Дешевое жилье в июле продолжало дешеветь

Динамика цен предложения на московском вторичном рынке жилья по итогам июля, на первый взгляд, неожиданна и может быть ошибочно воспринята как симптом возобновления роста цен.

Между тем стоит иметь в виду, что средние цены предложений – лишь один из индикаторов состояния московского рынка жилья. Цены реальных сделок уже десять месяцев ниже цен предложений и снижались они быстрее последних (особенно с учетом различных скидок и пересмотра курса у.е.), что говорит об избытке выставленных на продажу квартир при недостаточном платежеспособном спросе.

Конечно, как и положено, из этого правила есть исключения: в отдельных сегментах московского рынка наблюдался явный рост цен. Речь идет в первую очередь о штучном товаре – элитном жилье. Цены же на массовом рынке жилья эконом-класса снижались, в том числе и средние цены предложения. В июле зафиксировано уменьшение таких цен на 0,2 процента, хотя по сравнению с июнем оно и замедлилось.

Средние цены предложения на дорогое жилье (бизнес-класс и элиту) за месяц подросли на 1,8 процента, что привело к совокупному повышению цен предложения на московском вторичном рынке жилья в среднем на 0,8 процента. По мнению аналитиков агентства RWAY, причины такого поведения цен в июле кроются в традиционном для лета снижении объемов предложения. Причем с продажи в первую очередь снимались самые дешевые квартиры. Их владельцы считают, что размещать рекламу такого товара в период, когда потенциальные покупатели отдыхают и отложили активные действия на осень, не имеет смысла. Вообще представители массового рынка жилья летом по обыкновению объявления размещают реже. Во всяком случае, к концу июля число объявлений о продаже снизилось почти два раза по сравнению с весной. Прибавим к этому и то, что в июле произошли изменения, связанные с переходом на публикацию в объявлениях цен в рублях.

Осенью даст о себе знать как отложенный спрос, так и отложенное предложение – деловая активность на рынке повысится. Однако отложенный спрос может оказаться не столь значительным, как ожидают многие продавцы. Ведь за время, прошедшее с начала роста цен (а это почти два года), участники столичного рынка нашли способы удовлетворять потребности в жилье, которые альтернативны покупке московских квартир. Многие отказались от идеи покупки в пользу аренды и направили свои доходы на текущее потребление.

Реальной альтернативой столичному рынку жилья (особенно, если говорить о спальных районах) стало жилье в Подмосковье, объемы строительства которого уже несколько лет превышают московские. Вытеснение спроса на жилье со столичного рынка недвижимости способствовало активному развитию проектов загородной недвижимости, появлению концепций городов-спутников. Экономическое развитие регионов, увеличение там объемов строительства, развитие ипотеки в городах и весях тоже дают себя знать. Квартира в Москве является обязательным пунктом в жизненной программе для все меньшего числа людей. (А теперь, возможно, на ближайшие годы для многих мечтой станет квартира в Сочи.) Таким образом, происходит формирование рынков жилья, альтернативных московскому. И эти новые рынки во многом удовлетворяют спрос.

В целом на столичном рынке создано достаточно предпосылок для дальнейшего снижения среднего уровня цен. Причем предпосылок как экономических (некоторые из которых упомянуты выше), так и политических. Ведь повышение цен перед выборами невыгодно действующей власти, а суммарный потенциал снижения реальных цен составляет 15–20 процентов от максимумов сентября 2006 года. И пока он отыгран менее чем на половину.

Александр Крапин, генеральный директор информационно-аналитического агентства RWAY