Московская жилищная газета

ЖКХ

Опубликовано на сайте: 12 июля 2007 г. 06:56
Публикация в газете: №28 (651) от 12 июля 2007 г.

«Молчание ягнят» – на новый лад

Товарищество «Ленинский, 137-1» – трехуровневый дом на 167 квартир. Десять лет назад при сдаче в эксплуатацию его называли элитным. В ту пору строение обслуживал застройщик – Ремстройтрест. Жильцы на своем опыте убедились, для чего именно застройщики берут такие дома в эксплуатацию: чтобы скрыть недостатки строительства и заработать на жильцах.

Про застройщика и чашу терпения

Обслуживающая организация все окончательно развалила за несколько лет. Была разрушена противопожарная система, приведены в нерабочее состояние многие инженерные коммуникации. На шее собственников сидели коммерческие компании застройщика – из 3500 кв. метров нежилых помещений 1000 принадлежало им. Дело было поставлено так, что жильцы платили вместо коммерсантов за воду, тепло и электричество...

В 2003 году инициативная группа решила отказаться от услуг обслуживающей организации. Согласились все. Инициаторы пришли к изрядно надоевшим управленцам и объявили: с сегодняшнего дня платить не будем и в ваших услугах больше не нуждаемся.

И платить перестали.

Первый шаг к самостоятельности был сделан. Нужен был второй – создать товарищество собственников жилья. Инициативная группа провела собрание. На нем Татьяна Ефремова и предложила в правление свою кандидатуру.

Ее выбрали председателем...

Единая и неделимая?

Новоиспеченные товарищи осмотрелись и обнаружили, что застройщик продал даже то, что не предусмотрено законами: технические помещения, подвалы и, главное, индивидуальную диспетчерскую со всеми коммуникациями дома.

– Мы попытались вернуть ее через суд, – объясняет Татьяна Васильевна. – Не получилось: сработало «басманное» правосудие. Диспетчерскую проиграли, зато заставили ГУП «ДЕЗ Теплый Стан» (дом в его управлении) восстановить за свои средства разрушенную противопожарную систему. Кое-что пришлось отреставрировать за наш счет: пожарные рукава и огнетушители, видеонаблюдение и лифты...

– И все-таки, почему не боролись за диспетчерскую? Это же часть системы жизнеобеспечения дома, а общедолевая собственность не продается.

– Решили не растрачивать силы на суды, а заняться более важными на тот момент делами. Например, фасадом. Строители нарушили технологию, заменили материалы. Результаты обследования показали, что он требует капитального ремонта. Специалисты не советовали нам брать в самоуправление дом с таким фасадом. И мы решили предъявить претензии властям, утвердившим строительный брак, – будьте любезны, восстановите из бюджетных денег. Написали Юрию Лужкову, его заместителям.

Средства выделили: 50 млн. рублей. В апреле прошлого года мэр подписал решение. Но деньги поступили в префектуру только в сентябре. «Не успеем освоить», – сказал префект. И пригласил членов правления ТСЖ решать, что делать. Выступали специалисты и говорили, что, дескать, нужны проект, согласования, а это – время. Татьяна Ефремова предложила взять готовый проект и привязать к дому. Руководящие товарищи с ней согласились.

Если работы на фасаде начнутся в июле, то ремонт займет четыре месяца. Параллельно ДЕЗ должен восстанавливать инженерные сети – за свой счет. Поставить счетчики там, где их нет...

Татьяна Васильевна раскрывает стратегические планы:

– Правление выберет эксплуатирующую компанию и будет держать все финансы в своих руках. Изменим отношения с коммерческими структурами, которые «сидят» в нашем доме и платят только по счетчикам. Пользуетесь нашими инженерными коммуникациями и сетями? Будьте любезны платить за их эксплуатацию. Говорите, что не пользуетесь лифтами и платить за них не будете? Но, друзья, дом – единая и неделимая система, вы получаете здесь прибыль. Будьте любезны платить за все в определенной доле.

Но и это еще не все. Коммерсанты умудрились подписать с префектурой договор, согласно которому они берут в аренду всю территорию дома. Спрашиваю: «Ребята, как можно взять общедолевую собственность в аренду?». Они подумали и отвечают: «Мы вычленим свои 60 кв. метров». Я: «Из общедолевой собственности ничего не вычленяется по закону».

Мы судимся и намерены дойти до федерального суда. К слову, и за нашу диспетчерскую будем бороться, когда возьмем дом в управление.

Чем дороже – тем приятней

Капитализация, по мнению Татьяны Ефремовой, – это, по сути, экономика дома, а если точнее – привлечение средств.

На доме теперь стоят две антенны – Мегафона и Билайна, приносят по две тысячи долларов ежемесячно. Управляющий домом Иван Алексеев привлек рекламодателей – они установили в подъездах световую рекламу, которая дает еще тысячу долларов в месяц и одновременно является удачным дизайнерским элементом. Нашли место для коммерческого банка, обслуживающего дом, – банк платит за аренду. Подыскивают помещения для небольшой мастерской бытового обслуживания. Все строится на взаимной выгоде: удобно жильцам, а те, кто их обслуживает, всегда обеспечены работой. Выигрывает и дом – в общую копилку идут арендные сборы.

Сегодня фасад дома увешан антеннами и кондиционерами. Во время ремонта их снимут, а жильцам предложат вместо частных антенн установить общую за 20 тысяч долларов. Тем, кто хочет смотреть дополнительные программы, поставят приемные устройства в квартирах. То же с кондиционерами – сегодня есть системы, позволяющие обеспечить им весь дом.

Фасад станет гораздо привлекательнее.

Следующий этап: остекление балконов в одном архитектурном решении. Поисками фирмы занимается Иван Алексеев.

– Честно скажу, у меня вполне коммерческий интерес – хочу, чтобы моя квартира год от года дорожала, – подводит черту под экономическим экскурсом Татьяна Васильевна. – Сегодня цена одного квадратного метра в нашем жилом здании – 6200 долларов. Когда завершим подготовку дома к самоуправлению, квадратный метр будет стоить, по нашим прогнозам, 8000 долларов. Кстати, одному жильцу уже предложили за аренду пятикомнатной квартиры 15 тысяч долларов в месяц...

Как завербовать достойную смену

А теперь о том, почему Татьяна Ефремова предложила свою кандидатуру в правление ТСЖ.

У Татьяны Васильевны – высшее филологическое и финансовое образование, опыт работы за рубежом и в совместных фирмах. Порыв инициативной группы жильцов к самостоятельности отозвался в ней рефлекторным желанием «разрулить» ситуацию. Она знала, что и как нужно делать, и была уверена, что справится. Так и вышло.

Присмотрела себе будущую замену – профессионального управляющего. «Замену» зовут Иваном Алексеевым, на тот момент ему был 21 год и он учился в Плехановке на финансиста. Она сказала: «Начинай здесь главным бухгалтером. Финансы – ключевое дело. Справишься. Я помогу». Ефремова брала его с собой на все переговоры и совещания, помогала в ведении бумаг. После окончания вуза Иван стал исполнительным директором, в 2007 году – управляющим. Помимо всего прочего, курирует самое «горячее» дело – ход проекта капитального ремонта фасада.

– Иван, ты сказал, что в ТСЖ «Ленинский, 137-1» собственники платят по 55 рублей за квадратный метр. Калькуляцию, пожалуйста...

– В 55 рублей входят коммунальные платежи и плата за дополнительные услуги. Эта сумма будет уменьшена, когда мы возьмем дом на свой баланс. Уже подсчитали – экономить будем на воде, тепле и электричестве. Сейчас платим по нормативам. Будем платить по счетчикам. Это даст экономию процентов 40. Найдем, куда пустить эти деньги. Фактически же сейчас эксплуатация дома обходится в 27 рублей за квадратный метр, 14 из которых идет на охрану. Значит, собственно за эксплуатацию члены нашего ТСЖ платят по 13 рублей за метр...

Денис Данилов

Другие статьи на тему: ЖКХ

  • Более 18 лет мы были вместе с вами
    Уважаемые читатели! К сожалению, мы сегодня в последний раз встречаемся на страницах нашей газеты. Ваш Управдом закрывается. По независящим от нас причинам правительство Москвы не нашло финансовых возможностей для дальнейшего выпуска «Квартирного ряда».
  • Прокурор тебе поможет
    Счетная палата в следующем году впервые вместе с Росфиннадзором проведет параллельные проверки в сфере ЖКХ, особенно по итогам зимнего отопительного периода, сообщил ее председатель Сергей Степашин на конференции «Взаимодействие органов внешнего и внутреннего финансового контроля».
  • Свершилось! Крайним назначили собственника
    14 декабря в третьем чтении, то есть окончательно, Госдума утвердила два важнейшие для россиян закона – о продлении сроков и определении основных направлений деятельности Фонда содействия реформированию ЖКХ и о создании системы финансирования капитального ремонта многоквартирных домов.
  • Альтернатива общему котлу
    На пленарном заседании Госдумы в третьем чтении были приняты поправки в Жилищный кодекс, касающиеся проведения капремонта в многоквартирных домах.
  • Так ли страшен реагент, как его малюют?
    Как только наступает зима, сразу начинаются разговоры об антигололедных реагентах. Этих борцов со снегом в народе недолюбливают. И ботинки калечат, и шубы, и собачьим лапам достается. Разберемся, насколько справедливы эти нарекания.