Июнь – на метры плюнь!
Нынешнее лето удивляет москвичей не только плавным падением цен на старое жилье (за полгода к этому привыкли), но и тем, что квадратный метр в новостройках тоже дешевеет. Что же произошло в июне? Этот вопрос «КР» задал вице-президенту Российской гильдии риэлторов, руководителю компании «САВВА» Константину Апрелеву.
– В последнее время застройщики заметно активизировали рекламу. Они прельщают покупателя снижением стоимости квадратного метра (если он платит сразу всю сумму), а, кроме того, начали приводить дополнительную мотивацию для покупки квартиры именно у их компании. Вплоть до того, что, если вы купите, скажем, до 1 августа, то получите в подарок машину. О чем это говорит? Только об одном: с ликвидностью даже готового жилья не все так просто.
– Тем не менее, в прессе можно встретить немало пророчеств о том, будто осенью все вернется на круги своя и рынок вновь пойдет вверх.
– Пока мы достоверно знаем лишь одно: объемы продаж сейчас стоят. А говорить о том, что с осени все начнет расти, да еще при этом ссылаться на инфляцию, – как-то не очень серьезно. Инфляция ведь это тот инструмент, который присутствовал в аналитических баталиях даже тогда, когда никакого роста цен не было. А когда произошел рост под 90 процентов в год, а потом вдруг резкий спад, то при чем здесь инфляция?
– Но инфляция все же влияет на процессы, о которых идет речь?
– Безусловно. Но она лишь одна из составляющих этих процессов. Тем более что сейчас на рынке имеется немало индикаторов, которые позволяют говорить о том, что спрос продолжает снижаться, что роста нет как нет. Это касается и новостроек (готовых или на стадии строительства), и вторичного рынка.
– Как можно объяснить то, что предложений на рынке стало меньше?
– Можно и так: люди просто сняли квартиры с продажи до осени. Сейчас не имеет смысла сидеть на телефоне и ждать, когда им позвонят. Рынок ведь стоит, продаж нет, и продавцы спокойно поехали отдыхать. Не удивительно, что в последние недели объем жилья, выставленного на продажу, уменьшился. На сегодня он недотягивает до 21 000 квартир.
– И остались на рынке почти одни «альтернативщики»…
– Лето для них – самое лучшее время. Нет резких скачков цен, есть возможность подсчитать бюджет и совершить альтернативную сделку.
– Альтернатива – это долго. А те, кто хотят продать быстро…
– Они идут на уступки. Нынче на рынке в первую очередь совершаются сделки с жильем, выставленным с целью реальной продажи, собственники которого готовы скостить цену. Продавцы, проявляющие упорство в плане цен и не желающие следовать за рынком, либо снимают недвижимость с продажи (тем самым сокращая объем предложений), либо продолжают стоять на своем, что приводит к увеличению срока экспозиции.
Держат цены в основном «альтернативщики» – у них просто нет выбора. Если хозяин квартиры, которую они хотят купить, не снижает цены, то и они не могут этого сделать по той причине, что у них сразу начинает не хватать доплаты.
– Константин Николаевич, в период бурного роста рынка отмечалось стирание ценовой границы между районами. Сейчас этот процесс продолжается?
– Все районы подтягиваются к некоей средней цифре цен по Москве. К примеру, Преображенка и Сокольники стали «по деньгам» почти одинаковы. Либо Новослободская и Преображенка – тоже очень близкие цены. Разница с метра составляет $50–70, хотя всегда составляла минимум $300–400. Сейчас каждый район входит в определенные ценовые границы, паритет начинает восстанавливаться.
– Недавно я прочитал высказывание одного известного аналитика, что в 2008-м будет такая-то цена, в 2009-м она увеличится на столько-то… Разве можно, даже оперируя цифрами и фактами, просчитать ситуацию на такой срок?
– Конечно, нет. Все факторы, которые влияют на рынок, учесть невозможно. Потому что сам рынок у нас не устоявшийся, факторы не замкнуты в этом рынке. Система открыта. А просчитать в открытой системе поведение кривых изменения цен очень сложно. Многие факторы не являются постоянными. К примеру, доходы населения могут упасть, цены на нефть снизиться, дома начнут строить медленнее…
Вообще открытая система не позволяет математическим моделированием построить графики роста или падения цен на годы. Когда система будет закрыта и все факторы понятны, тогда еще можно прогнозировать. А пока в Москву постоянно идет приток международного капитала, невозможно просчитать соотношение спроса и предложения порой даже на полгода.