09:36:06
21 июля 2024 г.

Павел Спирин: «Если нет даже таких денег, то никого не лишают права на бесплатное жилье»

ИпотекаЛетом нынешнего года популярное у горожан льготное жилье, выкупаемое с рассрочкой платежа, заметно подорожало. В чем суть изменений, почему городские власти поступили так, а не иначе, и о реакции очередников нашему обозревателю Сергею Домнину рассказал директор Московского городского Центра арендного жилья Павел Спирин.

– Насколько мне известно, Павел Васильевич, летом условия предлагаемой вами схемы существенно изменились. Разговоры ходили разные. В чем суть состоявшихся перемен?

– Не буду лукавить, скажу прямо: условия продажи стали жестче. Заметно повысилась стоимость квартир и несколько увеличилась плата за рассрочку. Но! Правда также и то, что наши цены по сравнению с рыночными по прежнему очень и очень привлекательны.

– А вот с этого места, пожалуйста, подробнее: что было, и что стало.

– Главное изменение связано с методикой определения цены продажи. Раньше это была весьма условная инвентаризационная стоимость, которую определяло БТИ, и которая особенно ни к чему не привязывалась. Вообще-то подобных методик в БТИ несколько, штук пять как минимум. Все зависит от того, для каких целей используется оценка, что с этой квартирой собираются делать. Мы не хотели изобретать велосипед и выбрали из уже действующих методик ту, которая максимально отвечала нашим задачам. Она была выгодна и очередникам, и городу. Расчетная цена составляла примерно 360 долларов за кв. м и все время оставалась практически неизменной.

Сейчас мы приравняли цену к фактическим затратам на строительство дома. Информацию получаем в ДЖП. Он – городской заказчик, он заключает договор с подрядчиком, он знает все расходы. На основе этих данных и обмера готового здания БТИ выдает нам цену каждой квартиры. Общая стоимость жилплощади копейка в копейку соответствует расходам бюджета.

В результате перехода на новую методику цена увеличилась без малого в два раза. Для сравнения: в текущей продаже у нас находится площадь по 18 202 рубля за кв. м, раньше она стоила 10 224 рубля. Впоследствии вместе с изменениями себестоимости будет меняться и наша цена. При этом она не зависит от этажа, вида из окна и других параметров, влияющих на коммерческие продажи. Равные по площади квартиры в одном доме стоят одинаково.

Одновременно повысилась плата за рассрочку. Раньше очередники регулярно отчисляли на содержание нашего предприятия 3–8% годовых от своей задолженности. Конкретная цифра зависела от даты постановки на учет, на практике ставка была близка к 8%. Сейчас она фиксирована на уровне 5%. Но одновременно введена плата за пользование бюджетными деньгами тоже в размере 5% (они поступают в городскую казну). В итоге было почти 8%, стало ровно 10%.

– Еще что-то изменилось?

– Увеличилась максимальная длительность рассрочки с 5 лет до 10 лет. Кроме того, первоначальный взнос раньше нами не оговаривался, хотя на практике получалось так, что люди вносили сразу примерно 30% от стоимости квартиры. Теперь мы формально закрепили этот параметр в договоре – первый взнос не менее 30%. Для молодых семей он может быть снижен до 20% или 10% в зависимости от количества детей. Наконец, мы полностью отказались от привязки взаиморасчетов к условным единицам. Теперь все цены фиксируются в рублях.

– Даже так? А вы не опасаетесь всплеска инфляции, дефолта?

– Полностью этого исключить нельзя. Но мы подстраховались уже упоминавшейся выше ежегодной 5%-ой дополнительной платой за рассрочку в пользу бюджета.

– А чем вызвано очевидно непопулярное у очередников повышение цен?

– Это объективная необходимость. Условия, на которых мы торговали в прошлые годы, отстали от жизни. Когда мы только начинали работу, наша цена находилась где-то посередине между себестоимостью и рыночной стоимостью, ближе к первой. То есть это было дешевле рынка, но город получал немного больше, чем тратил на строительство. Иначе говоря, исходно мы начинали торговать чуть-чуть с «наваром» для бюджета.

Но со временем себестоимость строительства увеличивалась, а наша цена оставалась замороженной. С какого-то момента мы стали продавать товар дешевле, чем он обходился городу. Это экономически нецелесообразно.

Более того, мы много раз сталкивались со случаями, когда люди покупали однокомнатную квартиру за $15–20 тысяч и тут же продавали ее за 60 тысяч. Ведь не секрет, что среди очередников есть люди, давно решившие жилищную проблему самостоятельно, но оформили собственность на третьих лиц, регистрацию не меняли и с очереди не снимались. То есть элементарно обогащались за счет городского бюджета. И это не домыслы, а реалии жизни. Мы же управляем этими домами, у нас есть информационная база собственников, и все изменения перед глазами. Как меру противодействия спекуляции мы сейчас ввели ограничение, по которому досрочное погашение долга возможно только спустя 5 лет после заключения договора. Впрочем, огульно обвинять всех продавцов в нечистоплотности мы тоже не можем. Для перепродажи есть и другие причины. Мы стараемся их учитывать.

– Вы упомянули об экономической целесообразности новых правил. Но ведь можно продавать еще дороже. Верно ли искать выгоду при решении социального вопроса?

– Мы искали оптимум. Наш выбор есть некий компромисс между желанием как можно больше помочь каждому очереднику и, с другой стороны, помочь как можно большему числу очередников. В итоге сохранены два основных параметра схемы. Первый – соотношение рыночной и льготной цен на жилье. Когда мы только открывали программу, наши цены были примерно вдвое ниже рыночных. Со временем это соотношение увеличивалось. Сейчас мы вернулись к исходному варианту. Стоимость жилья по программе выкупа с рассрочкой платежа вновь примерно вдвое ниже рыночной. Покупать жилье по такой цене откровенно выгодно. Но если у людей нет даже таких денег, то никто не отказывает очереднику в бесплатном жилье. Только придется ждать.

Второй параметр – средний размер ежеквартального платежа (у нас долг погашается поквартально). За счет увеличения рассрочки он остался практически неизменным. Мы для наглядности сравнили платежи по старым и новым условиям на примере находящейся в продаже трехкомнатной квартиры площадью 81,7 кв. м. В прежнем варианте он составлял в среднем 36 825 рублей в квартал, а сейчас – 41 050 рублей. Как видим, нагрузка не сильно изменилась. Но надо понимать, что суммарные расходы за все время рассрочки увеличиваются примерно вдвое.

– Как граждане отреагировали на известие об ужесточении условий?

– Я боялся, что будет хуже. Помогло то, что мы вводили новшество не внезапно. Подготовка была длительной, примерно полгода. Заключение договора – процесс не одномоментный, он протяжен во времени. Люди изучают условия, тщательно примеряют их на себя. И мы задолго предупреждали очередников, что повышение цен грядет, что проект уже есть. Более того, исходно мы полагали перейти на новые условия с началом 2005 года, а потом перенесли их введение на полгода позже. Таким образом, морально к этому все были готовы. С другой стороны может так получиться, что в одном и том же доме один человек получил жилье по старым ценам, а второй – по новым. Не надо иметь богатой фантазии, чтобы представить, что они говорят о нас, сидя на лавочке перед подъездом. Впрочем, мы своих квартир никому не навязываем. Все, что нам выделяет город, по-прежнему полностью расходится.

– Недавно у вас появился конкурент в форме социальной ипотеки. Можно хотя бы в общих чертах сравнить их условия с вашими?

– Начну с того, что я не рассматриваю это как конкуренцию. Просто появилась еще одна возможность улучшить жилищные условия. И чем их больше, тем лучше. Каждый человек выберет свою нишу. А возможности мы предлагаем действительно немного разные.

В социальной ипотеке задействован банк. Это значит, что заемщик должен доказать свою платежеспособность. Могут возникнуть проблемы. У нас подтверждать доходы не надо. Но у этой медали есть другая сторона. В случае ипотеки квартира сразу переходит в собственность заемщика, правда, с условием залога. В приобретенной квартире можно «прописаться». В нашем варианте квартира остается в собственности города до полного погашения долга, заемщик лишь пользуется ею. У него даже регистрация сохраняется по прежнему месту жительства, куда он обязан вернуться в случае отказа от оплаты.

У нас чуть ниже процент по рассрочке – 10%, в ипотеке – 10,5% годовых. Зато у них срок выплаты до 30 лет, у нас – до 10 лет. За счет этого у них регулярные платежи пониже. Но общая сумма выплат за 30 лет много больше. В ипотеке через 6 месяцев разрешается досрочное погашение кредита без штрафных санкций. У нас – только через 5 лет.

Итоговую оценку, что лучше или хуже, можно будет дать только спустя время. И сделать это должны заемщики. А вот в чем мы схожи, так это в ценообразовании. В обоих случаях стоимость квартиры определяется затратами города на строительство.

– Под занавес традиционный вопрос – в какую сторону собираетесь двигаться дальше?

– В наших планах – организация доходного дома в рамках программы для молодых семей. На самом деле некий опыт у города есть, но он касается жилья коммерческого использования. Мы же хотим создать дом для социальных целей. Снять квартиру в нем будет примерно вдвое дешевле, чем арендовать у частника на свободном рынке. Но ощутимо дороже, чем при обычном найме у города. Предлагается взять за основу рыночную стоимость аренды и ввести понижающие коэффициенты в зависимости от количества детей. Это все, что пока определенно могу сказать.

Изменение условий купли-продажи с рассрочкой
Программы Цена за кв.м, тыс. руб. Ставка по кредиту, % Длитель-ность рассрочки, лет Первонач. взнос Возмож-ность досроч-ного погаше-ния долга Валюта взаимо-расчетов Средний размер платежа за квартиру 82 кв. м, руб./квартал
Купля-продажа с рассрочкой (до 1.07.05)
10
3–8
до 5
не огова-ривался
да
$
36 825
Купля-продажа с рассрочкой (после 1.07.05)
18–20
10
до 10
30% и более
через 5 лет
рубли
41 050
Социальная ипотека
20
10,5
до 30
30%
через 6 мес.
рубли
30 735

О нашем собеседнике:

Павел Васильевич Спирин родился в 1961 году в Волгоградской области. В 1978 году приехал в Москву. Работал на стройке. Служил в армии. В 1992 году окончил юридический факультет МГУ. Работал юристом и начальником жилищного отдела «Замоскворечье» и в Департаменте жилищной политики. В 1999 году возглавил Центр арендного жилья.

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация