Московская жилищная газета

Жилищное право

Опубликовано на сайте: 19 июля 2007 г. 15:55
Публикация в газете: №29 (652) от 19 июля 2007 г.

Тайная регистрация

Тайная регистрация

«Cостою в браке пять лет. Муж из другого города. После свадьбы «прописали» его по моему месту жительства. В муниципальной квартире зарегистрированы и проживаем: я, мои мама и бабушка, мой муж, наш ребенок. Муж «прописан» нелегально, так как на тот момент в квартире числились еще мой дед и мамин муж (они умерли) и моему мужу тогда в «прописке» отказали, метраж квартиры не позволял. Сейчас я хочу развестись, муж не соглашается. Подскажите, пожалуйста, возможно ли его «выписать», если да, то каким образом? Инна».

– Основанием для снятия с регистрационного учета по месту жительства может стать признание мужа в судебном порядке не имеющим права пользования жилым помещением в результате установленного судом нарушения порядка вселения, предполагающего согласие всех зарегистрированных на спорной площади лиц.

А имущество-то больше доли

«Двухкомнатная квартира была приватизирована в совместную собственность на четверых. После смерти отца остались три собственника в равных долях (по 1/3 каждому). Сестра продала свою долю (с соблюдением преимущественного права покупки) третьим лицам (по 1/6 каждому). Новые собственники претендуют на комнату. В квартире проживаем и зарегистрированы мы с мамой, т.е. остальные два собственника (по 1/3 доли в праве у каждого), и несовершеннолетний ребенок, который не является собственником, но зарегистрирован и является членом нашей семьи. За годы проживания в этой квартире у нас сложился свой порядок пользования имуществом, при котором мы с мамой занимаем разные комнаты, при этом ребенок живет со мной и с мужем – он не зарегистрирован в этой квартире. Может ли суд изменить существующий порядок в пользу новых сособственников, которые хотят отобрать комнату? При этом метраж у них в два раза меньше нашего.
Татьяна».

– В соответствии со ст. 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех участников, а если согласия нет – в порядке, установленном судом. Согласно п. 37 постановления пленума Верховного суда РФ и пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 01.07.1996 г. № 6/8, при определении порядка пользования имуществом, находящимся в общей долевой собственности, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может не соответствовать точно долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.

Право дедушки перейдет к вам

«Как быть, если мой дедушка, пытавшийся оспорить сделку купли-продажи доли соседа в праве собственности на дом в деревне, умер, не дождавшись судебного решения? Я его единственный наследник. У дедушки денег на выкуп доли у соседа не было, у меня они есть.
Сергей Бруев».

– В случае смерти лица – собственника доли жилья, обратившегося в суд за защитой принадлежащего ему права преимущественной покупки другой доли указанного жилья, – суд допускает замену этого лица его правопреемником. В соответствии со ст. 220 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд прекращает производство по делу в случае, если после смерти гражданина, являвшегося одной из сторон по делу, спорное правоотношение не допускает правопреемство. Но в вашем случае спорные правоотношения, безусловно, допускают правопреемство, т.к. требования ст. 1112 ГК РФ определяют, что в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Не входят в состав наследства лишь права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается ГК или другими законами. Не входят в состав наследства и личные неимущественные права и другие нематериальные блага.

Преимущественное право участника долевой собственности на покупку доли в праве общей собственности, установленное законодателем в абзаце первом п. 1 ст. 250 ГК РФ и являющееся по своей природе правом имущественным, не относится к тем правам, которые в силу ст. 1112 кодекса являются личными, и относительно которых невозможно правопреемство. Поскольку право участника долевой собственности требовать на основании п. 3 ст. 250 ГК РФ перевода на него прав и обязанностей покупателя при продаже доли в праве общей собственности с нарушением его преимущественного права покупки продаваемой доли по своему правовому характеру производно от самого преимущественного права на покупку указанной доли, то в силу вышеизложенного такое право требования также не является тем личным правом, в отношении которого невозможно правопреемство.

Что касается денежных средств, то их наличие или отсутствие у участника долевой собственности имеет правовое значение при решении вопроса о переводе на него прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи при рассмотрении заявленного им иска. Именно на этой стадии процесса суд вправе определить готовность участника долевой собственности купить долю по цене, предложенной продавцом.

Все решают собственники

«Является ли основанием для реорганизации жилищно-строительного кооператива выход собственников жилых помещений одного многоквартирного дома с целью избрания иного способа управления многоквартирным домом из ЖСК, в состав которого входят несколько жилых домов, и требуется ли для этого согласие остальных собственников – членов ЖСК? И второй абсолютно такой же вопрос, но касающийся уже ТСЖ.
Сергей Калько».

– Начнем с того, что в ч. 1 ст. 110 Жилищного кодекса РФ дано четкое определение: жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. ЖК РФ не содержит запрета создания ЖСК при объединении нескольких многоквартирных домов либо нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений – жилых домов.

Далее. Из положений ст. 44 того же кодекса следует, что органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, к компетенции которого относится и выбор способа управления многоквартирным домом. Пунктом 3 ст. 161 ЖК РФ предусмотрено, что способ управления многоквартирным домом может быть выбран и изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений.

Теперь рассмотрим вопрос о реорганизации. Статьей 122 ЖК РФ предусмотрено, что жилищный кооператив по решению общего собрания его членов может быть преобразован в товарищество собственников жилья. Частью 4 ст. 110 ЖК РФ установлено, что жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими кооперативами, которые в свою очередь отнесены к некоммерческим организациям (ч. 3 ст. 50 ГК РФ), следовательно, на них распространяется установленный Гражданским кодексом РФ общий порядок, предусмотренный для реорганизации юридических лиц. Иных положений, регулирующих порядок реорганизации жилищного кооператива, нынешнее российское законодательство не содержит.

Реорганизация же юридического лица, в соответствии со статьей 57 ГК РФ, может быть осуществлена по решению его учредителей в форме слияния, присоединения, разделения, выделения и преобразования. Избрание собственниками жилых помещений одного дома, входящими в ЖСК, иного способа управления означает необходимость реорганизации ЖСК в форме выделения, поскольку к вновь образуемому юридическому лицу должна перейти часть прав и обязанностей ранее созданного кооператива, возникших в связи с управлением несколькими многоквартирными домами. Порядок проведения реорганизации определяется п. 1 ст. 57, п. 4 ст. 58, ст. 59 Гражданского кодекса РФ.

При этом следует учитывать, что положения Гражданского кодекса, предусматривающие порядок реорганизации юридического лица, в данном случае должны применяться с учетом норм, содержащихся в частях 2 и 3 ст. 161 Жилищного кодекса РФ, из которых следует, что управление жилищно-строительным кооперативом является одним из способов управления многоквартирным домом, который выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Поэтому изменение способа управления многоквартирным домом является исключительным правом жителей дома, которые решили выйти из состава ЖСК, и согласия на это других членов ЖСК, проживающих в других домах, входящих в состав ЖСК, не требуется.

Переходим к вопросу о ТСЖ. Здесь дело обстоит практически так же, как и в рассмотренном выше примере ЖСК. Но, как говорится, для юридической чистоты повторим вкратце основные моменты. В соответствии с ч. 2 ст. 136 Жилищного кодекса РФ, товарищество собственников жилья может быть создано при объединении нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, а также при объединении нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений – жилых домов.

В соответствии со ст. 140 ЖК РФ, реорганизация товарищества собственников жилья осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.

Избрание собственниками жилых помещений одного дома, входящего в ТСЖ, иного способа управления означает необходимость реорганизации ТСЖ в форме выделения, поскольку к вновь образуемому юридическому лицу должна перейти часть прав и обязанностей ранее созданного товарищества собственников жилья, возникших в связи с управлением несколькими многоквартирными домами. Порядок проведения реорганизации определяется п. 1 ст. 57, п. 4 ст. 58, ст. 59 ГК РФ.

В связи с тем, что изменение способа управления многоквартирным домом является исключительным правом жителей этого дома, которые решили выйти из состава ТСЖ, то согласия на это членов ТСЖ, проживающих в других домах, входящих в состав ТСЖ, не требуется.

Ответы подготовили юристы М. Бордукова, А. Андреянова, И. Павловская, К. Сафонова, В. Порубиновская, А. Маркова

Другие статьи на тему: Жилищное право

  • Власти против аварийности
    В России порядка 16 млн. кв.м. жилого фонда является аварийным. Из них около 10 млн. приходится на многоквартирные дома. Однако нередко так бывает, что здание, очевидно непригодное для проживания, официально к таковым не относится. Следовательно, не приходится мечтать о переселении из него в нормальные условия. Какие же усилия необходимо предпринять, чтобы признать жилье подлежащим сносу или реконструкции, и на что можно рассчитывать в таком случае?
  • Москва наступает
    Снесут ли ваш загородный дом или дачу чиновники при наступлении новой Москвы на бывшее Подмосковье, присоединенное к столице? Или вы получите компенсацию, которая не покроет и малой доли потерь? Что делать собственникам, чтобы не потерять свое кровное, как опереться на закон, который вас выручит?
  • Какой статус – такое и право
    Остался вдовцом с двумя детьми. В связи с этим теща продала свою квартиру в другом городе и приехала ко мне помогать воспитывать внуков. Я ее прописал на постоянное жительство, но теперь не знаю, будет ли это считаться ухудшением жилищных условий и не вычеркнут ли меня при этом из очереди на жилье. Что можно сделать, чтобы ничего не потерять?
    Станислав Бережной
  • Если дом оказался вдруг...
    Зимой нередко вскрываются изъяны, допущенные при строительстве нового дома, на которые первоначально мало кто из новоселов обращает внимание.
  • Верни, я все прощу...
    Mуж с женой прожили вместе много лет, сейчас в разводе. Муж жил на жилплощади жены без «прописки» (квартира приватизирована). Все эти годы жена не работала, семью содержал муж, он же платил за коммунальные услуги, делал ремонт. Может ли муж претендовать на какую-либо компенсацию своих затрат?
    Александр Ереемев