13:02:46
17 июня 2024 г.

Вопрос экспертам

В связи с очень высоким ростом цен на столичную недвижимость в СМИ стали циркулировать мнения, что в ближайшие годы (примерно к 2020) ипотека может сойти на нет. Или процент сделок с ее использованием будет очень незначительный. То есть прогнозируется не развитие ипотеки, а ее закат. Есть предположения, что ипотечное кредитование может уступить место накопительным схемам – стройсберкассам и кооперативам. Возможно ли это?

Валерий Казейкин, зам. руководителя рабочей группы Госдумы по реализации национальной программы малоэтажного жилищного строительства «Свой дом»:

— В «Долгосрочной стратегии массового строительства жилья для всех категорий граждан» предполагается, что в период с 2008 по 2025 г. в социальном и рыночном сегментах рынка жилья улучшат жилищные условия 48,1% населения страны, из которых:
8,2 % – за счет получения жилья в социальный наем;
5,0 % – за счет найма жилья;
20,9 % – приобретая жилье в собственность в сегменте кооперативного и индивидуального строительства;
14 % – приобретая жилье в собственность в нестимулируемом сегменте рынка.

Таким образом, рассматриваются и ипотечные и накопительные схемы приобретения жилья. О закате ипотеки говорить преждевременно. В случае принятия закона об ССК накопительная и ипотечная схема смогут дополнить друг друга.

Ольга Садовская, член правления Городского ипотечного банка:

— Да, сейчас есть проблемы с ипотекой в России, но если говорить о долгосрочных тенденциях, то потенциал российского рынка ипотеки колоссален. Об этом свидетельствует и существующий спрос на жилье, и растущие доходы россиян, и даже такой, на первый взгляд, негативный фактор, как стремительный рост цен на недвижимость. В таких условиях ипотека остается для многих миллионов россиян основным рыночным способом улучшения жилищных условий.

Стройсберкассы же в России отсутствуют по причине отсутствия законодательного регулирования. Кроме того, ССК – это отдельный дополнительный элемент системы жилищного финансирования. С одной стороны, система сходна с банковской, т.к. предоставляется кредит и предполагается, что кредитор должен иметь банковскую лицензию. С другой стороны, ССК имеет свои особенности. Главная из них – человеку дается период накопления.

Таким образом, стройсберкассы – не противовес, не конкуренция ипотеке, а дополнение, у которого есть своя целевая аудитория, свой потребитель. При наличии законодательной базы и подзаконных нормативных актов ССК – это вполне реальный для России инструмент жилищного финансирования.

Владимир Лопатин, председатель Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров:

— Странная логика! Цены на столичную недвижимость определяются не столько первичным рынком, сколько вторичным (объемы сделок несопоставимы). А на вторичном рынке эти цены, как известно, диктуются не себестоимостью, а исключительно соотношением спроса и предложения. Да и на первичном рынке в Москве запас для снижения цены при падении спроса в Москве весьма внушителен. Рентабельность бизнеса у большинства застройщиков зашкаливает за 100 процентов. Поэтому процесс удорожания жилья в столице не может длиться бесконечно. Заберутся цены на недосягаемую высоту – спрос на жилье упадет, и цены после некоторого сопротивления неминуемо пойдут вниз. Таковы законы экономики, которые даже у нас никто не отменял.

Еще более странной мне представляется эта логика в отношении ипотеки. Ведь чем выше цены, чем больше они отрываются от средних доходов населения, тем меньше покупателей могут позволить себе купить квартиру в режиме: достал из кармана и заплатил сразу. И, следовательно, выше спрос на ипотеку.

Некоторое снижение спроса на ипотеку, действительно зафиксированное в начале текущего года, лично я объясняю не ценами на жилье, а ценами на саму ипотеку, то есть процентными ставками, которые подвыросли в связи с событиями за океаном. А еще в связи с довольно заметным ужесточением требований к потенциальным заемщикам со стороны банков-кредиторов. Но не думаю, что эти тенденции способны «убить» российскую ипотеку.

Что же касается накопительных схем и их перспектив в России, то я бы всерьез к этому не относился. В той же Германии, где эти схемы традиционно развиты лучше всех, никто в накопительном режиме квартир не покупает. Там эти накопления используются только для того, чтобы облегчить людям решение проблемы первого взноса по ипотеке, который у немцев не может быть менее 40%. А у нас до сих пор не отменены ипотечные программы с ипотекой на 100%. А уж 85-90 – вообще не проблема.

Хочу также заметить, что высокие темпы удорожания жилья принципиально несовместимы с системами жилищных накоплений. На накопительной фазе будущий заемщик теряет столько, что никакими льготами по последующим кредитным процентам эти потери не компенсировать. А для индексации накоплений в России нет пока ни инструментов, ни надежных индикаторов.

Константин Апрелев, руководитель компании «САВВА»:

— Я так пессимистично ситуацию с ипотекой не рассматриваю. Несмотря на кризис американской ипотеки и углубляющийся мировой финансовый кризис, далек от мысли, что ипотечное кредитование могут заменить накопительные схемы. Ипотека – это на сегодня наиболее рыночный инструмент с более высокой финансовой прозрачностью и открытостью, инструмент, который в каждый момент времени четко фиксирует стоимость денег. А вот накопительные схемы работают на порядок хуже, что особенно ярко выражается в период кризиса. К примеру, вкладчик размещает свои деньги в размере 30-50% от цены квартиры, которую планирует приобрести, под 3-5% годовых, в надежде, что когда-то получит недостающую сумму – 50-70% от цены квартиры в кредит под 6-8 % годовых. Проблема кооперативно-кредитных схем в системе самофинансирования для тех, кто пришел в систему раньше, за счет тех, кто придет после них. А если никто не придет и не вложит средств, то откуда возьмутся деньги на кредиты? В этом и заключается главная неопределенность со сроками получения средств, необходимых для приобретения квартиры. Вторая проблема – темпы инфляции, которые сегодня даже выше ставок по банковским депозитам, и, уж тем более, рост цен на недвижимость, который обесценивает уже накопленные вкладчиками средства. Вчера (например в 2005 году) на эти деньги можно было купить двухкомнатную, а сегодня – только однокомнатную квартиру.

По этой причине закрытые накопительные схемы начинают работать только тогда, когда очень сложно разместить денежные средства под высокий процент: то есть деньги на рынке заимствования становятся дешевыми. И вкладчик выбирает альтернативу: либо положить на депозит в банке под более высокий процент и брать кредит под более высокую ставку, либо вкладывать в ССК. С учетом углубляющегося международного финансового кризиса эта перспектива возникнет не скоро.

Считаю, что закрытые системы кооперативного кредитования вообще не работают на таких рынках, как российский рынок жилья. Поэтому я очень далек от мысли, что ипотеку может что-то заменить. И когда утверждают, что в Западной Европе стройсберкассы и кооперативы прекрасно работают, значит, к сожалению, эти эксперты не обладают самыми последними данными о сокращении доли рынка таких сделок и росте доли ипотечных сделок на рынке. Ибо ипотека – это самый рыночный инструмент, прозрачный и конкурентоспособный инструмент долгосрочного финансирования, доля которого на рынке в стратегической перспективе будет только расти.

Хочу также заметить, что главная проблема роста цен на рынке и недоступности жилья для приобретения средним классом, заключается не в самой ипотеке, не в самих финансовых инструментах на рынке (их полно, они работают), а в отсутствии необходимого объема вводимого в эксплуатацию и строящегося жилья. Именно это и подхлестывает рост цен. Мы пока мало строим и не можем обеспечить потребностей людей в улучшении жилищных условий. Это и является главной проблемой. Надо развивать строительный сектор, тогда и ипотека будет работать. Поэтому, пока мы не начнем строить больше, рост цен на жилье будет продолжаться.

Ирина Клунник, директор департамента ипотечного кредитования банка:

— Высокие темпы роста цен на недвижимость не всегда позволяют потенциальным заемщикам воспользоваться ипотекой, но это также не говорит и о том, что проблему можно решить через строительно-сберегательные кассы или кооперативы.

Принцип работы ССК сводится к тому, что право на получение льготного кредита, достаточного для покупки жилья, приобретается лишь тогда, когда участник осуществит накопления в размере 40-50% от стоимости квартиры. Сейчас для многих граждан даже взнос в размере 10% от стоимости приобретаемого жилья является обременительным, что тогда говорить о накоплении 40-50%? И, скорее всего, эта тенденция не изменится в ближайшие годы.

Поэтому утверждение, что ипотека уступит место строительно-сберегательным кассам и кооперативам, на наш взгляд, не имеет под собой веских оснований.

Татьяна Микеева, директор департамента кредитования юридических лиц независимого бюро ипотечного кредитования:

— ССК получило распространение во многих странах Восточной Европы, например, в Словении и Чехии. В Германии за время существования системы было предоставлено кредитов около 800 млн. евро. Каждый третий житель Германии имеет договор строительного вклада. Через эту систему в Германии профинансирована покупка 13 млн. квартир. Очевидно, есть вероятность, что и в России ССК завоюют немалую популярность. Хотя, если учесть события 90-х годов, наши сограждане не любят вкладывать свои средства в различные фонды и кассы, особенно если потом им будут навязывать определенные квартиры, а не выплачивать реальные суммы на покупку жилья. В специфических российских условиях они могут стать пирамидами наподобие МММ.

Конечно, у ипотеки тоже есть отрицательные стороны. Кризис в США прокатился по всему миру, и в результате банки ужесточили требования к заемщикам и повысили ставки по ипотеке. Но едва ли со стремительным ростом цен справятся и ССК. Возможность накопить первоначальный взнос на квартиру есть только у небольшого процента населения России. Минимизировать риски удастся только в том случае, если государство примет непосредственное участие в ССК и будет установлен контроль на уровне Центрального Банка. Без серьезной поддержки государства реального конкурента ипотеки из ССК не выйдет. Стройсберкассы нужно рассматривать не как противовес и конкурента ипотеки, а как дополнение ее, расширение целевой аудитории и круга потребителей ипотеки.

Вениамин Вылегжанин

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация