Московская жилищная газета

Жилищное право

Опубликовано на сайте: 20 февраля 2008 г. 22:42
Публикация в газете: №6 (681) от 20 февраля 2008 г.

Читайте сайты между строк

Читайте сайты между строк

«Хочу оформить доверительное управление квартирой, но не знаю, как лучше это сделать, чтобы не попасть впросак. Какие существуют варианты?
Оксана ЮХО».

– Откроем ст. 1012 ГК РФ, которая называется «Договор доверительного управления имуществом». Речь идет о том, что одна сторона (учредитель управления) передает на определенный срок другой (доверительному управляющему) имущество в доверительное управление. А другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

Осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении него (в строгом соответствии с договором) любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя.

Доверительным управляющим (ст. 1015 ГК РФ) может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация. Договор доверительного управления недвижимым имуществом (ст. 1017 ГК РФ) должен быть заключен в письменной форме и подлежит обязательной госрегистрации.

Существует ряд специализированных организаций, которые занимаются доверительным управлением недвижимым имуществом на профессиональной основе. Для того чтобы не попасть впросак, имеет смысл обратиться в компанию, которая давно работает на этом рынке и хорошо себя зарекомендовала. Ну, а навести справки можно в сети Интернет, особенно на форумах. Желательно при этом читать материалы сайтов и между строк.

Должны поставить на учет

«Живем в коммуналке, в комнате 14 кв. метров вчетвером: я, муж, несовершеннолетняя дочь и малолетний сын. Мы с дочерью инвалиды. Соседи по квартире не имеют возможности улучшить жилищные условия, значит, их площадь нам «не светит». Есть ли у моих детей перспектива на собственное жилье – по инвалидности?
Антонина Ефимовна».

– Обратимся к п. 2 Правил предоставления льгот инвалидам и семьям, имеющим детей-инвалидов, по обеспечению их жилыми помещениями, оплате жилья и коммунальных услуг (утверждены постановлением правительства РФ от 27.07.1996 года № 901). Основанием для признания таких семей нуждающимися в улучшении жилищных условий является, в числе прочих, обеспеченность жильем на каждого члена семьи ниже уровня, который устанавливают органы исполнительной власти субъектов РФ.

В Москве такой уровень определяется законом города от 14.06.2006 года № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения». Согласно ст. 9 этого документа, учетная норма для коммунальной квартиры составляет 15 кв. метров общей площади на человека. В вашем случае эта норма явно не соблюдается, следовательно, вы можете быть поставлены на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий. Однако при одном условии – вас должны признать малоимущими.

К сожалению, после принятия в 2005 году Жилищного кодекса инвалиды потеряли право на первоочередное обеспечение жильем (за исключением тех, кто успел встать на очередь до 1 марта 2005-го). Поэтому жилье вам может быть предоставлено в общем порядке (если только вы не имеете права претендовать на его получение вне очереди – согласно постановлению правительства РФ от 16.06.2006 года № 378 «Об утверждении перечня тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире»).

Терпение плюс документы

«Живу в четырехкомнатной коммуналке, одну комнату приватизировала. А сосед свою – нет. Но мы хотим с ним обменяться этими помещениями. Возможна ли такая мена (частная комната на муниципальную)? Какие бумаги при этом нужны?
Альбина».

– Новый ЖК РФ не запрещает подобных сделок, хотя прямого разрешения на их совершение его текст не содержит.

Сейчас действует Временное положение об обмене жилых помещений в городе Москве, утвержденное распоряжением ДЖП и ЖФ г. Москвы от 23.06.2005 года № 275. Согласно этому документу, организацией, осуществляющей оформление обмена жилых помещений по поручению Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы, являлось ГУП «Мосжилсервис». Однако постановлением правительства Москвы от 23.01.2007 года № 24-ПП «О среднесрочной жилищной программе «Москвичам – доступное жилье» функции координатора на рынке недвижимости были возложены на ГУП «Московский городской Центр арендного жилья». Недавно он прошел реорганизацию в результате присоединения к нему ГУП «Мосжилсервис».

Постановлением № 24-ПП определен такой порядок: наниматель жилого помещения, относящегося к государственному и муниципальному жилищным фондам, имеет право произвести обмен занимаемого им помещения на иное помещение с другим нанимателем или собственником.

Для совершения обмена необходимо согласие всех совместно проживающих с нанимателем совершеннолетних членов семьи, включая временно отсутствующих. Письменное согласие временно отсутствующего члена семьи на обмен жилого помещения должно быть удостоверено нотариусом либо лицом, уполномоченным на совершение действий, приравненных к нотариальному удостоверению.

Теперь о процедуре обмена. Наниматель и собственник, желающие его произвести, подают в Центр заявления установленного образца. Заявление собственника должно быть подписано всеми зарегистрированными по месту жительства в данном жилом помещении совершеннолетними (независимо от родства) и всеми сособственниками в случае, если жилплощадь, подлежащая обмену, принадлежит на праве общей собственности нескольким лицам.

К заявлению собственника жилплощади, подлежащей обмену, прилагаются:
а) договор об обмене жилыми помещениями (нотариально удостоверенный либо составленный в простой письменной форме);
б) документы, подтверждающие право собственности (свидетельство о праве на наследство, свидетельство о праве собственности, договор передачи, договор отчуждения, в том числе купли-продажи, дарения, мены и т.д.);
в) выписка из домовой книги о наличии всех лиц, зарегистрированных по месту жительства в данном жилом помещении, или справка об отсутствии таковых;
г) копия финансово-лицевого счета из жилищно-эксплуатационной организации по месту жительства собственника или другие документы, ее заменяющие;
д) справка об отсутствии задолженности по оплате жилого помещения и плате за коммунальные услуги;
е) в отдельных случаях могут потребоваться и другие документы.

Если обмениваемое жилое помещение находится в собственности одного гражданина, обмен может быть разрешен только при одновременном выезде всех совместно проживающих с собственником членов семьи и иных лиц.

При обмене нанимателя с собственником жилого помещения обмен считается завершенным после надлежащего оформления и государственной регистрации договора отчуждения (обмена) жилого помещения, ранее принадлежавшего собственнику и перешедшего нанимателю на основании договора отчуждения (обмена), с выдачей бывшему собственнику договора найма на жилое помещение, занимаемое ранее нанимателем.

Согласие на обмен жилыми помещениями оформляется решением комиссии по жилищным вопросам при правительстве Москвы либо префектурах округов в соответствии с договором об обмене жилых помещений.

С собственником жилого помещения, получающим в результате обмена жилое помещение на условиях найма, заключается договор найма.

Право собственности на получаемое по обмену жилое помещение возникает с момента его госрегистрации. Соглашение об обмене вступает в силу с момента получения договора найма и госрегистрации договора отчуждения (обмена).

Отказ в обмене жилыми помещениями при его оформлении может быть обжалован в судебном порядке.

Договор мены жилыми помещениями составляется в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации.

Конечно, сдавайте

«Соседи по квартире против того, чтобы я сдавал комнату, но мне нужны деньги. Пришлось даже оформить приватизацию. При этом отец, находящийся в другом городе, дал мне доверенность. Теперь мы с ним делим право на комнату в равных долях и собираемся ее сдавать. Можно ли это сделать без согласия соседей? Нужно ли отцу присылать новую доверенность на сдачу своей половины?
Сергей Мыскин».

– Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам, а также не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. В том числе: передавать другим лицам, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Об этом сказано в п. 2 ст. 209 ГК РФ. Следовательно, согласие соседей на сдачу комнаты в коммунальной квартире не требуется.

Тем не менее, вам необходимо получить доверенность от отца на совершение сделок с комнатой, в том числе – сдачу комнаты в наем или аренду. После этого можете смело сдавать комнату при соблюдении следующих условий.

Договор аренды должен быть оформлен в письменном виде, арендаторы должны получить временную регистрацию по месту жительства либо пребывания, вы должны платить налоги с полученных доходов от сдачи жилья в аренду, и, наконец, между вами и соседями, а также городскими структурами в лице окружного управления ДЖП и ЖФ (если комнаты соседей неприватизированы) должно быть достигнуто соглашение об определении пользования общим имуществом.

Однако учтите: все спорные вопросы придется решать в суде.

Юристы М. Бордукова, М. Болдинова, А. Дубасова, М. Зеленев, Н. Ларин, А. Маркова, И. Павловская, В. Порубиновская

Другие статьи на тему: Жилищное право

  • Власти против аварийности
    В России порядка 16 млн. кв.м. жилого фонда является аварийным. Из них около 10 млн. приходится на многоквартирные дома. Однако нередко так бывает, что здание, очевидно непригодное для проживания, официально к таковым не относится. Следовательно, не приходится мечтать о переселении из него в нормальные условия. Какие же усилия необходимо предпринять, чтобы признать жилье подлежащим сносу или реконструкции, и на что можно рассчитывать в таком случае?
  • Москва наступает
    Снесут ли ваш загородный дом или дачу чиновники при наступлении новой Москвы на бывшее Подмосковье, присоединенное к столице? Или вы получите компенсацию, которая не покроет и малой доли потерь? Что делать собственникам, чтобы не потерять свое кровное, как опереться на закон, который вас выручит?
  • Какой статус – такое и право
    Остался вдовцом с двумя детьми. В связи с этим теща продала свою квартиру в другом городе и приехала ко мне помогать воспитывать внуков. Я ее прописал на постоянное жительство, но теперь не знаю, будет ли это считаться ухудшением жилищных условий и не вычеркнут ли меня при этом из очереди на жилье. Что можно сделать, чтобы ничего не потерять?
    Станислав Бережной
  • Если дом оказался вдруг...
    Зимой нередко вскрываются изъяны, допущенные при строительстве нового дома, на которые первоначально мало кто из новоселов обращает внимание.
  • Верни, я все прощу...
    Mуж с женой прожили вместе много лет, сейчас в разводе. Муж жил на жилплощади жены без «прописки» (квартира приватизирована). Все эти годы жена не работала, семью содержал муж, он же платил за коммунальные услуги, делал ремонт. Может ли муж претендовать на какую-либо компенсацию своих затрат?
    Александр Ереемев