Продавец не любит торговаться
К концу января рынок вошел в привычный ритм. Многие надеялись, что выросшие в декабре цены слегка «подсядут», но продавцы соглашаются на торг неохотно. О том, что может произойти в ближайшее время, размышляет вице-президент РГР, руководитель компании «САВВА» Константин Апрелев.
Прогнозы, представьте, сбылись
Прежде чем говорить о начале года и о том, что нас ожидает, обратимся к итогам 2007-го. Декабрь. Увеличение цен предложения составило почти 5%. При этом рост за последний квартал достиг 11%, а за девять месяцев – 15%. Тем не менее, за год итоговый рост составил всего 11%. То есть сначала происходило снижение цен, а потом они выросли.
Правда, по окончании года все выровнялось. Цена, какой она была в начале 2007-го, почти такой же и осталась (речь о валютных ценах). Что касается рублевых цен, то по итогам года они увеличились всего на 3,6% (выросли в три раза меньше, чем инфляция в стране). О чем это говорит? Прогноз, который был сделан в 2007 году относительно стабилизации рынка недвижимости, реально оправдался. Цены удержались. Правда, если брать последний квартал, то здесь и по рублям, и по валюте наблюдается рост.
Весьма важный для понимания ситуации на рынке фактор – это то, что происходит с объемом предложения. А он уменьшился и составил немногим более 10 000 предложений. Такого скромного числа квартир, выставленных на продажу, не было за всю историю рынка. Поэтому рассказы аналитиков о том, что в 2008-м цены упадут (особенно прогноз Росстраха о том, что они опустятся аж на 30%), никак не увязываются с текущей рыночной ситуацией. Такого резкого снижения быть не может. Если анализировать только цены, то еще можно сделать такой прогноз. Но мы не рассматриваем цены в отрыве от общей ситуации, которая складывается на рынке. Возьмем, к примеру, срок экспозиции предложений на рынке в 2007-м. В декабре он составил 48 дней, в сентябре – 77, в июне – 78 дней, между тем как в декабре 2006-го – 51 день. То есть в декабре минувшего года квартир на рынке стало существенно меньше, и они быстрее находили покупателя.
Меньше квартир – выше цены
Почему же уменьшился объем предложения? Что – цена не адекватная? Нет, дело в другом. Когда речь идет о Москве, нужно понимать, что это точка серьезного экономического интереса. В столице по-прежнему хотят купить жилье тысячи людей, а еще тысячи, обосновавшиеся здесь, хотят улучшить жилищные условия.
Стоит заметить: сейчас на рынке почти нет инвестиционных покупателей и еще долго, возможно, не будет. Потому что при таком росте цен, который произошел, инвестиции стали нецелесообразны. Их доходность сейчас ниже, чем по депозитам в надежном банке.
К росту цен на недвижимость за 2007-й можно приплюсовать еще и доход от сдачи ее в аренду, что добавит дополнительно 4–5% дохода в год. Уже получается 10–15% годовых на вложенные средства. Но это не 80–90% годовых, которые еще совсем недавно (в 2006-м) получали инвесторы. Для кого-то и такая доходность может быть привлекательна, но большинство инвесторов ушли с этого рынка в прошлом году и вряд ли вернутся в нынешнем.
Застройщик хлопнет дверью
Однако самое главное, что влияет на рыночную цену, – жилья строится недостаточно. Для того чтобы стабилизировалась ситуация и цены естественным путем перестали расти, по всем прогнозам надо строить по одному кв. метру в год на человека, живущего в столице. А строят пока намного меньше. И отсутствие достаточного предложения нового жилья – главный фактор, влияющий на рост цен.
Почему строится мало? Мое мнение такое: условия выхода на рынок застройки забюрократизированы и монополизированы. Особенно в сфере контроля над земельными ресурсами. Цена земли исчисляется от достигнутой, что делает значительную часть проектов не слишком привлекательной в связи с завышенной стоимостью земли. При этом даже если бы застройщики хотели снизить цены, сделать этого не смогут. А по тем ценам, которые сложились, продавать все труднее.
Не удивительно, что число реализуемых проектов сокращается. И пока такой порядок с условиями предоставления земельных участков будет сохраняться, увеличения объемов ждать не приходится. Хотя во всех развитых экономиках при снижении цены кв. метра уменьшается и стоимость земли на рынках. У нас этот рыночный инструмент пока не работает.
Что будет? Либо Москва пойдет на уменьшение стоимости земли, расширение круга застройщиков и либерализацию процедур согласования проектов. Либо объемы строительства будут снижаться.
Многие застройщики уходят из столицы, а остающиеся просто выбирают последние (самые интересные и доходные) участки. При этом продолжается рост цен на подключение к коммуникациям.
Чего ожидать дальше? Если новостроек будет выходить на рынок мало, то неминуемо увеличится спрос на вторичном рынке. Отсюда и перспектива роста цен, которая, на мой взгляд, сохранится в 2008-м. Хотя этот рост, судя по всему, не будет большим (1–2% в месяц).
Удержать цены поможет ипотека
Теперь о влиянии ипотеки на рост цен. Да, многие банки повысили ставки и ужесточили оценку платежеспособности заемщиков, ограничив тем самым приток новых покупателей. Однако и при таком положении ипотека все равно увеличивает покупательский спрос, тем более что при нынешних ценах у большинства россиян остается одна реальная возможность улучшить жилищные условия – взять ипотечный кредит.
И в заключение хочу заметить, что сейчас рынок находится в той фазе, когда на снижение цен влияет только один фактор – их величина… Экономика стабильная. Ситуация с выборами президента вполне предсказуемая. Единственное, что может повлиять на рынок отрицательно, – налог на недвижимость, исчисление которого для уплаты будет производиться на основе рыночной стоимости недвижимости. И те, кто имеет большие квартиры, вполне возможно, начнут их продавать.
Поэтому, как только в СМИ появится информация о том, что такой закон готовят к принятию, многое на рынке в поведении покупателей и продавцов может измениться. Тогда это послужит толчком к снижению и спроса, и цен.
Ну а как вести себя сейчас?
Если нет острой необходимости, торопиться с продажей квартиры не стоит. Видимых причин для снижения цен нет, а сохранность средств в недвижимости – все же возможность более надежная и понятная для наших граждан, особенно на фоне развивающегося международного финансового кризиса.