Всё под контролем
Частое несоответствие прогнозов и реальной динамики цен на жилье может быть связано с пренебрежением субъективным фактором. Не исключено, что специалисты попросту недооценивают регулирующую роль первичного рынка.
Заблудились в трех соснах
Суждения экспертов по поводу предстоящего изменения цен на столичном рынке жилья до такой степени разнонаправлены, что впору говорить о растерянности аналитиков. Одни пророчат резкий рост цен, другие – падение.
И это уже не в первый раз. Как же так получается, что, исходя из одних и тех же предпосылок, самые квалифицированные и именитые эксперты делают диаметрально противоположные выводы? Это как если бы к двум яблокам прибавить два по мнению одного специалиста получится пять, по мнению другого четыре, а по мнению третьего вообще одно. Однако автор далек от мысли иронизировать по этому поводу. Понять аналитиков можно. Казалось бы, самые обоснованные прогнозы взяли привычку не оправдываться.
Сейчас объективные факторы говорят в пользу снижения цен на жилье. И дело не только в подешевевшей нефти или дорожающих ипотечных кредитах, а просто в выдыхающемся спросе. Не может никакой товар бесконечно дорожать быстрее инфляции. Когда-то рост должен прекратиться. Людям надо привыкнуть к новым ценам. А эксперты все равно сомневаются в падении рынка.
Кто в доме хозяин
Возможно, что проколы в прогнозах вызваны целенаправленным влиянием на ситуацию со стороны первичного рынка, который в нужный момент вопреки объективным предпосылкам удерживает цены за счет сокращения предложения. Поводом для гипотезы послужили данные Росстата о существенном снижении в первом полугодии ввода жилья в столичном регионе. Как-то очень вовремя это случилось, как раз в тот момент, когда пошли разговоры об ожидаемом падении цен.
Другое дело, какова способность первички влиять на цены? Принятая у нас модель, хоть и признает определенную организованность первичного рынка по сравнению со вторичным, однако не склонна преувеличивать его регулирующие возможности. В общем объеме сделок доминирует вторичный рынок. На его долю приходится до трех четвертей всех операций. В этом смысле «первичка» оказывается как бы на втором плане.
Аналитики строят свои прогнозы, опираясь во многом на информацию о спросе и предложении. Но у столичной торговли жильем есть одна особенность: на «вторичке» преобладают так называемые альтернативные сделки: человек продает одну квартиру и покупает другую, следующий делает то же самое и т.д. Образуются длинные цепочки из пяти, семи и более сделок. И все это, по сути, обмены с доплатой. «Чистых» продаж и покупок мало, поэтому они столь ценимы риэлторами, так как позволяют завершать цепочки.
А теперь мысленно представим себе, что на рынке по каким-то причинам совершаются исключительно равноценные обмены (но оформляются через куплю-продажу). Например, с целью поселиться ближе к месту работы. Предположим, что за год 100 тыс. семей поменяли свои квартиры. И что, на этом основании можно утверждать, что платежеспособный спрос и предложение составили 100 тыс. квартир? Нет же, конечно. Население города в результате не получило ни одного дополнительного квадратного метра, и не истратило ни копейки денег (а лишь переложило их из кармана в карман). То есть предложение и платежеспособный спрос нулевые.
Подлинный спрос – это то количество денег, которое население в целом готово израсходовать на улучшение жилищных условий. А реальное предложение – это те квадратные метры, которые повышают совокупную обеспеченность граждан жильем. По сути, это – новостройки.
Конечно, представленная картина идеализирована. В действительности на вторичном рынке есть и чистые продажи. В процессе имущественного расслоения часть жилплощади переходит от беднеющих граждан к обеспеченным. Появляется дополнительное предложение потенциальным покупателям. Тем не менее, ясно, что реальное предложение на вторичном рынке в несколько раз меньше, чем если судить о нем по рекламным объявлениям о продаже. Тогда становится понятно, кто в доме настоящий хозяин. Мощнейший регулятор – объем реального предложения – сосредоточен в руках первичного рынка. И у застройщиков есть стимул им воспользоваться.
Золотой запас
У всякого бизнеса есть две возможных стратегии поведения: максимализация размера прибыли или нормы прибыли. В рамках первой предприниматель готов производить много, продавать относительно дешево и увеличивать общую прибыль за счет объема продаж. Во втором случае товара выпускается мало в надежде выжать предельную выручку с каждой штуки. В России исторически доминирует второй вариант. Правда, руководитель информационно-аналитического агентства Александр Крапин некоторое время назад предположил, что изрядно возмужавшие крупные игроки строительной отрасли постепенно начинают менять свои взгляды, готовы строить больше и продавать дешевле, зарабатывать на объемах. Однако думается, что аналитик поторопился. К примеру, генеральный директор одной из компаний Наталья Кирпиченко на недавнем международном инвестиционном форуме в Санкт-Петербурге, правда в связи с другим поводом, напомнила о «… старой привычке инвесторов ни с кем не делиться сверхприбылью, что способствует увеличению стоимости квадратного метра…».
И дело не только в психологии. Ограниченность земельных ресурсов столицы подталкивает инвесторов крайне рачительно относиться к каждому участку, выжимать из него по максимуму. Год назад, по словам руководителя московского Стройкомплекса Владимира Ресина, на руках у застройщиков было инвестиционных контрактов примерно на 20 млн. кв. м жилья. При нынешних темпах этого хватит всего на 8 лет работы. А дальше земли нет. Новых участков на торгах почти не появляется, впредь мэр города Юрий Лужков распорядился выделять городскую землю исключительно под городские программы.
Спрашивается, в этих условиях куда застройщикам торопиться? Строить много и дешевле – это не по-хозяйски распылять ценнейший земельный ресурс. Они и не торопятся. Сплошь и рядом сталкиваешься с тем, что сегодня продают жилье на участках, полученных пять, семь и более лет назад.
Будут держаться до последнего
Ситуация на рынке для продавцов сегодня не из лучших. Заголовки типа «Призрак кризиса замаячил в недвижимости» появляются в прессе неспроста. Однако такое в новом веке было уже трижды. И всякий раз цены лишь на время приостанавливали свой рост. Дальше «рекламных» акций и небольших скидок дело не заходило. Последняя стагнация (2007 г.) была наиболее жесткой. Запущенный с легкой руки тогдашнего руководителя МЭРТ Германа Грефа тезис об «инвестиционном пузыре» грозил рынку жилья масштабным обвалом. Но ничего, цены устояли. Полагаю, что в решающей мере это было достигнуто стараниями первичного рынка. Скорее всего, и сейчас удар по ценам будет отражен застройщиками через варьирование объема предлагаемого к продаже жилья.
Руководитель PR-отдела инвестиционно-девелоперской компании Сергей Лядов лишь отчасти разделяет идею о регулирующей роли первичного рынка, справедливо замечая, что ввод жилья (сократившийся в первом полугодии) и продажи – вещи разные. Однако он обратил внимание, что все чаще застройщики начинают строительство и по некоторым объектам воздерживаются от продаж. По его словам «это свидетельствует об определенном запасе прочности, нет сейчас такой острой необходимости продавать на этапе забора или котлована». Это и впрямь подтверждает возросшую финансовую устойчивость столичных застройщиков и их свободу в действиях. Поэтому не удивлюсь, если снижением предложения им удастся не только отстоять нынешние цены, но и протолкнуть их еще выше. Тут поневоле засомневаешься с прогнозами.