Нацпроект под вопросом
Отсутствие ощутимого прогресса в решении жилищного вопроса вызвало мощный всплеск внимания к проблематике соцжилья – тем ли путем идем? Общественное предпочтение перестраивается с доступного (то есть рыночного) жилья в пользу даже не государственного, а так называемого «некоммерческого» сектора.
Национальный проект доступного жилья успешно реализуется. Рост объема строительства опережает контрольные цифры, государство успешно погашает свои жилищные долги перед льготниками, а ипотека бьет все рекорды. Нет только одного – ощущения, что с жильем становится легче.
Спровоцированная предвыборной кампанией дискуссия по жилищному вопросу обозначила главный недостаток нынешнего подхода к его решению. Проект назван национальным, то есть по определению должен быть бы рассчитан на всех граждан страны, а по сути оказался ориентирован в самом лучшем случае на треть населения. Да и то на наиболее обеспеченную его часть.
Слишком узок их круг
Если довериться самым оптимистичным оценкам, то после трех лет реализации нацпроекта жилье стало доступно для 20% населения. Это те, кто способен его купить на свои накопления или с помощью ипотеки. К финишу 2010 года мы должны подойти с результатом 30%.
«Как быть с остальными, – недоумевает президент Ассоциации строителей России Николай Кошман, – каким образом в условиях, когда все внимание власти сосредоточено на строительстве жилья под продажу, будут удовлетворены нужды 4,5 млн. семей, которые по 20-25 лет стоят в очереди на получение жилья? И как будут решаться проблемы тех 80% граждан, которые и в очереди не стоят, и на покупку денег не имеют?»
Про очередников «забыли», отвечает депутат Госдумы Галина Хованская. Но не совсем. Появилось второе условие, чтобы претендовать на социальное жилье. Надо не только нуждаться в квадратных метрах на человека, но еще быть малоимущим. Материальный ценз настолько жесткий, что в некоторых городах буквально единичны случаи постановки на учет. Одновременно идет игра на понижение норм постановки на учет и предоставления жилья.
Основную же массу населения по мысли депутата взяли «в вилку»: государство не ставит людей в очередь, потому что недостаточно бедны, а банки не дают кредит на покупку, потому что недостаточно богаты.
Заместитель руководителя Росстроя Андрей Старовойтов приходит к неутешительному выводу: для решения жилищной проблемы в той или иной помощи публичной власти нуждаются 80%, если не больше, населения. Это как малообеспеченные люди, так и представители среднего класса. Для них необходима разработка новых разнообразных вариантов решения проблемы.
Только рынок?
Общественность раздражена безоглядной верой во всесилие рыночных механизмов, якобы способных быстро настраиваться на потребителя и обеспечить бурный рост товарного производства. «В условиях дефицитной экономики и отсутствия необходимого государственного регулирования это приводит только к росту цен», – утверждает Николай Кошман.
Нужны новые принципы выстраивания жилищной политики, соглашается председатель совета Национальной ассоциации участников ипотечного рынка Владимир Пономарев. Если поделить строящиеся ныне 60 млн. кв. м жилья на социальную норму, то получится, что не более 1,5–2% населения может воспользоваться нынешним объемом жилищного строительства. А слой потенциальных покупателей составляет около 20%, то есть несопоставимо больше. В результате даже ежегодное увеличение на 13–15% объема жилищного строительства все равно будет разогревать рынок и толкать цены вверх.
Только покупка?
По непонятным причинам в национальном проекте сделан упор на приобретение жилья в собственность. В неоправданном насаждении частнособственнических интересов Андрей Старовойтов видит главную проблему российских преобразований. Массовое увлечение передачей жилья в собственность, в том числе бесплатной приватизацией, породило массу проблем. Появился так называемый слой «бедных собственников», которые не понимают, что такое управление недвижимостью, и не имеют на это реальных средств.
Во всех странах социальное жилье – это только арендное жилье. У нас же оно предано забвению. У нас собственникам (!), по здравому смыслу людям обеспеченным, дают субсидии на оплату коммунальных услуг!
По сведениям профессора высшей школы экономики Елены Шоминой доля арендуемого жилья составляет в Вене – 80%, Стокгольме – 60%, Женеве – 85%, Париже – 40%. В Амстердаме 60% арендуемого жилья – социальное, в Вене – половина. В Москве доля найма составляет всего лишь 20% и продолжает падать. Можно ожидать, что к завершению приватизации эта цифра снизится до 7%. Ровно столько сейчас в Москве очередников, которым по сути нечего приватизировать.
Кстати, в Европе доступность жилья часто оценивается не только по возможности приобретения его в собственность, но и возможности найма. У нас такого нет.
Только ипотека?
Миру известен широчайший набор финансовых инструментов помощи нуждающимся в жилье, начиная от налоговых преференций до бесплатного предоставления. У нас действует единственный – ипотека. Она, безусловно, хороша и отлично приживается на нашей почве. Но в российских условиях ипотекой может воспользоваться лишь тонкий слой обеспеченных граждан. Андрей Старовойтов считает, что нам остро необходимы иные механизмы, которые бы дали возможность людям самим принимать решения по их выбору: «Главный из них – строительно-сберегательные кассы. Соответствующий законопроект внесен в Госдуму. Судьба у него сложная, но я думаю, что рано или поздно политические распри закончатся, и возобладает государственное мышление».
Дело дошло до того, что неоправданному крену в сторону ипотеки дипломатично удивляется вице-президент Ассоциации Российских банков Андрей Емелин: «Сегодня большое внимание придается социальной ипотеке. Хотя на западе приоритетом в социальной сфере всегда пользовалась социальная аренда, а не ипотека. Ипотека подразумевает залог жилья, которое может переходить в руки кредитора».
Вперед, к разнообразию
По общему мнению, система обеспечения жильем должна быть такова, чтобы каждая семья в соответствии со своими доходами могла бы отыскать в ней свою нишу. Это не значит, что каждый не сегодня, так завтра получит новую квартиру. Но это значит, что каждый нуждающийся уже сегодня должен иметь возможность начать реальное движение к цели.
Спектр предлагаемых вариантов обширен, благо мировой опыт подбрасывает их в достатке. Формы поддержки могут быть разные, но экономическая суть одна: цены не такие, как на свободном рынке, и дифференцированная адресная помощь тем категориям граждан, которые нуждаются в защите. При этом в фокусе всеобщего внимания оказался «некоммерческий» сектор строительства. Классический пример – хорошо знакомые нам ЖСК.
Андрей Старовойтов обращает внимание на то, что в Европе вообще наблюдается тенденция передачи социального жилья от муниципалитетов в руки некоммерческих жилищных организаций (различных ассоциаций, кооперативов). У нас же в Жилищном кодексе чисто декларативно упомянуто о ЖСК, но эта статья не работает. Была робкая попытка восстановить логику некоммерческих организаций в рамках закона о малоэтажном строительстве, но пока она не увенчалась успехом. В то же время по общему мнению именно эти организации должны быть в первую очередь обеспечены государственными преференциями и при выделении земельных участков, и в самом процессе строительства, и при дальнейшей эксплуатации.
Нет возможности перечислять все выдвигаемые инициативы. К тому же, они еще не стали предметом государственных решений. Однако серьезные основания надеяться на это есть. Неспроста первый вице-премьер Дмитрий Медведев открыл последнее заседание президиума Совета при президенте РФ по реализации нацпроектов словами о необходимости проанализировать вопрос расширения социальной базы жилищной программы.