Новостройки: фантазии на тему
Многие аналитики в условиях назревающего финансового кризиса наиболее уязвимым звеном считают рынок новостроек. Так ли это? Давайте разберемся.
История из жизни
Мои знакомые буквально заболели идеей покупки квартиры в строящемся монолите напротив их нынешнего дома. Возводился дом около двух лет, сейчас построен, ждут госкомиссию. Семья рассматривает различные варианты приобретения квартиры в интересующей их новостройке.
Но вот что примечательно. Летом компания-застройщик придерживала квартиры. Например, по телефону отвечали, что самые ликвидные однокомнатные и двухкомнатные – распроданы. Зато сейчас оказалось, что якобы распроданные квартиры есть, причем, предлагаются они по тем же самым ценам, что и несколько месяцев назад. Более того, компания-застройщик пытается заинтересовать всех «неипотечных» покупателей различными акциями, льготами и скидками.
Например, стали более интересными условия по рассрочке до оформления квартиры в собственность. Каждому покупателю выдается купон на льготную покупку строительных материалов и мебели в одном из торговых центров и т.д. Но зато все, что касается ипотеки, обросло сложностями. Этот объект аккредитован в нескольких банках. До осеннего ипотечного кризиса условия в этих банках были весьма приемлемы для заемщиков. Сейчас половина из кредитных учреждений заявила о приостановке выдачи ипотеки, а оставшиеся банки при покупке строящейся квартиры твердо требуют в залог имеющуюся в собственности недвижимость…
Стоит ли ожидать падения цен?
Цены формируют многие факторы. Один из основных – покупательский спрос. Что же происходит сейчас со спросом на квартиры в новых домах? Можно ли сказать, что интерес к строящимся квартирам значительно снизился?
По мнению Владислава Луцкова, генерального директора «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ», в сентябре цены и на первичном, и на вторичном рынках жилья столицы практически не изменились, хотя спрос заметно сократился. Снижения цен аналитиками его компании не зафиксировано. На первичном рынке Подмосковья наблюдается аналогичная ситуация.
По мнению этого эксперта, наиболее вероятный сценарий дальнейшего развития ситуации – стабилизация рынка недвижимости. Однако перспективы напрямую будут зависеть от того, насколько глубоким и продолжительным будет кризис.
Но существуют и несколько иные точки зрения на сложившуюся ситуацию на первичном рынке. Например, Дмитрий Иванов, руководитель отдела новостроек одной из компаний, считает, что в сентябре на первичном рынке снижение средней стоимости квадратного метра отмечено во всех сегментах. В эконом-классе коррекция составила 1,7% по сравнению с августом, средняя стоимость квадратного метра – $4140. В сегменте бизнес-класса – 0,2%, средняя цена установилась на уровне $6560. В сегменте элитных новостроек зафиксировано наибольшее понижение – 2,5%, стоимость квадратного метра составила $16 900.
Дешевых новостроек становится все меньше
Цены пусть незначительно, но падают, в то же время дешевых новостроек становится все меньше. По информации Дмитрия Иванова, наибольшее сокращение предложения по сравнению с сентябрем 2007 года как на первичном, так в целом по рынку жилья зафиксировано в сегменте эконом-класса. В столице стало строиться на 82 % меньше, чем в прошлом году домов эконом-класса. Недорогих новостроек в Москве практически не осталось. Данный сегмент переместился в область, где больше мест для застройки и менее дорогая земля. Зато в остальных сегментах первичного рынка объем предложения значительно вырос. В сегменте бизнес-класса – на 45%, в сегменте элит-класса – в 2 раза. Это объясняется не только тем, что дорогого жилья стали строить больше, но и тем, что цены на недвижимость возросли. На фоне общего подорожания в данные сегменты нередко попадают объекты несоответствующего качества.
Как считают эксперты, основная тенденция на рынке столичных новостроек на протяжении всего 2008 года – снижение предложения в эконом-классе и смещение рынка в более дорогие сегменты. Спрос остается высоким на дешевое жилье стоимостью до 7 млн. рублей. В остальных сегментах предложение увеличивается, а продажи идут не столь быстрыми темпами, как хотелось бы застройщикам, особенно в нынешних условиях. Однако о падении интереса к строящимся объектам говорить преждевременно. Более того, для многих потенциальных покупателей приобретение квартиры в новостройке эконом-класса – единственный способ хоть как-то сократить расходы на приобретение жилья.
Что с ними происходит
Ситуация на рынке подмосковной «первички» одновременно и похожа на столичную, и в то же время несколько отличается.
По мнению Д. Иванова, рынок Подмосковья традиционно отличается большим предложением в сегменте эконом-класса и поэтому удовлетворяет тот уровень спроса, который сейчас существует. Однако и в области тенденция последнего года – стремление застройщиков возводить более дорогие объекты. Поэтому активно развивается рынок дорогого жилья и новостроек бизнес-класса. В нынешних условиях, когда некоторые застройщики испытывают проблемы с дальнейшим финансированием будущих объектов, можно предположить, что жилье эконом-класса будет возводиться в больших объемах. Гарантом таких проектов может стать государство через выделение кредитных линий на поддержку компаний-застройщиков.
Условия ужесточаются
Год-два назад многие покупатели, задумавшись о приобретении собственного жилья, выбирали именно новостройки. Причем покупка строящейся квартиры с помощью ипотеки стала весьма распространенной. Но буквально за последние месяцы ситуация изменилась.
«Ситуация постоянно меняется, и не в лучшую сторону, – комментирует Владислав Луцков. – Банки все чаще отказывают в кредитовании покупок на первичном рынке. Некоторые вообще перестали выдавать кредиты в классе новостроек. Процесс усугубляется еще и тем, что общая картина с ипотечными кредитами выглядит совсем не радужно». По его мнению, о перспективах развития ипотеки в России можно будет говорить не раньше середины следующего года.
Дмитрий Иванов добавляет: сейчас основная часть банков кредитует только новостройки аккредитованных ими компаний. В инвестиционный период процентные ставки по кредитам существенно (на 1-2%) превышают ставки процента после оформления в собственность. Практически всегда на стадии инвестирования от заемщика требуется дополнительное обеспечение, например, поручительство третьих лиц или залог имущества, находящегося в собственности заемщика или членов его семьи. Программы некоторых банков в срочном порядке изменены и этой осенью предполагают кредитование на первичном рынке исключительно под залог имеющегося в собственности жилья.
Сейчас многие банки приостанавливают, но не сворачивают программы ипотечного кредитования новостроек. Кроме того, происходит заметное увеличение процентных ставок по всем кредитным продуктам. Только в августе 2008 ставки увеличились на 0,5-1%. Примерно на столько же – в сентябре.
Упадут ли цены?
Так все-таки, что в ближайшем будущем ожидает рынок столичных и подмосковных новостроек? Относительная стагнация или падение цен?
Конечно же, сейчас любой вариант развития ситуации на рынке жилой недвижимости зависит от процессов, происходящих в экономике страны. Ряд экспертов приходит к мнению, что несколько сфер, косвенно затрагивающих рынок, демонстрируют не лучшую динамику. Это фондовый рынок, банковский сектор и, конечно же, кризис ликвидности, уже ударивший по большинству девелоперов. Крупные застройщики, скорее всего, ограничатся сворачиванием проектов, которые были запланированы на следующие несколько лет и сосредоточатся на реализации существующих новостроек. А для мелких и средних строительных компаний нынешняя ситуация может обернуться банкротствами и слияниями с более сильными застройщиками, что, в свою очередь, приведет к монополизации рынка.
По мнению экспертов, самым фантастическим развитием событий станет, если банки справятся с недостатком ликвидности на рынке и продолжат реализацию ипотечных программ, а застройщики смогут продолжить работу над отложенными проектами. В этом случае возможно небольшое проседание рынка жилья и корректировка цен на 10-15% (как и прогнозировали ранее многие специалисты в силу сложившегося уровня цен и падения спроса). Это в дальнейшем позволит нарастить необходимый уровень спроса и выйти на те объемы продаж, которые существовали в 2007 году.
Дмитрий Иванов считает, что самый реалистичный вариант сегодня связан с ухудшением ситуации в секторе ипотечного кредитования в следующем году. Ипотечный кризис ведет к снижению платежеспособного спроса и снижению объемов строительства. А это приведет к уменьшению предложения в 2009 и 2010 годах. Таким образом, скорее всего, в 2009 году на рынок будут оказывать влияние два разнонаправленных фактора. Снижение спроса на квартиры и дальнейшее снижение предложения. Снижение спроса будет давить на уровень цен, которые в таких сегментах, как бизнес-класс и эконом-класс, будут стремиться к отрицательной динамике, а низкий уровень предложения будет подталкивать их наверх. Поэтому можно предположить, что в следующем году возможна существенная коррекция стоимости квадратного метра в бизнес-классе. В эконом-классе она может быть меньше из-за очень низкого объема предложения.
На ситуацию может значительно повлиять в лучшую сторону только очень значительный рост доходов той части населения, которая заинтересована в приобретении жилья сейчас, но была отброшена с рынка нынешними ценами. Кроме того, понадобится оперативное решение проблемы с нехваткой средств у застройщиков для реализации новых и уже возводимых объектов.