Правила хорошего моветона
У «них» – реальная возможность частных инвесторов участвовать в проектах строительства торговой, гостиничной и офисной недвижимости. У нас – наличие такой возможности преимущественно в теории. Вот что, помимо прочего, отличает западный и российский рынки.
Загадочная русская душа
«За бугром» схема такого участия хорошо отработана. Девелопер создает под строящийся проект фонд, акции которого может приобрести любой желающий, став, таким образом, участником того или иного проекта. С помощью тех же акций можно купить необходимые площади строящегося здания – торгового, офисного, гостиничного (даже два-три номера в гостинице). При этом частный инвестор вполне четко представляет, какой может быть прибыль от подобного вложения.
В любезном Отечестве, увы и ах, такой возможности почти нет: наши застройщики пока не склонны привлекать в проекты сторонних участников. Видимо, по какой-то таинственной причине в стране, где бизнес просто помешан на «быстрых» деньгах, застройщики не нуждаются в скорейшем возврате средств… Между тем на Западе фонды создаются прежде всего для того, чтобы, быстро восполняя вложенные средства за счет возврата частных вложений, девелопер мог дать старт новому проекту.
Единственное, что реально может использовать российский частный инвестор в этом случае, – покупка паев закрытых паевых инвестиционных фондов. Обращение в инвестиционные компании тоже возможно, но такая компания, скорее всего, предложит клиенту лишь тот проект, который не будет для него ни выгодным, ни интересным. А еще необходимо соблюдать «правила хорошего тона»: минимальным вложением в проект коммерческой недвижимости может стать сумма в $100 000. И никак не меньше, подтверждает руководитель компании Praedium Рубен Алчуджян.
Подмосковью вкатят сверхдозу магазинов
Тем не менее, интерес к рынку офисных и торговых помещений ощущается значительный – и со стороны простых смертных, и со стороны потенциальных корпоративных инвесторов (непрофильного бизнеса). Обусловлен он прежде всего показателями роста рынка в этом секторе коммерческой недвижимости.
По данным компании «РТМ», сегмент торговой недвижимости в России – один из самых быстрорастущих. Число строящихся торговых центров увеличивается на 25 процентов ежегодно. Рентабельность торговых проектов составляет 12–17 процентов. Особые перспективы роста существуют в регионах, куда крупные игроки пришли сравнительно недавно – три-пять лет назад.
В ближайшие годы большой площадкой может стать Московская область, где начнут осваиваться территории среднего и дальнего Подмосковья (процесс только начинается, и пока «охваченными» считаются главным образом участки вдоль МКАД). К примеру, недавно столичная компания «Доминион-М» объявила о своем выходе на относительно удаленные просторы Подмосковья, где собирается построить двенадцать торговых и торгово-развлекательных центров.
Как считают в компании «РТМ», основной фактор роста торгового сектора – низкая обеспеченность торговыми площадями. В России на тысячу жителей приходится в среднем лишь 23 кв. метра качественных торговых площадей. В Европе этот показатель в разы больше. К примеру, во Франции – 230 кв. метров, в Польше – 120. Правда, в некоторых наших городах-миллионниках обеспеченность населения торговыми площадями находится на высоком уровне. Например, в Екатеринбурге этот показатель составляет 509 кв. метров, в Санкт-Петербурге – 443. Москва в лидерах не числится, имея лишь 294 кв. метра на тысячу жителей.
Регионы сейчас являются основным направлением роста, где сравнительно не дороги земельные участки, что привлекает и местных, и иногородних застройщиков.
По данным компании Praedium, за третий квартал 2007-го прирост качественных площадей достиг 55 700 тыс. кв. метров, а за предшествующие месяцы – более 200 тыс. кв. метров. Ожидаемый объем ввода в четвертом квартале составит чуть более 700 тыс. метров площадей. Правда, постоянной остается тенденция отсрочки их ввода…
Интерес инвесторов к торговой недвижимости сохраняется и со стороны иностранных игроков, причем далеко не всегда речь идет о девелопменте, иногда – и о покупке готовых зданий. Ставка доходности «торговых» проектов держится на уровне восьми-одиннадцати процентов.
Ставки растут
Несмотря на рост предложения, в Москве сохраняется дефицит офисной недвижимости, причем на самые дорогие и качественные помещения – класса А. Нынешнее суммарное предложение этого рынка – 6 500 000 кв. мет-ров. На начало четвертого квартала нынешнего года общий объем введенных в эксплуатацию площадей составил примерно 900 000 метров.
Заметным событием на этом рынке стала закладка первого камня в основание башни «Россия» Московского международного делового центра «Москва-Сити». Башня станет не только самым высоким сооружением в Европе (612 метров!), но и крупнейшим в самом ММДЦ – 470 900 кв. метров.
Ставка текущей доходности рынка офисной недвижимости составляет 7,5–9,5 процента.
Компании отмечают одну из тенденций – децентрализацию, чему способствовало не только решение городских властей минимизировать офисное строительство в Центральном столичном округе, но и удорожание земельных участков в городе. Офисы, причем качественные здания, все чаще появляются в ближайшем Подмосковье. К примеру, активно застраивается Мякининская пойма в Красногорском районе, в Химках сдана первая очередь «Химки-Бизнес-парка».
Арендные ставки офисной недвижимости в связи с дефицитом постоянно растут. Средний показатель составляет $1000 в год за кв. метр класса А и $750 за кв. метр класса В.