19:54:10
14 июля 2024 г.

«Молчание ягнят» – на новый лад

Товарищество «Ленинский, 137-1» – трехуровневый дом на 167 квартир. Десять лет назад при сдаче в эксплуатацию его называли элитным. В ту пору строение обслуживал застройщик – Ремстройтрест. Жильцы на своем опыте убедились, для чего именно застройщики берут такие дома в эксплуатацию: чтобы скрыть недостатки строительства и заработать на жильцах.

Про застройщика и чашу терпения

Обслуживающая организация все окончательно развалила за несколько лет. Была разрушена противопожарная система, приведены в нерабочее состояние многие инженерные коммуникации. На шее собственников сидели коммерческие компании застройщика – из 3500 кв. метров нежилых помещений 1000 принадлежало им. Дело было поставлено так, что жильцы платили вместо коммерсантов за воду, тепло и электричество…

В 2003 году инициативная группа решила отказаться от услуг обслуживающей организации. Согласились все. Инициаторы пришли к изрядно надоевшим управленцам и объявили: с сегодняшнего дня платить не будем и в ваших услугах больше не нуждаемся.

И платить перестали.

Первый шаг к самостоятельности был сделан. Нужен был второй – создать товарищество собственников жилья. Инициативная группа провела собрание. На нем Татьяна Ефремова и предложила в правление свою кандидатуру.

Ее выбрали председателем…

Единая и неделимая?

Новоиспеченные товарищи осмотрелись и обнаружили, что застройщик продал даже то, что не предусмотрено законами: технические помещения, подвалы и, главное, индивидуальную диспетчерскую со всеми коммуникациями дома.

– Мы попытались вернуть ее через суд, – объясняет Татьяна Васильевна. – Не получилось: сработало «басманное» правосудие. Диспетчерскую проиграли, зато заставили ГУП «ДЕЗ Теплый Стан» (дом в его управлении) восстановить за свои средства разрушенную противопожарную систему. Кое-что пришлось отреставрировать за наш счет: пожарные рукава и огнетушители, видеонаблюдение и лифты…

– И все-таки, почему не боролись за диспетчерскую? Это же часть системы жизнеобеспечения дома, а общедолевая собственность не продается.

– Решили не растрачивать силы на суды, а заняться более важными на тот момент делами. Например, фасадом. Строители нарушили технологию, заменили материалы. Результаты обследования показали, что он требует капитального ремонта. Специалисты не советовали нам брать в самоуправление дом с таким фасадом. И мы решили предъявить претензии властям, утвердившим строительный брак, – будьте любезны, восстановите из бюджетных денег. Написали Юрию Лужкову, его заместителям.

Средства выделили: 50 млн. рублей. В апреле прошлого года мэр подписал решение. Но деньги поступили в префектуру только в сентябре. «Не успеем освоить», – сказал префект. И пригласил членов правления ТСЖ решать, что делать. Выступали специалисты и говорили, что, дескать, нужны проект, согласования, а это – время. Татьяна Ефремова предложила взять готовый проект и привязать к дому. Руководящие товарищи с ней согласились.

Если работы на фасаде начнутся в июле, то ремонт займет четыре месяца. Параллельно ДЕЗ должен восстанавливать инженерные сети – за свой счет. Поставить счетчики там, где их нет…

Татьяна Васильевна раскрывает стратегические планы:

– Правление выберет эксплуатирующую компанию и будет держать все финансы в своих руках. Изменим отношения с коммерческими структурами, которые «сидят» в нашем доме и платят только по счетчикам. Пользуетесь нашими инженерными коммуникациями и сетями? Будьте любезны платить за их эксплуатацию. Говорите, что не пользуетесь лифтами и платить за них не будете? Но, друзья, дом – единая и неделимая система, вы получаете здесь прибыль. Будьте любезны платить за все в определенной доле.

Но и это еще не все. Коммерсанты умудрились подписать с префектурой договор, согласно которому они берут в аренду всю территорию дома. Спрашиваю: «Ребята, как можно взять общедолевую собственность в аренду?». Они подумали и отвечают: «Мы вычленим свои 60 кв. метров». Я: «Из общедолевой собственности ничего не вычленяется по закону».

Мы судимся и намерены дойти до федерального суда. К слову, и за нашу диспетчерскую будем бороться, когда возьмем дом в управление.

Чем дороже – тем приятней

Капитализация, по мнению Татьяны Ефремовой, – это, по сути, экономика дома, а если точнее – привлечение средств.

На доме теперь стоят две антенны – Мегафона и Билайна, приносят по две тысячи долларов ежемесячно. Управляющий домом Иван Алексеев привлек рекламодателей – они установили в подъездах световую рекламу, которая дает еще тысячу долларов в месяц и одновременно является удачным дизайнерским элементом. Нашли место для коммерческого банка, обслуживающего дом, – банк платит за аренду. Подыскивают помещения для небольшой мастерской бытового обслуживания. Все строится на взаимной выгоде: удобно жильцам, а те, кто их обслуживает, всегда обеспечены работой. Выигрывает и дом – в общую копилку идут арендные сборы.

Сегодня фасад дома увешан антеннами и кондиционерами. Во время ремонта их снимут, а жильцам предложат вместо частных антенн установить общую за 20 тысяч долларов. Тем, кто хочет смотреть дополнительные программы, поставят приемные устройства в квартирах. То же с кондиционерами – сегодня есть системы, позволяющие обеспечить им весь дом.

Фасад станет гораздо привлекательнее.

Следующий этап: остекление балконов в одном архитектурном решении. Поисками фирмы занимается Иван Алексеев.

– Честно скажу, у меня вполне коммерческий интерес – хочу, чтобы моя квартира год от года дорожала, – подводит черту под экономическим экскурсом Татьяна Васильевна. – Сегодня цена одного квадратного метра в нашем жилом здании – 6200 долларов. Когда завершим подготовку дома к самоуправлению, квадратный метр будет стоить, по нашим прогнозам, 8000 долларов. Кстати, одному жильцу уже предложили за аренду пятикомнатной квартиры 15 тысяч долларов в месяц…

Как завербовать достойную смену

А теперь о том, почему Татьяна Ефремова предложила свою кандидатуру в правление ТСЖ.

У Татьяны Васильевны – высшее филологическое и финансовое образование, опыт работы за рубежом и в совместных фирмах. Порыв инициативной группы жильцов к самостоятельности отозвался в ней рефлекторным желанием «разрулить» ситуацию. Она знала, что и как нужно делать, и была уверена, что справится. Так и вышло.

Присмотрела себе будущую замену – профессионального управляющего. «Замену» зовут Иваном Алексеевым, на тот момент ему был 21 год и он учился в Плехановке на финансиста. Она сказала: «Начинай здесь главным бухгалтером. Финансы – ключевое дело. Справишься. Я помогу». Ефремова брала его с собой на все переговоры и совещания, помогала в ведении бумаг. После окончания вуза Иван стал исполнительным директором, в 2007 году – управляющим. Помимо всего прочего, курирует самое «горячее» дело – ход проекта капитального ремонта фасада.

– Иван, ты сказал, что в ТСЖ «Ленинский, 137-1» собственники платят по 55 рублей за квадратный метр. Калькуляцию, пожалуйста…

– В 55 рублей входят коммунальные платежи и плата за дополнительные услуги. Эта сумма будет уменьшена, когда мы возьмем дом на свой баланс. Уже подсчитали – экономить будем на воде, тепле и электричестве. Сейчас платим по нормативам. Будем платить по счетчикам. Это даст экономию процентов 40. Найдем, куда пустить эти деньги. Фактически же сейчас эксплуатация дома обходится в 27 рублей за квадратный метр, 14 из которых идет на охрану. Значит, собственно за эксплуатацию члены нашего ТСЖ платят по 13 рублей за метр…

Денис Данилов

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация