Осенний вальс московских цен
Спада не будет
– На вторичном рынке в ближайшие месяцы никаких всплесков или обвалов на рынке недвижимости не предвидится, – говорит директор Управления вторичного рынка «МИЭЛЬ-недвижимость» Роман МУРАДЯН.– Рост цен ежемесячно составляет 3%. Прежде всего, цены выросли в центре, на западе, северо-западе и севере Москвы. Одно-двухкомнатные квартиры дорожают в среднем на 1-2 тысячи долларов, а трехкомнатные – на 2-3. При этом спрос продолжает превышать предложение. Квартиры продаются очень быстро – время экспозиции однокомнатных квартир составляет 1-1,5 недели, двухкомнатных – 2 недели, трехкомнатных – месяц.
По наблюдениям аналитика рынка недвижимости РГР Геннадия СТЕРНИКА, за август 2003 года средняя удельная цена квартир в Москве выросла на 51 доллар и достигла 1335 за квадратный метр (минимальная – 520 долларов, максимальная – 1460). Для сравнения: в декабре 2002 года средняя величина составляла 1096 долларов, а в декабре 2001 года была только 940. Какова будет цифра в этом декабре, покажет время. Еще не вечер, впереди выборы. Как считают руководители многих риэлторских фирм, в такие периоды цены только растут: в выборную компанию закачиваются немалые средства, и часть денег переливается в недвижимость.
Объем рынка падает
Как один, все аналитики рынка недвижимости говорят только о повышении цен. Правда, Андрей БЕКЕТОВ полагает, что появились симптомы снижения, но пока не самих цен, а только темпов их роста. И снижение это составило только 0,5%, что пока никак нельзя считать признаком новой тенденции. По данным Бекетова, прирост цен на вторичном рынке в сентябре составил 4,5% в долларах (5,5% в рублях), на рынке новостроек – 2,9% в долларах (3,9% в рублях), а в секторе жилья бизнес-класса цены выросли на 6,5% в валюте или 7,5% в рублях. Одновременно объем рынка продолжает уменьшаться и, в основном, за счет дешевых квартир. Поэтому реальное увеличение цен в конкретных сегментах рынка было на 1-1,5% меньше расчетного.
Подтверждение же того, что на рынке уменьшается доля дешевого жилья – отрицательная динамика присутствия на рынке квартир, расположенных в пятиэтажных панельных домах. При этом доля дорогих квартир (например, шести-, восьмиэтажные кирпичные дома) увеличивается. Наибольший прирост цен в сентябре был отмечен в наиболее дорогих административных округах города: Центральном и Западном. В остальных округах рост цен был менее интенсивен. И это говорит о продолжающемся изменении структуры рынка.
Дешевое жилье вымывается
Итак, аналитики рынка недвижимости считают, что на естественный рост цен накладывается дополнительный фактор: доля дорогого жилья увеличивается, а дешевого снижается. Учитывая такую ситуацию, можно предположить, что и в октябре общий рост цен будет значительный: примерно 3-5 процентов. При этом, как и в предыдущие месяцы, он будет обеспечиваться не только естественным ростом, но и продолжающимся изменением качества предлагаемого жилья. То есть, по мнению Романа Мурадяна, стагнации рынка в ближайшие полгода не предвидится. А вот начальник отдела продаж агентства недвижимости «Кутузовский проспект» Вячеслав ЗУБОВ считает, что непрекращающийся рост цен создал дефицит предлагаемых к продаже свободных (необремененых подбором альтернативного жилья) квартир.
И разница в цене двух одинаковых типовых квартир – свободной и несвободной – может достигать 10% и более, но эта разница не может расти бесконечно. Сложность, а порой и невозможность реализации жилья, для продажи которого необходимо подобрать другую квартиру, но уже свободную, сокращает объем сделок с недвижимостью. Это, скорее всего, и станет фактором, стабилизирующим ситуацию с ростом цен на квартирном рынке Москвы.
Итак, что же делать тем, кто хочет продать свое и купить новое жилье? Ждать лучших времен смысла нет. Тем же, кто хочет выжать из своей квартиры максимум, стоит внимательно следить за рынком. Главное, – не упустить момент, когда рынок «перегреется», и цена квадратного метра начнет потихоньку снижаться.