Махнем клетушку на двухкомнатную?

Не поменять ли крохотную квартиру на более просторную? – таким вопросом задаются многие. И сделать это возможно с помощью ипотечного кредита. О плюсах и минусах альтернативных сделок – наш сегодняшний разговор.

Возможны варианты

1. Старая квартира продается на вторичном рынке, одновременно покупается новая

Недостающая разница в стоимости берется в кредит у банка под залог имеющейся квартиры. Вырученные деньги используются как первоначальный взнос.

Плюсы. Из-за того, что размер кредита будет относительно небольшим, для его получения не надо иметь большие доходы. Не слишком обременительны и ежемесячные платежи. Этот вариант позволяет фактически обойтись без первоначального взноса.

Минусы. Свою жилплощадь придется сразу (или через короткое время) освободить для нового хозяина. Как с ним договоритесь. Могут возникнуть проблемы: где жить в этот «переездный» период, обычно необходимый для подготовки и ремонта приобретенного жилья. Особенно это проблематично для семей с детьми.

ВАЖНО

При любом варианте заемщику необходимо иметь хотя бы небольшие собственные накопления, чтобы оплатить расходы по выдаче ипотечного кредита, которые составляют приблизительно от 2,5 до 3 процентов от суммы кредита.

Дополнительные расходы связаны и с услугами риэлтора, который поможет продать старую квартиру и купить новую. Самостоятельно справиться с этой задачей весьма сложно.

2. С отсрочкой первоначального взноса

Находите новую квартиру, берете у банка необходимую сумму под залог обеих квартир: старой и новой, и затем приобретаете на нее новое жилье. Делаете там ремонт, обустраиваете и, когда новое гнездышко готово, вселяетесь. Только после этого спокойно продаете старую жилплощадь и на вырученные от продажи деньги гасите часть долга, а оставшийся продолжаете выплачивать.

Плюсы. Возможность избежать экстремальной ситуации, связанной с обменом. Когда негде жить и приходится обитать в съемном жилье.

Минусы. Чтобы позволить себе такой вариант, семья должна иметь высокие доходы. Кроме того, дополнительные расходы по сделке увеличиваются примерно в два раза. Во-первых, двойной залог (банк берет два залога – имеющуюся жилплощадь и ту квартиру, которую покупают с использованием кредитных средств). Когда новое жилье куплено и клиент переехал, он продает старую квартиру и гасит часть задолженности перед банком. Здесь важно понимать, что обременение с недвижимости банк снимает только после завершения сделки, т.е. клиент продает квартиру «из-под залога», а этот факт может уменьшить ее стоимость. Во-вторых, двойная страховка, двойная оценка, двойная регистрация плюс сопутствующие платежи. (Например, при обмене квартиры за 100 тыс. долл. на квартиру за 150 тыс. долл. дополнительные расходы могут составить до 6 тысяч долларов.) Для заемщика, доходы которого и так невелики, подобные расходы могут оказаться неподъемными.

Цена вопроса

• Программа «Обмен в кредит» предназначена в основном для людей, которые не могут позволить себе купить квартиру с «нуля». Для того, чтобы перебраться, к примеру, из однокомнатной в двухкомнатную квартиру, берут кредит примерно на 50–60 процентов от стоимости «двушки». Как правило, на ту сумму, которую может позволить платежеспособность семьи.
• Для семьи с доходом 1500 долларов в месяц сумма кредита на срок от 7 до 25 лет может составлять от 50 000 до 90 000 долларов. Ежемесячные платежи будут составлять соответственно 809 и 782 доллара.
• Для получения совокупного кредита в размере 150 000 долларов с использованием второго варианта (с отсрочкой первоначального взноса под залог обеих квартир) на срок от 7 до 25 лет доход семьи должен быть от 2600 до 4300 долларов.Ежемесячные платежи составят от 1416 до 2451 доллара в месяц.

Сколько доложить?

Размеры доплаты за улучшение жилищных условий, на которую берут кредит, зависят от стоимости квартиры на рынке недвижимости. По словам директора по маркетингу бюро недвижимости «Агент 002» Ольги Побединской, в районах массовой застройки Москвы однокомнатная квартира стоит 150–155 тыс. долл. «Двушка» того же класса обойдется в 210–220 тыс. долл. Необходимая доплата составит не менее 50 тыс. долл. Трехкомнатные квартиры «уходят» за 280–290 тыс. долл. Если семья желает переехать из двухкомнатной в трехкомнатную квартиру, придется добавить 60–80 тыс. долл. Если без промежуточного варианта – из «однушки» сразу в «трешку», то без суммы доплаты от 120 тыс. долл. не обойтись.

В «приличных» районах стоимость жилья выше, стало быть, увеличивается размер необходимой доплаты. Предположим, переезд в район Беляево встанет тысяч на 20 долл. дороже.

В самых престижных московских районах и в центре города цена квадратного метра еще выше. И за каждую дополнительную комнату потребуется доплатить 100–150 тыс. долл. Правда, говорит Ольга Побединская, у жителей, обитающих в «небедных» районах, есть возможность сэкономить, уехав из «однушки» в том же Беляево, например, в Жулебино. В этом случае хватило бы всего 20–30 тыс. долл. доплаты. Но на практике люди очень неохотно соглашаются на переезд в район хуже своего родного.

Альтернативный обмен возможен и с потерей квадратных метров, когда семья надумала перебраться в Москву, например, из Лобни, «махнув» свою двухкомнатную квартиру на однокомнатную в столице. Сумма доплаты составит несколько тысяч долларов.

Впрочем, точную сумму можно определить, только зная конкретный вариант обмена.

Шаги, которые нужно сделать

Рассмотрим самый «ходовой» вариант альтернативной сделки, когда продажа старой и покупка новой квартиры на вторичном рынке происходят одновременно. В общем виде схема состоит из трех основных составляющих: поиск покупателя на старую квартиру, получение одобрения на кредит в банке и подбор новой жилплощади.

1. Осознать, что живете в скверных условиях, которые нужно и можно изменить.

2. Позвонить в банк (а лучше в несколько) и выяснить, на какую сумму кредита можете рассчитывать один или с учетом созаемщиков. Прикинув, сколько примерно может стоить ваша квартира (посмотрите в печатных и интернет-изданиях стоимость аналогичного жилья), высчитать итоговую сумму. Скажем, 150 тыс. от продажи имеющейся жилплощади и 100 тыс. кредита в банке – итого 250 тыс. долларов.

3. Проанализировать, какое жилье, в каком районе сможете купить за эти деньги. Присмотрите наиболее приемлемые варианты.

4. Отправиться в банк за одобрением по кредиту.

5. Организовать продажу старой квартиры и покупку новой. Лучше взять одного риэлтора из надежной, проверенной компании. Если хотите сэкономить на комиссии риэлтору, тогда надо самому заниматься поиском новой квартиры, а специалисту доверить продажу имеющегося жилья. Правда, придется пожертвовать временем и нервами.

Нашли друг друга – покупателя на свою квартиру и продавца нового жилья? Условились, что сделка будет происходить в банке в одно время и в одном месте? Уведомить об этом банк.

6. В день сделки подписываете с банком кредитный договор, а с другими участниками – договоры купли-продажи, которые затем уходят в регистрационную палату. Все, дело сделано.

НА ЗАМЕТКУ

Заместитель генерального директора «МИЭЛЬ-Брокеридж» по регулярному рынку Алексей Шленов:

А могут и капризничать

Получение кредита на приобретение жилья имеет свои особенности. Для оперативной и качественной сделки соискателю необходимо предусмотреть некоторые моменты. Во-первых, заемщик должен тщательно ознакомиться со всеми расходами, связанными с получением ипотечного кредита. Очень часто покупатель интересуется только годовыми процентами по кредиту. Вместе с тем нужно предусматривать и расходы по страхованию, выдаче кредита, регистрации сделки и т.д.

Во-вторых, банки с сомнением относятся к пятиэтажкам, а также домам с деревянными перекрытиями, и требуют предоставления справок об износе дома. Если износ слишком велик, в кредите обычно отказывают.

Еще одним фактором, влияющим на выдачу ипотечного кредита, является состояние здоровья заемщика. После выбора объекта наступает очередь страхования, предусматривающего при больших кредитах прохождение заемщиком медицинской комиссии. Отрицательный результат медицинской комиссии может повлиять на годовую ставку страхования или вовсе привести к отказу в страховании.

Кроме того, необходимо помнить, что выбранная заемщиками квартира, история ее строительства или обстоятельства, при которых она продается, могут не понравиться банку. В этом случае есть вероятность потерять задаток, который заемщик внес за квартиру. Я бы советовал при ипотечных сделках обращаться к специалистам, чтобы избежать подобных казусов.

При альтернативных сделках заемщик, продающий свою квартиру, зависит не только от банка, но и от покупателя своего жилья. Необходимо учитывать и согласовывать сроки сделки с банком, с покупателем и с продавцом квартиры, которая подобрана для заемщика.

Альтернативная сделка на сегодняшний день очень востребована. Желающих просто продать квартиру и получить за нее деньги, не приобретая взамен ничего другого, немного. В основном люди продают жилплощадь именно с целью приобретения взамен другого жилья для улучшения жилищных условий, смены района и т.д. И если квартира, которую продают, – единственная, то «альтернатива» неизбежна.

КОММЕНТАРИЙ

Вице-президент по развитию бизнеса ипотечного банка DeltaCredit Алла Цытович:

Главное – правильно выбрать банк

На самом деле для многих специализированных банков технология альтернативной сделки мало чем отличается от обычной ипотечной сделки. Технология проведения подобных сделок и выдачи кредитов достаточно отработана.

Клиент либо боится, либо не понимает, либо не знает, как это сделать, – соединить в одном процессе продажу старой и покупку новой квартиры. Банк должен уметь это делать в одно время и в одном месте. Тогда данный продукт абсолютно такой же, как если бы вы покупали квартиру с нуля и просто докладывали накопленные деньги как первоначальный взнос. В таком же случае первоначальным взносом служат деньги, вырученные от продажи квартиры. Это абсолютно стандартная ипотечная программа, ничем не отличающаяся от любой другой покупки жилья в кредит.

Большинство специализированных банков не выделяют альтернативных заемщиков из прочих клиентов. К ним предъявляются стандартные основные требования и условия: сроки, проценты… Хотя для банка альтернатива технологически более сложна, трудоемка и затратна по времени, поскольку в ней участвует сразу несколько сторон. Длинные альтернативные цепочки, в которые надо постараться выстроить одновременно всех участников.

Но это проблема банка, а не клиента. Для него главное – правильно выбрать банк, который все это умеет делать и при желании и удачном стечении обстоятельств может провести сделку даже в течение одного дня. Подобные схемы существуют только у банков с хорошо отработанной технологией сделки, с предоставлением всех сопутствующих услуг – здесь и нотариус, и регистрирующий агент или представитель регистратора.

Если клиент выбирает квартиру на вторичном рынке жилья, то такая схема возможна. Найти покупателя на имеющуюся квартиру и одновременно жилье, которое он хочет сам приобрести. И провести сделку в банке в один день. Самый простой и самый дешевый способ.

Подготовила Галина Писарчик