Читайте сайты между строк
«Хочу оформить доверительное управление квартирой, но не знаю, как лучше это сделать, чтобы не попасть впросак. Какие существуют варианты?
Оксана ЮХО».
– Откроем ст. 1012 ГК РФ, которая называется «Договор доверительного управления имуществом». Речь идет о том, что одна сторона (учредитель управления) передает на определенный срок другой (доверительному управляющему) имущество в доверительное управление. А другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).
Осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении него (в строгом соответствии с договором) любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя.
Доверительным управляющим (ст. 1015 ГК РФ) может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация. Договор доверительного управления недвижимым имуществом (ст. 1017 ГК РФ) должен быть заключен в письменной форме и подлежит обязательной госрегистрации.
Существует ряд специализированных организаций, которые занимаются доверительным управлением недвижимым имуществом на профессиональной основе. Для того чтобы не попасть впросак, имеет смысл обратиться в компанию, которая давно работает на этом рынке и хорошо себя зарекомендовала. Ну, а навести справки можно в сети Интернет, особенно на форумах. Желательно при этом читать материалы сайтов и между строк.
Должны поставить на учет
«Живем в коммуналке, в комнате 14 кв. метров вчетвером: я, муж, несовершеннолетняя дочь и малолетний сын. Мы с дочерью инвалиды. Соседи по квартире не имеют возможности улучшить жилищные условия, значит, их площадь нам «не светит». Есть ли у моих детей перспектива на собственное жилье – по инвалидности?
Антонина Ефимовна».
– Обратимся к п. 2 Правил предоставления льгот инвалидам и семьям, имеющим детей-инвалидов, по обеспечению их жилыми помещениями, оплате жилья и коммунальных услуг (утверждены постановлением правительства РФ от 27.07.1996 года № 901). Основанием для признания таких семей нуждающимися в улучшении жилищных условий является, в числе прочих, обеспеченность жильем на каждого члена семьи ниже уровня, который устанавливают органы исполнительной власти субъектов РФ.
В Москве такой уровень определяется законом города от 14.06.2006 года № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения». Согласно ст. 9 этого документа, учетная норма для коммунальной квартиры составляет 15 кв. метров общей площади на человека. В вашем случае эта норма явно не соблюдается, следовательно, вы можете быть поставлены на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий. Однако при одном условии – вас должны признать малоимущими.
К сожалению, после принятия в 2005 году Жилищного кодекса инвалиды потеряли право на первоочередное обеспечение жильем (за исключением тех, кто успел встать на очередь до 1 марта 2005-го). Поэтому жилье вам может быть предоставлено в общем порядке (если только вы не имеете права претендовать на его получение вне очереди – согласно постановлению правительства РФ от 16.06.2006 года № 378 «Об утверждении перечня тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире»).
Терпение плюс документы
«Живу в четырехкомнатной коммуналке, одну комнату приватизировала. А сосед свою – нет. Но мы хотим с ним обменяться этими помещениями. Возможна ли такая мена (частная комната на муниципальную)? Какие бумаги при этом нужны?
Альбина».
– Новый ЖК РФ не запрещает подобных сделок, хотя прямого разрешения на их совершение его текст не содержит.
Сейчас действует Временное положение об обмене жилых помещений в городе Москве, утвержденное распоряжением ДЖП и ЖФ г. Москвы от 23.06.2005 года № 275. Согласно этому документу, организацией, осуществляющей оформление обмена жилых помещений по поручению Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы, являлось ГУП «Мосжилсервис». Однако постановлением правительства Москвы от 23.01.2007 года № 24-ПП «О среднесрочной жилищной программе «Москвичам – доступное жилье» функции координатора на рынке недвижимости были возложены на ГУП «Московский городской Центр арендного жилья». Недавно он прошел реорганизацию в результате присоединения к нему ГУП «Мосжилсервис».
Постановлением № 24-ПП определен такой порядок: наниматель жилого помещения, относящегося к государственному и муниципальному жилищным фондам, имеет право произвести обмен занимаемого им помещения на иное помещение с другим нанимателем или собственником.
Для совершения обмена необходимо согласие всех совместно проживающих с нанимателем совершеннолетних членов семьи, включая временно отсутствующих. Письменное согласие временно отсутствующего члена семьи на обмен жилого помещения должно быть удостоверено нотариусом либо лицом, уполномоченным на совершение действий, приравненных к нотариальному удостоверению.
Теперь о процедуре обмена. Наниматель и собственник, желающие его произвести, подают в Центр заявления установленного образца. Заявление собственника должно быть подписано всеми зарегистрированными по месту жительства в данном жилом помещении совершеннолетними (независимо от родства) и всеми сособственниками в случае, если жилплощадь, подлежащая обмену, принадлежит на праве общей собственности нескольким лицам.
К заявлению собственника жилплощади, подлежащей обмену, прилагаются:
а) договор об обмене жилыми помещениями (нотариально удостоверенный либо составленный в простой письменной форме);
б) документы, подтверждающие право собственности (свидетельство о праве на наследство, свидетельство о праве собственности, договор передачи, договор отчуждения, в том числе купли-продажи, дарения, мены и т.д.);
в) выписка из домовой книги о наличии всех лиц, зарегистрированных по месту жительства в данном жилом помещении, или справка об отсутствии таковых;
г) копия финансово-лицевого счета из жилищно-эксплуатационной организации по месту жительства собственника или другие документы, ее заменяющие;
д) справка об отсутствии задолженности по оплате жилого помещения и плате за коммунальные услуги;
е) в отдельных случаях могут потребоваться и другие документы.
Если обмениваемое жилое помещение находится в собственности одного гражданина, обмен может быть разрешен только при одновременном выезде всех совместно проживающих с собственником членов семьи и иных лиц.
При обмене нанимателя с собственником жилого помещения обмен считается завершенным после надлежащего оформления и государственной регистрации договора отчуждения (обмена) жилого помещения, ранее принадлежавшего собственнику и перешедшего нанимателю на основании договора отчуждения (обмена), с выдачей бывшему собственнику договора найма на жилое помещение, занимаемое ранее нанимателем.
Согласие на обмен жилыми помещениями оформляется решением комиссии по жилищным вопросам при правительстве Москвы либо префектурах округов в соответствии с договором об обмене жилых помещений.
С собственником жилого помещения, получающим в результате обмена жилое помещение на условиях найма, заключается договор найма.
Право собственности на получаемое по обмену жилое помещение возникает с момента его госрегистрации. Соглашение об обмене вступает в силу с момента получения договора найма и госрегистрации договора отчуждения (обмена).
Отказ в обмене жилыми помещениями при его оформлении может быть обжалован в судебном порядке.
Договор мены жилыми помещениями составляется в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации.
Конечно, сдавайте
«Соседи по квартире против того, чтобы я сдавал комнату, но мне нужны деньги. Пришлось даже оформить приватизацию. При этом отец, находящийся в другом городе, дал мне доверенность. Теперь мы с ним делим право на комнату в равных долях и собираемся ее сдавать. Можно ли это сделать без согласия соседей? Нужно ли отцу присылать новую доверенность на сдачу своей половины?
Сергей Мыскин».
– Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам, а также не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. В том числе: передавать другим лицам, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Об этом сказано в п. 2 ст. 209 ГК РФ. Следовательно, согласие соседей на сдачу комнаты в коммунальной квартире не требуется.
Тем не менее, вам необходимо получить доверенность от отца на совершение сделок с комнатой, в том числе – сдачу комнаты в наем или аренду. После этого можете смело сдавать комнату при соблюдении следующих условий.
Договор аренды должен быть оформлен в письменном виде, арендаторы должны получить временную регистрацию по месту жительства либо пребывания, вы должны платить налоги с полученных доходов от сдачи жилья в аренду, и, наконец, между вами и соседями, а также городскими структурами в лице окружного управления ДЖП и ЖФ (если комнаты соседей неприватизированы) должно быть достигнуто соглашение об определении пользования общим имуществом.
Однако учтите: все спорные вопросы придется решать в суде.
Юристы М. Бордукова, М. Болдинова, А. Дубасова, М. Зеленев, Н. Ларин, А. Маркова, И. Павловская, В. Порубиновская