Лекарство от обветшания по-эстонски
Фонд «Институт экономики города» организовал поездку российской делегации в Эстонию для изучения опыта работы жилищных объединений и знакомства с жилищной политикой этого прибалтийского государства. Побывал там и депутат Госдумы РФ, председатель совета по жилищной политике партии «Справедливая Россия» Олег Шеин.
Очередь без права приватизации
– Олег Васильевич, наверняка во время поездки сравнивали их жилье и наше. Что бросилось в глаза?
– Значительная часть жилья в Эстонии была построена в 50-80-е годы прошлого века, управлялась ЖЭКами, и рыночные реформы в жилищной сфере здесь идут уже 18 лет. Однако проблемы ветхого, аварийного жилья практически нет. Общее состояние несущих конструкций хорошее, даже если речь идет о деревянных строениях. В Эстонии жилищные товарищества получили реальную поддержку органов власти, а, помимо бывших ЖЭКов, на рынок быстро вышли частные фирмы. Поэтому не было такого процесса обветшания жилищного фонда, какой происходил в России в 1991-2008 годах.
– Есть ли очередники? Как решаются их проблемы?
– В очереди на жилье в Таллине стоят 2500 семей. Примерно 1100 из них – жертвы реституции, то есть возвращения домов прежним, довоенным хозяевам. Кроме них, в очереди стоят погорельцы, сироты, освободившиеся заключенные. Жилье дают без права дальнейшей приватизации.
Интересен один из механизмов строительства социального жилья. Мэрия предоставляет фирмам-застройщикам землю, те возводят социальные дома и сдают мэрии в аренду по 100-125 крон за кв. метр. Мэрия, в свою очередь, сдает жилье в аренду по социальному найму по 25 крон за кв. метр, а разницу возмещает из бюджета. Муниципального фонда почти нет, так как 95 процентов квартир в городе приватизировано. Можно отдать свою квартиру и получить пансион в доме престарелых.
– Цены тоже диктуют «коммунальные» монополисты?
– Стоимость воды и тепла в Эстонии растет очень быстрыми темпами. Все основные предприятия– поставщики коммунальных ресурсов – находятся в частных руках. Коммунэнерго продали французской фирме. Водоканал – английской. Продажу Водоканала в мэрии считают трагедией: несмотря на то, что город имеет 49 процентов акций в этой компании, он почти не влияет на ее тарифную политику.
К слову сказать, в Эстонии сохранилось перекрестное субсидирование. Завод платит за кубометр воды больше, чем житель. Тем не менее, ресурсы экономят, как могут. Везде в домах стоят общие счетчики новейших модификаций, позволяющие регулировать подачу тепла в зависимости от наружной температуры.
– По нашему жилищному законодательству собственники отвечают за состояние дома, их имеют право штрафовать надзорные органы. А в Эстонии?
– Введены значительные штрафы. Сотрудник мэрии Таллина рассказал, что собственникам его дома дважды пришлось платить штраф за неисправность электропроводки – 8000 и 15 000 крон.
– Насколько актуален вопрос с должниками?
– Дисциплина платежей высока, поскольку действуют жесткие правила, и упрощена процедура судопроизводства. Никаких многомесячных судов ТСЖ или управляющих компаний с неплательщиком нет. На него выписывается судебный приказ, и через неделю приставы выносят имущество.
– В многоквартирных домах Эстонии так же сложно собрать кворум для принятия решений, или там собственники более ответственно относятся к собраниям?
– Собрание собственников квартир полномочно принимать решения о выборе формы управления, размере квартплаты, заключении договоров, взятии кредитов для ремонта. Нельзя изменить устав Жилищного товарищества, если на собрании было меньше половины собственников. Эстонское законодательство не предусматривает заочных голосований – только очные. Но если в первый раз не было явки, то при повторном собрании кворум уже не нужен. Могут придти три человека, и решение будет считаться принятым.
Банки отказываются признавать такие протоколы при выдаче кредитов, разумно полагая, что раз большинство собственников на собрание не пришли, то и платить по кредиту не собираются. Выходит, что если при повторном собрании достаточно любого кворума, то в доме может появиться несколько инициативных групп, и прямо противоположные решения должны быть обязательны для всех! С этой точки зрения Жилищный кодекс РФ более продуман.
Две формы управления
– Как велико на рынке управления многоквартирными домами присутствие товариществ?
– Там две формы управления – управляющие компании и жилищные товарищества. На рынке их поровну. Но большая часть товариществ привлекает для отдельных видов работ управляющие компании. При этом особых требований к ним законодательство не содержит, но они сформировали свою ассоциацию и следят за тем, чтобы на рынке не появились мошенники. Отмечу, что большая часть управляющих компаний создана из бывших ЖЭКов.
Эстонские собственники могут выбрать уполномоченного, и тогда компания имеет дело не с разрозненными владельцами квартир, а, фактически, с домкомом. Это похоже на российский способ непосредственного управления.
В Эстонии отработан весьма детализованный эталон – перечень базовых услуг, которые должны оказывать управляющие компании. Что касается жилищных товариществ… Их там насчитывается 8900 и объединяют они 320 тысяч квартир. В среднем на одно товарищество приходится 35 квартир. Это относительно небольшие по российским меркам дома.
– ТСЖ и земля – больной для нас вопрос…
– Землю товариществам передали еще в 90-х. Размер участка определили просто – две площади фундамента. Это общее правило. Но для того, чтобы во дворах не оказалось бесхозной земли, от него все же отступали. Ставку земельного налога представители товариществ считают высокой. Подвалы и места общего пользования товарищества получили тогда же, в 90-е годы. Примечательно, что власть этому не препятствовала.
Отчуждение общего имущества возможно по решению 2/3 собственников дома. Если кто-то из оставшихся не согласен, большинство должно подать в суд и доказать, что продажа, к примеру, крыши для строительства мансарды не ухудшит качества дома и не снизит рыночную стоимость квартир.
Для финансовой устойчивости и обеспечения кредитов товарищества формируют паевые фонды (6-10 крон за кв. метр в месяц, то есть, примерно, 15-25 рублей). Они налогами не облагаются, как и средства, направляемые на ремонт.
Товарищество, как правило, создается в одном доме. Объединений из нескольких домов очень мало. Есть ограничение, препятствующее захвату домов. Даже если большинство квартир приобрел один владелец, ему для принятия решения нужен голос хотя бы еще одного другого хозяина. То есть, голосование квадратными метрами не такое абсолютное, как в России.
Труд председателя товарищества оплачивается. Он получает 6-8 тысяч крон в месяц с дома (15-20 тыс. рублей). Вообще, на управление уходит до 20 процентов от всех собираемых денег в доме.
– В Москве, можно сказать, уже сформировалась система обучения, повышения квалификации для председателей, бухгалтеров ТСЖ. Заметна просветительская работа общественных организаций. Как в Эстонии куют кадры?
– Там организована Ассоциация жилищных товариществ, куда входят 1200 домов. Остальные могут пользоваться ее консультациями. Ассоциация проводит учебу. Это удовольствие стоит 7000 крон, из которых половину председателю товарищества возмещает муниципальный бюджет. Кроме того, мэрия предоставляет свои залы и кабинеты для консультаций и встреч, которые проводят юристы и бухгалтеры ассоциации. Бесплатных консультаций нет, но членам ассоциации – скидка.
Обучающие курсы длятся 40 часов. Есть углубленные – рассчитанные на 160. Членство в ассоциации платное: 5 крон в месяц с каждой квартиры в доме. В год обучение проходит до 6000 человек.
Мониторингом управляющих компаний ассоциация не занимается. Зато проводит сертификацию товариществ, то есть комплексное и платное обследование дома (собираемость платежей, кредитоспособность, возможности реновации, правовая и финансовая грамотность правления). По итогам обследования выдает сертификат качества на два года.
В этом есть смысл: недвижимость в сертифицированных домах стоит на 15 процентов дороже.
Вместо капремонта
– Стоит ли в Эстонии вопрос о капремонте так же остро, как у нас?
– Дома там, даже старые, находятся в хорошем техническом состоянии. Поэтому популярность приобрели программы реноваций – качественной перестройки крыш, инженерных сетей. Такие программы могут предусматривать, к примеру, регулирование теплопотребления отдельно в каждой комнате, замену плоских крыш на двухскатные каменные, устройство вентилируемых фасадов.
Программы дорогостоящие, для их реализации применяется система добровольно-принудительного кредитования. Никаких бюджетных вливаний и программ капремонта! Разве что возместить часть процентов по кредиту.
– Как кредитуются товарищества?
– Кредит товарищество берет после решения собрания, на котором должно присутствовать более половины собственников. Обеспечивается кредит имуществом товарищества – оргтехникой, мебелью, а также паевым фондом, который обязаны сформировать жители за счет своих взносов.
Банк дает кредит на 10-20 лет. При этом сами строительные работы должны быть проведены, как правило, в течение года. Строительная фирма может получить в качестве аванса не более трети от суммы кредита, остальные деньги ей перечисляют по мере выполнения работ. Банк следит за своевременностью платежей. При ее нарушении может снять часть денег со счета товарищества. Для банка важна кредитная история товарищества, то есть уровень сбора средств в предыдущие годы. Если возникают сомнения, гарантом возвращения денег становится государство – уполномоченное им агентство.
– Если товарищество деньги возьмет и не вернет?
– Тогда банк или агентство через суд обяжут товарищество взыскать деньги с его членов, в том числе описав имущество и квартиры. Платить обязан даже одинокий пенсионер. Мэрия, правда, возместит ему часть платежа. Но если он не сможет оплатить остальное, ему придется продать квартиру и переехать в дешевое жилье.