23:30:44
11 апреля 2021 г.

Три года болтанки

Рынок недвижимостиКак изменились цены на недвижимость за последние 3,5 года? Ответ на этот вопрос звучит довольно неожиданно и даже грубовато: да никак! Показатели на конец 2006-го и начало нынешнего лета практически совпадают – это примерно 4200–4300?$ за московский «квадрат». И если смотреть на другие регионы России, то во многих из них картина будет схожей.

Такое положение вещей отнюдь не означает, что все это время цены стояли на месте. В последние 3,5 года банкиры и застройщики, риелторы и скромные обыватели, озабоченные квартирным вопросом, – все они с тревогой брали в руки газеты, смотрели интернет-сайты по недвижимости, читали прогнозы, пытаясь соотнести текущие реалии рынка с собственным бюджетом. За последние годы пришлось пережить резкий рост цен 2005–2006 годов, за которым последовала стагнация 2007-го, когда квартиры в Москве несколько подешевели.

Впечатляющей была первая половина 2008-го, когда снизившийся объем предложения жилья на фоне переизбытка свободных денег привел к резкому ценовому взлету. Это произошло перед самым началом кризиса.

Затем вчерашние счастливые покупатели хватались за сердце, когда вскоре последовал 35-процентный провал… Ну а с конца 2009-го стоимость жилья снова слегка подросла?– примерно на 5–10%. После всех взлетов и падений все вернулось на круги своя.

Сейчас многие специалисты склоняются к мнению, что в обозримом будущем цена кв. метра сильно не изменится. Если бы для более глубокого падения были основания, то оно произошло еще в период кризиса, на фоне если не паники, то по крайней мере сильной настороженности настроений. Главной преградой для дальнейшего снижения стал ограниченный объем предложения, особенно в Москве. Как и любой крупный город, столица не резиновая, и число строящихся объектов не бесконечно. Именно фактор ограниченности предложения играет здесь ведущую роль.

Если в некоторых регионах объем нового строительства может ощутимо вырасти и способствовать дальнейшему постепенному снижению цен, то в столице и ближнем Подмосковье вряд ли следует ожидать появления новых объектов в объеме, который способен вызвать заметное падение цен. Это же можно сказать о ситуации в Санкт-Петербурге.

Возможностей сильно вырасти у цен сейчас также нет. Последствия кризиса, да и сам он никуда не делись, как показывают события последних двух месяцев на финансовых и валютных рынках. В Европе одна за другой страны оказываются в преддефолтном состоянии. Курс евро падает. Цены на нефть нестабильны. Все это говорит, помимо прочего, о более осторожной в будущем политике банков в кредитовании населения, несмотря на громкие заявления в поддержку ипотеки.

Даже если правительству удастся добиться некоторого снижения ипотечных ставок, то о щедрых докризисных условиях кредитования можно забыть. Вряд ли хоть один мало-мальски осторожный финансист готов (с учетом американского, европейского, да уже и российского опыта) пойти на предоставление ипотечных займов с нулевым первоначальным взносом или на срок в 30–40 лет.

Соответственно, спрос на жилье в обозримом будущем будет формироваться в основном за счет реальных покупателей, зарабатывающих в нынешних условиях достаточно для решения собственных жилищных проблем. А как показывает продажа новостроек за последний год, основной предмет их интереса?– квартиры в Москве по 70 000–80?000?руб. за 1 кв. метр или по 40 000–45 000 – в Подмосковье. Докризисные прайс-листы, по сути, стали историей.

Отсутствие предпосылок к тому, что в среднесрочной перспективе стоимость жилья сильно изменится, отнюдь не означает, что она будет стоять на месте как вкопанная. Так, за последние 3,5 года цены на квартиры в Москве в общей сложности не изменились, но существенно колебались вверх-вниз. И сейчас размах ценовых качелей может оказаться немаленьким.

Но важнее другое. Даже при значимых колебаниях и скачках в среднесрочной перспективе не стоит ожидать какого-то однозначного тренда – на повышение или на понижение. Не стоит ожидать повторения истории 2000–2008 годов, когда цены если и не росли, то стояли на месте, чтобы вскоре продолжить расти вновь. Сейчас же рынок недвижимости будет волатилен, подвержен частым колебаниям, болтанке. И через два-три года цена жилья вполне может оказаться примерно такой же, как сейчас.

Однако в течение этого срока она может, к примеру, на протяжении одного года подскочить, скажем, на 30% вверх. А потом, в следующем году, на столько же скорректироваться вниз. Или наоборот.

Влиять на процесс в первую очередь будет нестабильность макроэкономической ситуации. Цены на нефть, курс доллара, ситуация на фондовом рынке – вот что традиционно станет раскачивать рынок жилья.

Второй непредсказуемый, но важный фактор – изменения в правилах игры на рынке. Какими они будут, зависит от многих переменных, в частности, от расстановки политических сил во властных структурах.

И третий момент – новые законодательные инициативы, направленные на вовлечение в оборот большего объема неиспользуемых земель. В частности, влияние на рынок уже начинают оказывать действия фонда РЖС, который взялся распродавать площадки под строительство не только по России, но и в московском регионе по относительно невысоким ценам. А если заработают предлагаемые нормы выделения земель «в государственных интересах» (например, для строительства российской «Силиконовой долины» в Сколкове), то под соусом реализации нацпрограммы «Доступное жилье» много неиспользуемой земли может быть довольно быстро выделено под строительство жилья. Да и предлагаемая отмена разграничения земель по целевому назначению приведет к выбросу на рынок внушительных объемов земли под строительство.

В любом случае, какая тенденция бы ни возобладала – повышения или понижения цен – можно предположить, что этот тренд будет не агрессивным, а умеренным. Не стоит ожидать роста или снижения цен на 5–10% в месяц. Скорее всего, ежемесячные корректировки не превысят 1–2%. Да и продолжительными эти тренды также не будут: через несколько месяцев или полгода можно ждать смены вектора на противоположный. И вполне вероятно, что такая картина ждет рынок недвижимости в ближайшие два-три года.

IRN.RU

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация