Бить лежачего?
Даже не интересующийся экономикой обыватель близко к сердцу воспринял последние события на мировых рынках. Ведь доллар давно считался эталоном постоянства, и цены автоматически назначались именно в этой валюте. В баксах оценивались и квадратные метры, ими же выдавались ипотечные кредиты. Пересчитав докризисные цены по новому курсу, обыватель обрадовался: можно сэкономить! Но радость, кажется, оказалась преждевременной.
Сколько рубликов в «у.е.»?
Часто можно услышать, что прямой зависимости между колебаниями курсов валют и стоимостью жилья нет. «Цены на недвижимость не зависят напрямую от изменений курса доллара. Ведь стоимость строительных материалов не падает вместе с курсом доллара – все затраты на строительство рассчитываются в рублях. Кроме того, государственная политика активно направлена на поддержку рубля, не исключено, что падение курса доллара спровоцирует окончательный переход на рублевые цены», – считает руководитель отдела маркетинга одной из компаний Ольга Гусева.
«Участники рынка привыкли оперировать отечественной валютой, относиться к ней без предубеждений. Впрочем, рынок недвижимости инертен, поэтому на «вторичке» вместе с рублевой ценой зачастую указывают и долларовый эквивалент», – говорит Сергей Лядов, пресс-секретарь одной из инвестиционных компаний.
«Российская экономика, в том числе и столичного региона, становится все более и более прозрачной, доходы населения – все более «белыми». Доходы сильнее привязываются к национальной валюте, и становится проще проводить расчеты в рублях, – утверждает Владислав Луцков, директор аналитического консалтингового центра холдинга «МИЭЛЬ». – В зависимости от целей даже внутри одной компании при расчетах могут использовать все три основные валюты (доллары, рубли и евро)».
Как считает Сергей Лупашко, президент группы компаний «Рескор», в Москве первичный рынок уже давно переориентировался на рубли. Гораздо консервативней вторичный рынок, который по-прежнему остается во многом долларовым – во всяком случае, если просто посмотреть на объявления. «Однако при ближайшем рассмотрении оказывается, что все иначе – продавцы хотят получить в рублях, а значок $ в объявлении рассматривают как условную единицу. Причем, сколько именно рублей в этой «у.е.» – каждый понимает по-своему. В итоге – это новый предмет для торга», – разъясняет эксперт.
Зачастую участники рынка объясняют рост цен на недвижимость сезонными колебаниями и стабилизацией политической ситуации в стране. Отдельные эксперты склоны считать, что на состояние рынка в первую очередь повлияли не колебания на бирже, а процессы, идущие внутри страны.
Аренда реагирует первой
Более мобильным оказался рынок аренды. Здесь перешли на рубли еще два года назад. «Как любой экономический продукт, связанный с курсом доллара, рынок аренды тоже зависит от этих колебаний и регулируется по тем же законам, что и рынок продажи недвижимости, только скорость реакции на эти изменения гораздо выше», – считает Игорь Шубин, зам. генерального директора одного из агентств недвижимости. При этом арендодатели в разных сегментах отреагировали на изменения по-разному. Кто-то перешел на рубли, кто-то на евро, а кто-то, несмотря ни на что, продолжает собирать квартплату в долларах. Быстрей всего перевели оплату на рубли в эконом-классе. И в бизнес-классе расчет, в основном, ведется в отечественной валюте.
«Изменение ставок можно заметить лишь при переводе цен в доллары, рублевые цены пока не изменились», – считает Мария Жукова, 1-й заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда». – Исключение составило элитное жилье, где людям удобней оперировать долларами или евро, выбор валюты зависит от инвестиционной политики самих собственников».
Ипотеку – в йенах!
Если застройщики уже давно объявили, что корень зла, из-за которого жилье все время дорожает, – это цены на цемент, то банки игнорировать колебания курсов валют не могут. Больше всего затронуло падение доллара ипотеку. Впрочем, по словам специалистов, причина изменения ставок – не просто падение доллара, а глобальные кризисы на мировых биржах. «Ставки по кредитам изменились, но причина этого – в ухудшении мировой ситуации, когда банкам стало сложнее привлекать «длинные» деньги под низкие проценты. В результате им приходится оперировать с другими источниками денег, а эти средства обходятся дороже», – считает эксперт Ольга Казаринова.
Пока даже эксперты не пришли к единому мнению о том, насколько кризис ликвидности повлиял на ситуацию в России. Сегодня говорить об огромном негативном влиянии мирового кризиса на Россию оснований нет, в том числе и на рынок недвижимости. Однако если кризис затянется, то такая вероятность будет возрастать. Уже сейчас банки повышают процентные ставки как минимум на 1%, стараясь застраховать себя от возможных рисков. Эту картину можно наблюдать практически во всех банках. К тому же, ужесточаются и требования к заемщикам. «Если еще год назад было возможным выдать кредит по справке банка, подтверждая таким образом «серый» доход, то сегодня многие кредитные учреждения перешли к рассмотрению кандидатуры заемщика только с подтвержденным доходом. Объемы выдачи кредитов сократились. Сейчас далеко не во всех новостройках в Москве квартиру можно приобрести по ипотеке, поскольку банки скрупулезно подходят к каждому застройщику», – утверждает Константин Ковалев, управляющий одной из компаний по недвижимости..
Схожая картина наблюдается и на вторичном рынке. Стремясь «подстраховать» себя, банки уменьшают сроки и сумму выдаваемых кредитов. Если раньше было возможно взять кредит сроком до 30 лет, то сейчас он сокращается более чем на треть.
Но мнения экспертов разделились. Одни обращают внимание на то, что ситуация стала более сложной, другие успокаивают: значительное количество банков сохранило старые процентные ставки.
«Нельзя сказать, что в связи с падением курса доллара процентные ставки по кредитам выросли – многие банки предлагают сегодня ипотечные кредиты с теми же процентными ставками, что и полгода назад. Ипотека – долгосрочный кредит, поэтому изменение курса валюты в краткосрочной перспективе не имеет для нее такого значения, как, например, для потребительского кредита. Ипотека в долларах будет выгодна, если вы берете кредит на короткий срок. Выбирая же валюту для ипотечного кредита на долгий срок, ориентируйтесь на то, к какой валюте привязаны ваши доходы – в ней вам и стоит его брать», – советует Ольга Гусева.
При этом, несмотря на все перипетии, доллар по-прежнему остается валютой номер один для заемщиков. Также все большее распространение приобретают кредиты в других иностранных валютах – в швейцарских франках, в японских йенах и т.д., где процентная ставка от 6%. Как утверждают специалисты, используя такие схемы, можно значительно сэкономить, однако требуется хорошее знание рынка, трезвый расчет и везение.
«Неверно было бы утверждать, что российский рынок, в первую очередь ипотечный, станет рублевым. Для заемщиков выгодно брать кредиты в долларах. До сих пор расчеты за квартиры производятся в основном именно в этой валюте, и если заемщик получает заработную плату в рублях, а кредит берет в долларах, то в связи с падением курса доллара это очень выгодно. Цены на недвижимость растут, а доллар падает», – утверждает Константин Ковалев.
Противоположного мнения придерживается аналитик Елена Енарьева. «В последнее время в связи с падением курса доллара, среднесрочной перспективой его дальнейшего снижения и ипотечным кризисом в США и Западной Европе, ипотечный кредит выгодней брать в рублях», – советует она.
Как видим, простых ответов здесь не существует. «С одной стороны, на долларовые займы ниже проценты, да и сам доллар снижается – казалось бы, доллар заемщику выгоднее. Однако не будем забывать, что ипотека – мероприятие долгое, и за многие годы может много что измениться. Конечно, ситуация сейчас в корне отличается от той, что была весной 98-го перед дефолтом. Но и 10-15 лет – большой срок, тут много чего может произойти», – считает Ольга Казарина.