Не закон, а принцесса Турандот
На прошлой неделе президент подписал закон о резервировании земель для государственных нужд. А спустя два дня произошло очередное столкновение милиции с жителями Южного Бутова. Между этими событиями нет причинно-следственной связи, но они оба из одного флакона. Документ призван максимально понизить градус страстей при изъятии участков, однако не дает однозначных ответов на наиболее острые вопросы.
Каждому – почти свое
По формуле заместителя председателя комитета Госдумы по собственности Дмитрия Саблина, закон направлен на то, чтобы защитить интересы каждого правообладателя при соблюдении публичных интересов государства в случаях вынужденного изъятия земли. Весьма распространена ситуация, когда государству необходимо проложить дорогу, построить электростанцию или оборонный объект, а подходящее место оказывается уже занято. На этот случай Земельный кодекс предусматривает изъятие приглянувшегося участка у собственника – с выкупом по рыночной стоимости. А чтобы решение об изъятии не било, как обухом по голове, предусмотрена смягчающая процедура резервирования земли. То есть государство предупреждает о своих намерениях. И только что утвержденный президентом документ регламентирует поведение сторон в этот переходный период.
Закон нацелен на снижение расходов государства при изъятии. Одновременно с информированием собственника о резервировании предполагается составлять детальное описание принадлежащего ему объекта недвижимости. Если собственник решит что-то потом у себя в хозяйстве улучшить, это компенсироваться не будет. Так государство надеется защитить себя от необоснованных претензий собственников при последующем выкупе.
Не забыты и интересы собственников. К примеру, ограничен перечень оснований, по которым может быть осуществлено резервирование. Перечень весьма жесткий.
И все же по части защиты интересов собственника законодатель откровенно поскромничал. Как уже сказано, компенсация за изъятие земельного участка предусмотрена, а за причиняемые неудобства – нет. Поясню. Представим, что некто построил когда-то на своем участке дом, а на баню денег не хватило. Сейчас он деньги накопил, но тут человека извещают, что его участок резервируется под будущую дорогу. То есть баню теперь строить нельзя. А срок резервирования доходит до семи лет. Кому по вкусу такое длительное ожидание? А предложение в порядке компенсации предоставить собственникам льготу по налогу на зарезервированную землю не прошло. Правда, заместитель председателя комитета по собственности Евгений Богомольный обнадеживает, что по результатам правоприменительной практики будут вноситься изменения, но когда это случится?
Не оправдал надежд
Проблемы резервирования и изъятия участков привлекали бы намного меньше внимания, если бы не крайняя общая неурегулированность земельных отношений в России. Объявив два года назад собственников квартир одновременно собственниками земельных участков под их домами, законодатели, по сути, затеяли глобальный передел городских земель. Ему сопротивляется исполнительная власть на местах. Этого следовало ожидать. На ее месте всякий поступил бы точно так же. Дело не только в примитивной коррупции. Не менее важна проблема – как обустраивать и развивать город, в котором появляются сотни тысяч и миллионы хозяев? Такого нет нигде в мире. Была надежда, что закон о резервировании ответит на основные спорные вопросы, вместо этого он выдвинул дополнительные загадки.
Загадка первая. Новый закон запрещает любое отчуждение земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, в том числе их приватизацию. Вопрос: отменяет ли резервирование право собственности на землю, дарованное Жилищным кодексом горожанам, но до сих пор не оформленное? Уверен, что любой чиновник ответит на него утвердительно. Написано же черным по белому: «отчуждению … не подлежат … участки, зарезервированные для государственных нужд». Но есть и другое соображение: земля под домом в силу кодекса уже находится в собственности жителей, и в отношении этих участков речь может идти не об отчуждении, а лишь об его оформлении. Депутаты по этому поводу спорят, но, по словам Дмитрия Саблина, большинство склоняется к тому, что в любом случае в момент выкупа такого участка должна учитываться его стоимость. Евгений Богомольный полагает, что право собственности должно быть зарегистрировано, но с обременениями, вызванными резервированием. Однако, что бы ни думали депутаты, конкретное решение будут принимать все-таки чиновники!
Сразу после подписания закона мы обратились к главному архитектору столицы Александру Кузьмину с вопросом, какой части столичных земель может коснуться резервирование. По его словам, скорее всего это будет не более пятидесятой доли территории города. Многое зависит от того, признается ли предстоящее жилищное строительство в качестве основания для резервирования. Эту вторую загадку, порожденную еще Жилищным кодексом, закон, казалось бы, окончательно разрешил. При внимательном прочтении жилищное строительство ни в каком контексте с резервированием не связывается. Это подтвердил и Дмитрий Саблин, выразив надежду, что муниципалитеты и субъекты Федерации лазеек здесь не найдут. Однако Евгений Богомольный считает, что в силу здравого смысла строительство социального жилья в рамках генерального плана развития города с полным основанием можно отнести к государственным нуждам, а соответствующие участки подлежат резервированию. Впрочем, депутат уточнил, что это его личная точка зрения. В случае расхождения мнений все будет решать суд.
Опять суд! А сначала, значит, – буза. И когда же будет править четкий и ясный его величество закон, сжимающий пространство для расхождения мнений до приемлемого уровня?
ПОСЛЕСЛОВИЕ
А все-таки ее не хватает
Накал страстей вокруг выделения участков под строительство провоцируется не только хаотичностью российских законов, но и острым земельным дефицитом.
Однако руководитель столичного Строительного комплекса Владимир Ресин не склонен драматизировать ситуацию. По его словам, имеющиеся резервы позволяют построить около 70 млн. кв. м жилья (нынешние темпы использования – примерно 5 млн. кв. м в год. – Прим. ред.). Это не считая того, что можно построить в результате сноса в течение ближайших 10 лет. Плюс площадки по уже заключенным коммерческим контрактам предусматривают возведение на них порядка 20 млн. кв. м. Это позволяет несколько сменить стратегию жилищного строительства. Упор будет перенесен на промзоны, на те неугодья, которые в Москве еще остались. Возможно, будут использоваться площади под товарными станциями. Москва намерена провести инвентаризацию всего, что может быть полезным для строительства жилья.
Не все столь же оптимистичны в оценке ситуации. При обсуждении стратегии развития столицы до 2025 года руководитель Департамента экономической политики и развития Москвы Марина Оглоблина отметила ограниченность земельных ресурсов как фактор, сдерживающий предоставление жилья. Недавно »КР» публиковал интервью с заместителем руководителя Департамента жилищной политики Валентиной Логуновой, которая сетовала на проблемы с земельными участками для бюджетных строек. По некоторым социальным программам жилье очередникам предлагается не просто по другую сторону МКАД, а на территории области. На заседании правительства мэр Юрий Лужков уже поднимал вопрос о приобретении городом для жилищного строительства земельных участков у соседей.
К чему я это все? Да к тому, что к принятию законов, регулирующих земельные отношения, надо относиться крайне щепетильно. В силу ограниченности ресурса их значимость со временем будет расти в геометрической прогрессии.