по сути, увеличивают свой капитал.

Кроме того, сама система ценных бумаг позволяет привлечь граждан к управлению предприятием, в данном случае – жилым строением. Для некоторых это фактор престижа, признак достигнутого успеха. Ведь теперь человек может назвать себя хозяином, предпринимателем.

– Ну, хорошо: дом – ваш. А земля?

– Она тоже была выкуплена у города. Вообще, в Финляндии земля находится в госсобственности, но у Хельсинки особый статус: еще 500 лет назад шведская королева (тогда мы находились под протекторатом Швеции) подарила землю городу. С того времени по поводу земельных отношений жители столицы имеют дело только с муниципалитетом.

Если говорить более подробно, мы землю даже не выкупали, т.е. деньги в этом процессе не участвовали. Владелец земли (муниципалитет) получил в счет ее стоимости несколько квартир, которые использовал по своему усмотрению. Поначалу это было социальное жилье, но потом оно приватизировалось – конечно, возмездно, и новые собственники тоже становились акционерами нашего общества. Стали участвовать в принятии решений по организации жизни дома.

Заработать на ремонт

– Итак, мы подошли к проблемам жилищного самоуправления. В чем оно проявляется в том доме, где живете вы?

– Во-первых, мы выбираем собственное правление. И могу сказать, что я не только вхожу в руководство департамента, но и являюсь председателем нашего правления. Работа эта платная. Какие деньги? Здесь все решают акционеры. Если они сочтут, что я достаточно хорошо забочусь о доме, то назначат мне премию. Но, честно говоря, я всегда от нее отказываюсь.

Собирается правление дважды в год и тогда определяет сроки, а также объем капремонта дома, сумму жилищных расходов каждого акционера. Нанимаем управляющую компанию, которая ведет потом все наши дела с поставщиками ресурсов и другими коммунальными организациями. Но вот компанию, которая будет поставлять тепло или электричество, выбираем сами.

Наконец, решаем, брать ли кредит в банке и какой, либо обойтись собственными силами. В компетенции правления – благоустройство двора. В общем, поделили функции управления между профессионалами и жильцами. На первых приходится основная работа.

– Примерно то же самое делается сейчас и у нас – в ТСЖ, ЖСК, где основной состав – собственники. Но с управлением проблемы. Управляют, в основном, прежние государственные дирекции, хотя нынче они становятся частными. Правда, стиль работы зачастую остается прежним.

– Что касается Финляндии, то монополистов в сфере, о которой идет речь, у нас нет. И это относится не только к обслуживающим организациям, но и к поставщикам ресурсов. Можно, например, заключить договор с испанской или германской компанией, и получать электроэнергию соответственно из этих стран. Так же обстоят дела с теплом. Главные критерии: качество, цена, надежность.

Оценка объективная. В Финляндии нет квартиры, которая не была бы оборудована соответствующей измерительной аппаратурой. Кроме того, существует национальная ассоциация акционерных жилищных компаний. И есть специальное соглашение между этой ассоциацией и снабжающими организациями. Если надо, ассоциация всегда поможет нам сориентироваться на рынке коммунальных услуг. А при необходимости – защитит от недобросовестного поставщика.

– Может ли дом вообще приносить прибыль? Скажем, от использования земли, выгодной сдачи квартир в аренду, экономии ресурсов.

– Конечно. Но все деньги тратятся исключительно на ремонтные работы. Так записано в уставе нашего акционерного общества.

– Всегда ли жильцы приходят к согласию?

– Нет, конечно. Голосуют числом акций – у всех оно разное, и те, у кого их больше, в сущности, определяют жилищную политику дома. Бывает, что не всем она нравится. Но решающий голос – у крупных акционеров.

– Так и в наших товариществах. Только там играют роль не акции, а кв. метры: у кого больше квартира, тот хозяин положения. Правда, есть мнение, что это не очень демократический принцип.

– По-моему, все справедливо: хочешь вершить дела дома, вкладывай в него больше денег. Кстати, у нас размер квартиры не всегда выступает решающим фактором. Ведь учитывается и то, насколько она комфортна, удобна, в каком состоянии находится. А это опять-таки зависит от того, сколько в квартиру вложено средств.

Если финансы поют романсы

– А не бывает так, что у жильца вдруг не оказывается средств платить за содержание дома? К примеру, человек потерял работу или понес большие расходы (что-то случилось в семье). Что ни говори, а любые акции – всегда риск. Пусть даже они вложены в собственное жилище.

– Возможно, вы по-своему правы, хотя в нашем доме неразрешимых проблем с финансами ни у кого не возникало. Хотя в принципе такие ситуации предусмотрены. В этом случае управляющая компания предлагает владельцу освободить квартиру, и сама сдает ее столько времени, сколько требуется для того, чтобы погасить долг. Банкрот тем часом арендует более дешевое жилье, а если и оно не по карману, подает заявление в муниципалитет на социальную квартиру. Таких квартир – всего десять процентов в жилом фонде страны, и, как правило, в течение года соискатель может на нее рассчитывать. Однако и в дальнейшем государство его не бросает. Примерно 20 процентов квартиросъемщиков ежемесячно получают чек на покрытие жилищных расходов.

– Теперь о каждодневном содержании дома. Кто несет за это ответственность?

– Сами жильцы. Это и есть та часть управления, которую мы взяли на себя. Сами нашли обслуживающий персонал – среди наших же жильцов. Правда, они не акционеры, мы сдали им квартиру на льготных условиях. Муж и жена. Он, как говорится, мастер на все руки – и кран починит, и стекло вставит, и зимой очистит от снега дорожки. Жена в основном занимается уборкой помещения. Но часто супруги работают вместе – помогают друг другу. Мы довольны. Проблем с обслуживанием не знаем.

– То есть вы как председатель правления этим не озабочены? И все остальные довольны? Но так не бывает…

– Почему же? Дом, если можно так сказать, работает как хорошо отлаженная машина, перебоев нет. Конечно, какие-то проблемы надо решать всегда. Вот недавно позвонил менеджер управляющей компании и сказал, что сломалась уборочная машина. Ремонт стоит дорого. Не лучше ли приобрести новую? «Конечно, лучше!» – к его радости ответила я. На ближайшем правлении эта трата была утверждена, и вопрос закрыли.

Главное в том, что мы ни от кого не зависим, сами заботимся о доме, а потому не допускаем критических ситуаций. Решаем все заблаговременно. А потому не испытываем трудностей, с которыми сталкиваются муниципальные дома.

Юлия Могилевская

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация