Город олимпийцев
Рынок недвижимости Сочи часто сравнивают с московским – по темпам роста цен, активности спроса, динамике развития города и пр. Даже стагнация стала тем общим, что в очередной раз сблизило столицу Олимпийских игр 2014 года и столицу России. Правда, причины стабилизации рынка Сочи были несколько более определенными.
Так или иначе, но город этот является мощным магнитом для всех, кто готов вкладывать средства в недвижимость. И дело тут не только в Олимпиаде. Как говорят эксперты, недвижимость в Сочи хороша не потому, что здесь будут проводить Олимпиаду, а потому, что в связи с проведением Олимпийских игр город полностью изменится в лучшую сторону.
Цены ставят рекорды
Стабилизацию сочинского рынка фиксировали зимой. Спрос на земельные участки в Сочи после резкого скачка, связанного с объявлением города столицей зимних Олимпийских игр 2014 года, упал в три раза. Причин тому было несколько. Прежде всего, покупке земли мешал тот факт, что для юридических лиц заменили собственность на землю долгосрочной арендой. Еще один фактор: отсутствие генерального плана развития города-курорта Сочи. Стабильный спрос в таких условиях обеспечивался за счет крупных компаний, но им нужны участки от 3 до 10 га с соответствующей инфраструктурой, которых в городе уже не осталось.
В начале 2007 г. средняя цена на рынке жилых новостроек всех классов составляла $2 400 за кв. м, в январе 2008 г. – $4 050. Наибольший рост пришелся на май, июнь и июль 2007 г. – непосредственно до и сразу после объявления итогов конкурса на право проведения Олимпийских игр 2014 г. Годовой рост цен в разных сегментах и районах составил от 40 до 60% (по некоторым объектам рост достиг 100%). Причем в бизнес-классе рост составил в среднем 52%, в элитном – 66%. На сегодняшний день ценовая ситуация характеризуется остановкой роста цен как на первичном, так и на вторичном рынках жилья. В эконом-классе средняя цена составила $2850 за кв. м (минимальная цена предложения в январе 2008 г. $2500), в бизнес-классе – $4500, элитном – $9000 за кв. м (максимальная цена предложения составила $13 500). В новостройках, расположенных на первой и второй линиях «улиц de luxe» (Курортный проспект, ул. Несербская, ул. Войкова) стоимость квадратного метра находится в пределах от $7000 до $13 500 за кв. м.
При этом сегодня доходность сочинского рынка выше, чем доходность банковского депозита и вложение в акции на фондовом рынке. Исключая макроэкономические риски, рынок Сочи показывает достаточно уверенные темпы роста, превышающие столичные аналоги. В поддержку рынка недвижимости и развития города в целом приводятся следующие аргументы. Бюджет Сочи-2014 вырос до 570 млрд. руб. (более чем в 1,5 раза по сравнению с прошлым годом). Проводятся поддержка и усиленный контроль хода развития края со стороны федеральной власти.
Сочинские дефициты
По мнению многих аналитиков рынка, несмотря на пристальный интерес к городу со стороны частных и корпоративных инвесторов в течение уже десяти лет, город находится в начальной стадии своего развития. Он имеет огромную потребность в качественных площадях, особенно в сфере коммерческой недвижимости. Фиксируется нехватка качественного предложения в офисном сегменте и низкий уровень вакантных площадей. На фоне острого дефицита качественных офисных площадей спросом пользуются практически любые помещения, которые можно перепрофилировать под офисы.
Что касается рынка торговой недвижимости, дефицит качественных площадей также очень высокий. В настоящий момент рынок Сочи характеризуется высоким уровнем спроса со стороны торговых операторов, однако большинство представленных торговых помещений не соответствует требованиям, предъявляемым со стороны сетевых арендаторов, что замедляет их выход на рынок Сочи.
О том, что в целом этот сегмент нежилья развивается, свидетельствует то, что уже сейчас запланировано строительство торговых центров класса «премиум»: ОАО «Морпорт Сочи» и Bosco di Ciliegi заявили о создании универмага класса Luxury & Premium в здании Морского вокзала. Арендаторами станут торговые операторы премиум-класса и предприятия общественного питания. Компания Mercury огласила свои планы в отношении пректа Soсhi Luxury Village в районе Красной поляны. Объект будет возведен на участке 8 га. В торговом центре будут расположены бутики премиум-класса и рестораны.
На рынке гостиничной недвижимости также наблюдается серьезный дефицит, особенно это касается гостиниц уровня 4 и 5*. «При этом, стоит отметить, – говорит Ольга Широкова, руководитель департамента консалтинга, аналитики и исследований одной из компаний, – уже есть большое количество заявленных и строящихся объектов, что свидетельствует о высокой активности гостиничного строительства. Сейчас для этого сегмента характерны достаточно высокие цены проживания. Наряду с этим, некоторые крупные международные операторы планируют выйти на рынок Сочи, что также повлечет за собой увеличение цен, однако и повысит уровень предоставляемых услуг».
«Пионер» как пример
Замечены и первые попытки перехода к новому типу застройки в городе. Если еще совсем недавно преобладала точечная застройка, теперь инвесторы стремятся к застройке квартальной. Осуществить это сложно: земли в городе мало. Но предлагаемый вариант не останется без внимания. «Уже сейчас есть обращения о продаже коммерческих площадей на первых этажах строящегося жилого комплекса «Дом-Пионер» на текущей стадии проекта, – говорит Наталья Москалева, начальник управления маркетинга инвестиционного департамента одного из банков. – Кроме жилья, в «Пионере» будет создана качественная инфраструктура, первые этажи займут магазины, офисы, будет создан подземный паркинг. Общее количество квартир – 154».
Правда, в сегменте жилой недвижимости острого дефицита нет. В Сочи в 2007 г. введено в эксплуатацию 511 тыс. кв. м жилья, что на 16% превышает показатель прошлого года. В расчете на душу постоянного населения в городе Сочи – 1,27 кв. м жилья, это самый высокий показатель по Краснодарскому краю. Однако необходимо учитывать, что основные объемы квадратных метров приобретаются не местным населением, а жителями других регионов России.
На фоне снижения спроса и наметившейся стагнации рынка в конце 2007 г. аналитики даже говорят о значительном превышении предложения над спросом. Ситуация может поменяться в связи с ожидаемым в ближайшее время возобновлением активности покупателей, однако объемы планируемого к строительству жилья, как элитного, так и социального так же высоки, что, в свою очередь, должно оградить рынок от острого дефицита.
Покупка качественного жилья для инвестора – беспроигрышный вариант. В этой связи показателен рост стоимости квартир в «Пионере»: с начала продаж (декабрь 2007 г.) он составил в среднем – 6%, по ряду отдельных квартир 15-20%.
Прогнозы
Что касается прогнозов по росту цен, то в ближайшее время он ожидается на уровне 1,5% в месяц. Не исключено, что к 4-му кварталу 2008 г. будет наблюдаться некоторое увеличение темпов роста, связанное с очередным всплеском инвестиционных покупок. Конечно, такой доходности, как в 2007 г., связанной с победой Сочи в борьбе за проведение Олимпиады, в ближайшие годы ожидать не приходится, однако в долгосрочной перспективе, в частности, непосредственно перед проведением Олимпиады (2013-2014 гг.), возможен очередной всплеск цен.
Может ли Сочи стать со временем курортом международного значения? Понятно, что при таком «раскладе» вся недвижимость города приобретет совсем другую значимость, и в непременном выигрыше будут те, кто имеет там даже совсем незначительное по площади жилье или квадратные метры нежилых площадей. Риэлторы оценивают такие перспективы неоднозначно.
На становление Сочи как курорта международного уровня влияет целый ряд причин. С одной стороны, пока сочинская недвижимость пользуется популярностью только у российских покупателей. Покупка иностранными гражданами сочинских домов – это, скорее, исключение, чем правило. Причин для этого немало. Например, транспортная и инженерная инфраструктура пока не развита, в городе достаточно интенсивное движение и большое количество пробок. Проходящая практически через все побережье железная дорога также негативно влияет на спрос на прибрежную недвижимость. Низок уровень сервисного обслуживания и качества услуг, что неприемлемо для широкого круга покупателей.
С другой стороны, есть факторы, которые выгодно отличают российский курорт и привлекают отдыхающих в Сочи. Это – популярность Сочи в связи проведением Олимпиады, а следовательно, его качественным развитием. Уникальность местоположения курорта: нахождение в заповедной зоне, мягкий климат, близость к горам. Имеет значение и возможность круглогодичного отдыха: в летнее время на море, в зимнее – в горах.
Основным фактором в развитии международных курортов является уровень обеспеченности курортной, транспортной и других видов инфраструктур. Даже продолжительность пляжного периода или любые другие природно-климатические особенности не играют такой принципиальной роли, как инфраструктура.
По прогнозам, после 2014 года Сочи будет способен привлечь до 3 млн. иностранных туристов в год и позиционироваться как дорогой международный курорт, однако насколько он будет конкурентоспособен, станет ясно только со временем.