Ах, как бы из пруда да рыбку без труда…
Порядок предоставления жилищным объединениям субсидий на содержание и текущий ремонт общего имущества по-прежнему вызывает немало вопросов. Ведь толкуют его, кто как может, не вдаваясь в правовую подоплеку тех или иных требований. На очередном семинаре для руководителей ТСЖ и ЖСК, организованном НП «Управдом», об этом рассказал заместитель директора по правовым вопросам Инженерной службы Северного округа Денис Хмелевской.
Сомненье гложет?
Нововведения в жилищной сфере требуют юридических знаний от руководителей ЖСК, ТСЖ. Те, кто этого еще не понял, проигрывают в спорах как поставщикам услуг, так и своим же жителям. Большинство претензий при подписании договора на получение субсидий возникает из-за правовой неосведомленности председателей жилищных объединений.
Многие до сих пор не видят разницы между субсидиями и дотациями. А она принципиальна. По Бюджетному кодексу РФ дотацией считается безвозмездный платеж, который предоставляется независимо от порядка его использования. Иными словами, тем, кто дотирует, не принципиально, на что потратятся деньги. Порядок получения и условия использования субсидии определяются нормативными актами. Она может устанавливаться как на федеральном уровне, так и на уровне субъекта РФ. В этом случае субъект, в частности Москва, и отвечает за нормативное регулирование.
При оформлении субсидий в Москве ГУ ИСы руководствуются постановлениями столичного правительства. В частности, № 299-ПП от 24 апреля 2007 г. «О мерах по приведению системы управления многоквартирными домами в городе Москве в соответствие с Жилищным кодексом Российской Федерации».
Вот тут-то и начинается… Лидеры жилищных объединений считают, что городские власти придумали невыполнимые и непонятные условия. Все для того, чтобы их ТСЖ и ЖСК оставить без субсидий.
Однако разработчики московского постановления всего лишь исполнили требования Бюджетного кодекса РФ (ст.78, ч.3) к нормативно-правовому акту, устанавливающему субсидии субъектам РФ. В нем должно быть четко изложено, кому предоставляются деньги, указаны критерии отбора юридических лиц, имеющих право на субсидии, определены цели, условия и порядок их предоставления, порядок возврата при их нарушении.
Не зная об этом, многие руководители жилищных объединений сомневаются в правомерности положений постановления московского правительства, по-разному истолковывают их, и часто без учета требований федерального законодательства.
Статус не пострадает
Больше всего вопросов вызывает пункт об определении критериев отбора юридических лиц, имеющих право на получение субсидий. Сказано, что предоставляются они управляющим организациям. И это вопросов не вызывает. Проблема же заключается в том, что ЖСК и ТСЖ не желают оформлять эту субсидию самостоятельно. Они управляют своими домами, а с ДЕЗом имеют договор на содержание и ремонт жилья. Дирекция для них в этом случае – эксплуатирующая организация. В ЖСК, особенно старых, нет возможности содержать грамотного экономиста, боятся перегрузки бухгалтеры. В дирекциях же и кадры грамотные имеются, и с программным обеспечением проблем нет. И многие жилищные объединения хотели бы вменить им в обязанность заключение договора на получение субсидий, – по сути, функцию управленческую.
Однако, по этому поводу «возражает» Жилищный кодекс РФ, в котором сказано: в доме может быть только одна управляющая компания. И в 299-м постановлении никаких иных получателей субсидии, кроме управляющих организаций, не предусмотрено. Поэтому вариантов для передачи права на получение денег в законодательстве нет.
Но выход из ситуации все же найти можно. При анализе в договорах между ЖСК и ДЕЗ, как правило, находим все элементы договора управления. К примеру, обязанность дирекции заключать договора с поставщиками. Так вот, мы предлагаем жилищным объединениям оформить к договору с дирекциями дополнительные соглашения, которыми эксплуатирующей организации поручаются функции управления. Это дополнительное соглашение позволяет ГУ ИС определять правовой статус ДЕЗ не только как эксплуатирующей, но и как управляющей организации.
Но председатели жилищных объединений боятся того, что, подписав его, они утрачивают право предъявлять, в случае чего, претензии ДЕЗу. Напрасно! Любой житель дома, как потребитель услуги, может предъявить претензию по качеству предоставления услуг. И ЖСК, ТСЖ не нужно иметь статус управляющей компании для того, чтобы спросить с дирекции.
Иными словами, речь идет о переквалификации договоров. ГУ ИС получает правовые основания для предоставления субсидий жилищному объединению.
Кто ты такой? Докажи поскорей!
С целью расходования бюджетных субсидий неясностей не возникает. Они однозначно должны направляться на содержание и текущий ремонт общего имущества.
Но считается, что необходимый перечень документов для их предоставления каким-то образом нарушает права управляющих организаций, что он усложненный. К примеру, требуется подтверждение общей правоспособности юридического лица уставными и учредительными документами. Это принципиально. Не секрет, что в жилищных объединениях нередки внутренние разногласия. И как быть, если утративший легитимность председатель получит право распоряжаться субсидиями? Сюрпризы может преподнести и недобросовестная управляющая коммерческая организация.
Надо понимать, управляющая организация для ГУ ИС – субъект гражданско-правовых отношений. И она должна подтвердить свою правоспособность уставом, который определяет порядок ведения хозяйственной деятельности, другие корпоративные вопросы.
Для заключения договора инженерная служба должна быть уверена не только в общей, но и в специальной правоспособности организации. Она должна подтвердить, что имеет право на заключение договора, что уполномочена на это решением общего собрания членов ТСЖ или ЖСК.
Необходимость регистрации жилищного объединения в Едином реестре управления – вопрос дискуссионный. Эта процедура подтверждает статус управляющей компании, а, значит, и право получать субсидии. Бывает, что ЖСК, особенно старые, по объективным причинам не могут предоставить каких-либо документов. В таких случаях специальная правоспособность подтверждается юристами инженерной службы в особом порядке. К примеру, по справке о штатной численности.
Ни центом выше московской «крыши»
Условиями предоставления субсидий предусмотрено, что услуги управляющей организации должны оказываться по ставкам правительства Москвы – 16,92 руб. с квадратного метра общей площади жилых помещений (в домах со всеми удобствами). Замечательно, если ТСЖ или ЖСК не выходит за рамки планово-нормативного расхода! Но если в старых домах этих денег не хватает, и управляющая организация вынуждена брать с жителей, к примеру, по 20 рублей с квадратного метра… В этом случае ГУ ИС откажет в предоставлении бюджетной субсидии. Дело в том, что Жилищный кодекс РФ обязывает управляющие компании заключить со всеми собственниками договор на равных условиях по одинаковой цене за квадратный метр. Собственнику она должна выставлять сумму из расчета 7 рублей за квадратный метр, бюджет должен возместить 9,92 рубля за кв. метр. Некоторые ЖСК предлагают «простить» им сверхнормативные рубли для того, чтобы не потерять право на получение субсидии. Договор на таких условиях не может быть заключен, так как является ничтожным, не порождающим никаких правовых последствий. Потому что при равных условиях для всех собственники этого дома на деле будут платить больше, чем жильцы соседних домов.
Но выход есть и из этой ситуации. Скажем, ЖСК не вписывается в установленную ставку. Можно установить на общем собрании плату, не превышающую требуемый размер, «лишки» оформить как членские взносы на уставную деятельность. Это просто и законно!