Налетай, подешевело
О том, что рынок недвижимости вот-вот рухнет, сегодня не говорит лишь ленивый. А вот рецепта, что предпринять, чтобы на все «сто», увы, пока еще никто не дал. Итак, ждать ли, когда цены опустятся еще ниже, покупать ли? Что на самом деле происходит на рынке жилья?
Про 36,6
– Согласен, многие аналитики, действительно, плохо представляют ситуацию, – говорит заместитель генерального директора компании «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Леонид Муравин. – Не буду отрицать, что рынок недвижимости был перегрет в последние годы. Дошло до того, что стоимость самой дешевой однокомнатной московской квартиры в пятиэтажной «хрущевке» доходила до четверти миллиона долларов – это, наверное, дороговато. Но таков был рынок. Он всегда определяется уровнем спроса и предложения. И то, что в конце 2008 года произошла коррекция цен, – вполне нормальное явление. Но для многих наблюдателей этого мало. Аналитики наперебой твердят о грядущем обвале рынка. Откуда эта непрошибаемая уверенность? Из каких таких соображений исходят, говоря о грядущем конце света? Нет ответа.
Недавно на волнах 3-х разных радиостанций слышал, как аналитики истошно вопили: «Точно знаю, грядет снижение на 36,6%», – не унимался один. «Цены упадут на 60–70%», – предупреждал другой. «Никого не слушайте! Лишь я знаю правду, – внушал третий. – Скоро продавцы станут упрашивать: возьмите квартиру за 15–20%, не пожалеете».
А у меня напрашивается вопрос: почему именно 36,6%, а не 36,7%? Или не 12,45%?
Непонятно.
Сейчас главное – не паниковать и не бросаться в крайности. Ничего сейчас не происходит из ряда вон выходящего. Рынок входит в берега. Эта ситуация все равно рано или поздно должна была случиться.
За время роста рынка на нем сложилась, скажем так, не совсем адекватная ситуация. Ведь когда старая квартира стоит как новая – это же перебор. По мнению аналитика Олега Репченко, цена за метр в старых хрущобах упадет до 4000 долларов. Да, теоретически такое возможно, а вот на практике… Едва ли. Спросите – почему?
Сейчас предложение на рынке, действительно, значительно возросло, покупателю предоставлен широкий выбор, можно значительно снизить предлагаемую цену. И продавцы идут на уступки. Как считает генеральный директор риелторской компании Николай Андреев, скидка может достигать 10–15%. Но это предел. Массового снижения цен, о котором так много говорят, нет. Есть локальное. Когда срочно требуются деньги, тогда и уступают. И уступают – прилично, потому как наличные рубли, а еще лучше – доллары, сегодня на вес золота. Владельцы же квартир, не нуждающиеся в срочном получении наличности, жилье с продажи сняли. Нет смысла: что делать с деньгами? Куда вкладывать? В какой валюте сохранять? По мнению вице-президента РГР Константина Апрелева, ответов на эти вопросы пока нет. Поэтому самая лучшая валюта сегодня – это «недвижимая».
Прогноз:на понижение
Понятно, что экономическая ситуация в стране и мире не будет располагать рынок недвижимости к повышению цен. Они должны падать. Но как это будет происходить? Вот, что по этому поводу говорит главный аналитик Российской гильдии риелторов Геннадий Стерник: «Цены на жилье в Москве в 2009-м относительно октября прошлого года понизятся на 30–35%, т.е. вернутся к уровню конца 2007 года. Своевременные меры властей по предотвращению кризиса могут только смягчить его течение и последствия».
«Цены к весне снизятся в среднем на 10–20%, – считает Николай Андреев. – И такое снижение пойдет на пользу рынку: жилая недвижимость в столице уже давно недоступна большинству покупателей. Это значительно увеличит число сделок и позволит многим улучшить свои жилищные условия».
Что же касается рынка новостроек, то напряженная ситуация, сходятся во мнении многие аналитики, сохранится еще два года. В 2009 году на первичном рынке будет наблюдаться снижение цены предложения. Через полтора-два года экономика вновь пойдет на подъем. Но из-за замораживания перспективных проектов 2008 года будет наблюдаться дефицит предложения, и цены снова поползут вверх.
Неизменное снижение объема предложения на рынке новостроек наблюдается уже несколько лет, и существующий кризис, безусловно, усугубит ситуацию. Из-за отсутствия кредитования многие застройщики к осени могут приостановить развитие перспективных проектов, что существенно скажется на объеме предложения в ближайшие 2-3 года. «В то же время, – говорит Николай Андреев, – мы ждем и положительных изменений на рынке. Стоимость новостроек в 2009 году снизится за счет снижения цен на строительные материалы. Цемент предположительно подешевеет на 50%, арматура – на 25 и более процентов. Это, безусловно, скажется на цене квадратного метра – особенно на объектах в начальной стадии строительства. Здесь цены снизятся на 25–30%, что позволит девелоперам повысить продажи и привлечь деньги на завершение текущих проектов и развитие новых».