Не обходи закон – дороже выйдет
«Наша семья решила перебраться в Москву или Подмосковье. Мне 29 лет, жене 25. Cейчас она в декретном отпуске, ждет ребенка. А я, хоть уже и работаю в Москве, купить квартиру не имею возможности. Подскажите, могу ли воспользоваться какой-нибудь столичной социальной программой с ипотекой, и если да, то что для этого нужно? Сергей Петров».
– Участниками программ «Социальная ипотека» и «Молодой семье – доступное жилье», как это и определено в соответствующих постановлениях правительства Москвы, могут стать только жители г. Москвы, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий, то есть вставшие в очередь на бесплатное жилье до 1 марта 2005 года.
Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы разработал две основные схемы социальной ипотеки для москвичей, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Схема первая: покупка жилья, строящегося по городскому заказу, по себестоимости строительства с оплатой 70% стоимости квартиры за счет кредитных средств. Схема вторая: субсидирование первоначального взноса, а именно – после получения безвозмездной субсидии к ней добавляется ипотечный кредит и не менее 10% собственных средств.
Чтобы стать участником программы, необходимо обратиться в Управление Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы своего округа, разрешение же на участие нужно получить в Агентстве по реализации жилищного займа и субсидий. Банк, который проводит ипотечное кредитование по социальной ипотеке, – это коммерческий банк «Московское ипотечное агентство», созданный в 2000 году.
Процентная ставка по социальной ипотеке составляет 10,5% годовых в рублях. Первоначальный взнос за счет собственных средств должен составлять не менее 30% для официально подтвержденных доходов и 40% – для неофициально подтвержденных. Одно из требований банка по ежемесячным платежам в счет погашения кредита: они не должны превышать 30–50 процентов от совокупного дохода семьи заемщика.
Подводя итог, скажем: к сожалению, вы не можете воспользоваться программой «Социальная ипотека».
Основания и порядок улучшения жилищных условий жителей столицы установлены законом г. Москвы от 14 июня 2006 года № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения».
Журавль в небе или синица в руке?
«У меня две комнаты в трехкомнатной квартире. Приобрела их по договору купли-продажи, но не приватизировала. Имею двух сыновей, старшему 27 лет, он женат. Стоит в очереди с женой на улучшение жилищных условий. Младшему 7 лет. Может ли сын, имеющий свою семью, рассчитывать на отдельную квартиру, так как он не является собственником моих комнат? На что могу при этом рассчитывать я сама, в частности, существует ли возможность заполучить третью комнату в квартире?
Диляра Гейдельшинова».
– Если сын стоит на очереди на улучшение жилищных условий отдельно от вас, то и жилье он получит отдельное, исходя из нормы предоставления на него и жену.
Как следует из ст. 20 упомянутого закона г. Москвы № 29, на семью, состоящую из супругов, положена однокомнатная квартира площадью от 36 до 44 квадратных метров. Обратите внимание на один важный момент: если вы не сообщали в Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы о приобретении комнат в коммунальной квартире, то это обстоятельство может усложнить ситуацию. Дело в том, что вы являетесь членом семьи сына, и, следовательно, приобретаемая жилая площадь влияет на его обеспеченность квадратными метрами (ст. 1 того же закона г. Москвы № 29). Прямо об этом сказано в ст. 9: чтобы установить уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения для принятия их на жилищный учет, исчисляется размер площади жилого помещения, приходящейся на долю каждого члена семьи. А доля каждого члена семьи вычисляется так: считается суммарная площадь всех жилых помещений или их частей, в отношении которых кто-либо из членов семьи обладает самостоятельным правом пользования либо правом собственности, и получившаяся цифра делится на количество членов семьи.
И, естественно, при превышении учетной нормы на каждого человека в 10 кв. метров общей площади для отдельных квартир, в 15 кв. метров общей площади для комнат в коммунальных квартирах граждане подлежат снятию с учета нуждающихся в улучшении жилищных условий (статьи 10 и 15 закона № 29).
Избежать этого можно, если вы с сыном будете признаны разными семьями. Сошлемся на ст. 19 закона г. Москвы от 11 марта 1998 года № 6 «Основы жилищной политики города Москвы», в которой говорится о том, что граждане, проживающие в одном жилом помещении, объединенные признаками родства или свойства, но имеющие свои источники дохода, отдельный бюджет и ведущие раздельное хозяйство, при наличии их волеизъявления считаются разными семьями.
Идем дальше. Приватизировать приобретенные комнаты вы не сможете, так как приватизация, согласно закону РФ от 04 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ», – это бесплатная передача в собственность граждан РФ на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном или муниципальном жилищных фондах. Вы же уже являетесь собственником жилых помещений по договору купли-продажи. Поэтому, скорее всего, можно рассчитывать на присоединение оставшейся комнаты в коммунальной квартире при ее освобождении.
Сослаться тут можно на ст. 59 Жилищного кодекса РФ, в соответствии с которой освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, на основании их заявления предоставляется по договору социального найма или по договору купли-продажи проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам.
При этом первоочередным правом на присоединение по договору социального найма обладают наниматели и (или) собственники, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или в установленном порядке могут быть признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях. Вторыми в очереди на присоединение стоят проживающие в этой квартире наниматели и (или) собственники, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.
Если же в коммунальной квартире нет таких граждан, тогда освободившееся жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи тем, кто обеспечен общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления. Более подробно о порядке предоставления освободившейся комнаты в коммунальной квартире можно прочитать в ст. 38 закона г. Москвы от 14 июня 2006 года № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения».
Никто вашу комнату не отберет
«Я уже пожилой человек, живу в муниципальной трехкомнатной квартире. Сын умер, в квартире осталась невестка с двумя детьми, моими внуками (10 и 12 лет). Она говорит, что квартиру надо, пока возможно, приватизировать. А соседка утверждает, что невестка на самом деле хочет после приватизации определить в суде, что моей комнатой будет самая маленькая по площади (сейчас я занимаю среднюю), продать свою долю в виде двух комнат и таким образом избавиться от необходимости жить со мной. Возможно ли такое? И нельзя ли сначала определить, какая комната чья, а потом приватизировать?
Нина Петровна».
– Определить порядок пользования жилым помещением возможно только при условии, что квартира находится в общей долевой собственности проживающих лиц, то есть в вашем случае только после приватизации. При определении порядка пользования жилым помещением суд учитывает сложившийся порядок пользования комнатами в квартире. Таким образом, если вы занимаете среднюю по величине комнату, то именно она и будет определена вам в пользование судом.
Что же касается вашего опасения, то, действительно, после приватизации и передачи квартиры в долевую собственность ваша невестка получит право продать свою долю и доли своих детей, предложив сначала вам их выкупить за ту же цену, что и покупателям со стороны.
Определитель – цена иска
«Я подал в суд иск о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, заплатив госпошлину 100 рублей. Однако судья иск не принял, сказав, что пошлина оплачена неправильно, что рассчитывать ее нужно от стоимости квартиры. Прав ли судья, учитывая, что я не прошу о присуждении мне имущества, в данном случае квартиры? И если судья прав, то как ее рассчитывать?
Виктор».
– Поскольку иск о признании недействительными договоров купли-продажи или дарения, а также спор о применении последствий недействительности сделки связаны с правами на имущество, то государственную пошлину при подаче таких исков следует исчислять в соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации – как при подаче искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке, в зависимости от цены иска. При подаче искового заявления имущественного характера по делам, рассматриваемым в судах общей юрисдикции, мировыми судьями, госпошлина уплачивается в следующих размерах: до 10 000 рублей – 4 процента цены иска, но не менее 200 рублей; от 10 001 рубля до 50 000 рублей – 400 рублей плюс 3 процента суммы, превышающей 10 000 рублей; от 50 001 рубля до 100 000 рублей – 1600 рублей плюс 2 процента суммы, превышающей 50 000 рублей; от 100 001 рубля до 500 000 рублей – 2600 рублей плюс 1 процент суммы, превышающей 100 000 рублей; свыше 500 000 рублей – 6600 рублей плюс 0,5 процента суммы, превышающей 500 000 рублей, но не более 20 000 рублей.