23:56:43
13 июня 2024 г.

Нацпроект под вопросом

СтроительствоОтсутствие ощутимого прогресса в решении жилищного вопроса вызвало мощный всплеск внимания к проблематике соцжилья – тем ли путем идем? Общественное предпочтение перестраивается с доступного (то есть рыночного) жилья в пользу даже не государственного, а так называемого «некоммерческого» сектора.

Национальный проект доступного жилья успешно реализуется. Рост объема строительства опережает контрольные цифры, государство успешно погашает свои жилищные долги перед льготниками, а ипотека бьет все рекорды. Нет только одного – ощущения, что с жильем становится легче.

Спровоцированная предвыборной кампанией дискуссия по жилищному вопросу обозначила главный недостаток нынешнего подхода к его решению. Проект назван национальным, то есть по определению должен быть бы рассчитан на всех граждан страны, а по сути оказался ориентирован в самом лучшем случае на треть населения. Да и то на наиболее обеспеченную его часть.

Слишком узок их круг

Если довериться самым оптимистичным оценкам, то после трех лет реализации нацпроекта жилье стало доступно для 20% населения. Это те, кто способен его купить на свои накопления или с помощью ипотеки. К финишу 2010 года мы должны подойти с результатом 30%.

«Как быть с остальными, – недоумевает президент Ассоциации строителей России Николай Кошман, – каким образом в условиях, когда все внимание власти сосредоточено на строительстве жилья под продажу, будут удовлетворены нужды 4,5 млн. семей, которые по 20-25 лет стоят в очереди на получение жилья? И как будут решаться проблемы тех 80% граждан, которые и в очереди не стоят, и на покупку денег не имеют?»

Про очередников «забыли», отвечает депутат Госдумы Галина Хованская. Но не совсем. Появилось второе условие, чтобы претендовать на социальное жилье. Надо не только нуждаться в квадратных метрах на человека, но еще быть малоимущим. Материальный ценз настолько жесткий, что в некоторых городах буквально единичны случаи постановки на учет. Одновременно идет игра на понижение норм постановки на учет и предоставления жилья.

Основную же массу населения по мысли депутата взяли «в вилку»: государство не ставит людей в очередь, потому что недостаточно бедны, а банки не дают кредит на покупку, потому что недостаточно богаты.

Заместитель руководителя Росстроя Андрей Старовойтов приходит к неутешительному выводу: для решения жилищной проблемы в той или иной помощи публичной власти нуждаются 80%, если не больше, населения. Это как малообеспеченные люди, так и представители среднего класса. Для них необходима разработка новых разнообразных вариантов решения проблемы.

Только рынок?

Общественность раздражена безоглядной верой во всесилие рыночных механизмов, якобы способных быстро настраиваться на потребителя и обеспечить бурный рост товарного производства. «В условиях дефицитной экономики и отсутствия необходимого государственного регулирования это приводит только к росту цен», – утверждает Николай Кошман.

Нужны новые принципы выстраивания жилищной политики, соглашается председатель совета Национальной ассоциации участников ипотечного рынка Владимир Пономарев. Если поделить строящиеся ныне 60 млн. кв. м жилья на социальную норму, то получится, что не более 1,5–2% населения может воспользоваться нынешним объемом жилищного строительства. А слой потенциальных покупателей составляет около 20%, то есть несопоставимо больше. В результате даже ежегодное увеличение на 13–15% объема жилищного строительства все равно будет разогревать рынок и толкать цены вверх.

Только покупка?

По непонятным причинам в национальном проекте сделан упор на приобретение жилья в собственность. В неоправданном насаждении частнособственнических интересов Андрей Старовойтов видит главную проблему российских преобразований. Массовое увлечение передачей жилья в собственность, в том числе бесплатной приватизацией, породило массу проблем. Появился так называемый слой «бедных собственников», которые не понимают, что такое управление недвижимостью, и не имеют на это реальных средств.

Во всех странах социальное жилье – это только арендное жилье. У нас же оно предано забвению. У нас собственникам (!), по здравому смыслу людям обеспеченным, дают субсидии на оплату коммунальных услуг!

По сведениям профессора высшей школы экономики Елены Шоминой доля арендуемого жилья составляет в Вене – 80%, Стокгольме – 60%, Женеве – 85%, Париже – 40%. В Амстердаме 60% арендуемого жилья – социальное, в Вене – половина. В Москве доля найма составляет всего лишь 20% и продолжает падать. Можно ожидать, что к завершению приватизации эта цифра снизится до 7%. Ровно столько сейчас в Москве очередников, которым по сути нечего приватизировать.

Кстати, в Европе доступность жилья часто оценивается не только по возможности приобретения его в собственность, но и возможности найма. У нас такого нет.

Только ипотека?

Миру известен широчайший набор финансовых инструментов помощи нуждающимся в жилье, начиная от налоговых преференций до бесплатного предоставления. У нас действует единственный – ипотека. Она, безусловно, хороша и отлично приживается на нашей почве. Но в российских условиях ипотекой может воспользоваться лишь тонкий слой обеспеченных граждан. Андрей Старовойтов считает, что нам остро необходимы иные механизмы, которые бы дали возможность людям самим принимать решения по их выбору: «Главный из них – строительно-сберегательные кассы. Соответствующий законопроект внесен в Госдуму. Судьба у него сложная, но я думаю, что рано или поздно политические распри закончатся, и возобладает государственное мышление».

Дело дошло до того, что неоправданному крену в сторону ипотеки дипломатично удивляется вице-президент Ассоциации Российских банков Андрей Емелин: «Сегодня большое внимание придается социальной ипотеке. Хотя на западе приоритетом в социальной сфере всегда пользовалась социальная аренда, а не ипотека. Ипотека подразумевает залог жилья, которое может переходить в руки кредитора».

Вперед, к разнообразию

По общему мнению, система обеспечения жильем должна быть такова, чтобы каждая семья в соответствии со своими доходами могла бы отыскать в ней свою нишу. Это не значит, что каждый не сегодня, так завтра получит новую квартиру. Но это значит, что каждый нуждающийся уже сегодня должен иметь возможность начать реальное движение к цели.

Спектр предлагаемых вариантов обширен, благо мировой опыт подбрасывает их в достатке. Формы поддержки могут быть разные, но экономическая суть одна: цены не такие, как на свободном рынке, и дифференцированная адресная помощь тем категориям граждан, которые нуждаются в защите. При этом в фокусе всеобщего внимания оказался «некоммерческий» сектор строительства. Классический пример – хорошо знакомые нам ЖСК.

Андрей Старовойтов обращает внимание на то, что в Европе вообще наблюдается тенденция передачи социального жилья от муниципалитетов в руки некоммерческих жилищных организаций (различных ассоциаций, кооперативов). У нас же в Жилищном кодексе чисто декларативно упомянуто о ЖСК, но эта статья не работает. Была робкая попытка восстановить логику некоммерческих организаций в рамках закона о малоэтажном строительстве, но пока она не увенчалась успехом. В то же время по общему мнению именно эти организации должны быть в первую очередь обеспечены государственными преференциями и при выделении земельных участков, и в самом процессе строительства, и при дальнейшей эксплуатации.

Нет возможности перечислять все выдвигаемые инициативы. К тому же, они еще не стали предметом государственных решений. Однако серьезные основания надеяться на это есть. Неспроста первый вице-премьер Дмитрий Медведев открыл последнее заседание президиума Совета при президенте РФ по реализации нацпроектов словами о необходимости проанализировать вопрос расширения социальной базы жилищной программы.

Сергей Домнин

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация