Кризис и его ипостаси
Результатом американского ипотечного кризиса стала приостановка роста цен на недвижимость в развитых странах Европы. Но на общее развитие ипотеки кризис почти не повлиял.
Исключение из правил
Некоторые участники рынка считают, что кризис, разразившийся в Штатах и затронувший Европу, не мог не отразиться на интересах россиян, решивших приобрести квартиру или дом за границей в кредит. Действительно, иностранные банки ужесточили требования к заемщикам и, стремясь изучить всю их подноготную, увеличили сроки рассмотрения заявок. Но, как показывает практика, число отказов в заемных средствах не выросло.
Дело в том, что в последнее время кредитная история, которую в состоянии продемонстрировать россияне западным банкам, становится все более внушительной. Все больше наших соотечественников способно предоставить в банк качественную документацию, подтверждающую их благосостояние и кредитоспособность. В результате ипотечного кризиса гораздо серьезнее пострадали граждане Евросоюза, нежели россияне. Что же до наших соотечественников, то ситуация на рынке зарубежной недвижимости развивается в их пользу. Ввиду растущего спроса на покупку недвижимости у россиян американские банки рассматривают возможность выдачи ипотечных кредитов на покупку недвижимости нашим гражданам в странах Восточной Европы.
Заграница вам поможет!
Приобретение недвижимости за рубежом становится все более популярным среди наших граждан. Во-первых, цены на недвижимость за рубежом сильно уступают московским, т.е. покупка дома на берегу моря может обойтись дешевле покупки дома в Подмосковье.
Во-вторых, качество недвижимости за рубежом значительно выше российских аналогов (вся недвижимость сдается с отделкой «под ключ» в соответствии с евростандартами).
В-третьих, условия ипотечного кредитования, предоставляемые западными банками на приобретение недвижимости, значительно выигрывают по сравнению с отечественными альтернативами.
Ипотечное кредитование активно развивается и в Восточной Европе, однако пока – только для резидентов. Таким образом, в странах бывшего соцлагеря ипотека еще не работает для россиян. Покупая недвижимость в Болгарии, Чехии или Черногории, гражданин РФ может воспользоваться возможностью беспроцентной рассрочки платежа, предоставляемой до конца строительства компанией-застройщиком.
Использование настоящего ипотечного кредита возможно при покупке недвижимости в Западной Европе. Наиболее льготные условия предоставляют испанские, португальские и кипрские банки. При покупке недвижимости необходимо обладать суммой не менее 30% стоимости недвижимости (плюс расходы на оформление и вступление в права собственности). Кредит выдается на сумму до 70% от стоимости недвижимости на срок до 15 лет. Банковская ставка плавает в среднем от 3,5% до 5% годовых. Кредит выдается под залог приобретаемой недвижимости. Собственником недвижимости сразу становится покупатель, но оригиналы документов на собственность хранятся в банке до момента погашения кредита. Процедура получения кредита несложная и быстрая.
Укажите зарплату в евро
Немного менее привлекательны условия ипотечного кредитования в Италии: иностранец может получить кредит на сумму до 70% от стоимости недвижимости под 4–6% годовых (в зависимости от возраста недвижимости) сроком до десяти лет. Почти аналогичные условия предоставляются французскими банками при покупке недвижимости во Франции.
Для получения кредита, кроме паспорта покупателя и договора купли-продажи, требуется представление документов, подтверждающих платежеспособность клиента, а именно – справки о доходах и выписки с банковского счета. Справка должна быть напечатана на фирменном бланке с печатью, лучше указать, что покупатель является одним из руководящих сотрудников и имеет зарплату втрое выше месячной суммы выплаты по кредиту. Заработная плата указывается в евро. Справка должна быть переведена на язык страны получения кредита (перевод следует заверить нотариально). В справке не обязательно указывать только «белую» зарплату.
Расходы по выдаче кредита обычно составляют около 2% от стоимости недвижимости. Условия ипотеки и ответ банка даются в соответствии с оценкой недвижимости (оценка банком стоимости жилья занимает два-семь дней), а также представленных документов.
В каждый платеж входит амортизация, то есть возврат кредита, и проценты. Клиент может выбрать ежемесячную и ежеквартальную форму оплаты. Время получения ипотечного кредита составляет две-три недели. Банк перечисляет сумму кредита на счет продавца недвижимости и затем начинает снимать ежемесячно или ежеквартально (в соответствии с условиями ипотечного контракта) суммы в погашение кредита со счета покупателя. Если на счету не оказалось средств на оплату очередного взноса, банк повышает процентную ставку за просрочку платежей. Если покупатель не может уплатить очередной взнос в течение двух-трех месяцев, банк через суд забирает собственность.
Досрочное погашение кредита обычно отягощается небольшими штрафами. Выплата всей суммы кредита и завершение ипотеки оформляется нотариальным актом и подписанием финального соглашения. Недвижимость, приобретенная в кредит, является собственностью покупателя, что удостоверяется нотариальной купчей. Но поскольку имеются кредитные обременения, владелец обязан оповещать банк обо всех переделках или перепланировках, а также о решении продать недвижимость.
Юлия Титова, руководитель отдела зарубежной недвижимости риэлторской компании, кандидат исторических наук