История бывшего председателя
К сожалению, в Москве нередки случаи захвата власти в старых ЖСК по классическому алгоритму рейдерства. Причем чаще со стороны соседей, захотевших с разными намерениями порулить домом. Не миновала эта беда и наш дом. В 2006 году группа жителей блестяще провела грамотно спланированную акцию на глазах своих равнодушных соседей, которые, как зрители в театре, до сих пор ждут развязки – кто кого одолеет в этой схватке.
Когда за «круглым столом» в редакции появилась бывший председатель ЖСК «Мотор» Светлана Соломатина (ул. Вешняковская, 4, корп. 3), эксперты удивились. У нее проблем быть не может. Она работает безупречно! Ее дом дважды побеждал в городском конкурсе «Улучшаем свое жилище». Вспомнили, как десять лет назад, только начав председательствовать, она устроила для жителей встречу за чашкой чая… в театре. В фойе были накрыты столы, пили чай, кофе, а потом смотрели специально заказанный для них спектакль. Теперь представление разыгралось в стенах самого ЖСК.
Кто кого?
Десять лет я была председателем своего кооператива. За это время много сделала для дома. Проведено семь выборочных капитальных ремонтов, три косметических ремонта подъездов, заменены почтовые ящики, ковши мусоропроводов. По моей инициативе именно в нашем доме в 2000 году был организован первый в Вешняках эксперимент по установке наружного видеонаблюдения. Финансовое положение ЖСК всегда было устойчивым, ни разу мы не оказывались «в минусе». Два года назад заключила договор с Мосводоканалом на расчеты по показаниям общедомового счетчика, тем самым ежемесячно экономила жителям 50 тысяч рублей. В прошлом году заключила новый договор с ДЕЗ, позволяющий строго контролировать объем и качество обслуживания. Вовремя оформила договор на получение бюджетных субсидий, и жители стали богаче на 700 тысяч рублей в год.
Словом, за эти годы я стала профессионалом по управлению домом. И сейчас понимаю, что в условиях реформы только квалифицированные управляющие могут получить выгоды для дома, только они могут в полной мере воспользоваться предоставляемыми реформой возможностями. К сожалению, в Москве нередки случаи захвата власти в старых ЖСК по классическому алгоритму рейдерства. Причем чаще со стороны соседей, захотевших с разными намерениями порулить домом. Не миновала эта беда и наш дом. В 2006 году группа жителей блестяще провела грамотно спланированную акцию на глазах своих равнодушных соседей, которые, как зрители в театре, до сих пор ждут развязки – кто кого одолеет в этой схватке.
Как они действуют
Первый этап – очернить действующее правление. Как раз накануне было принято решение о проведении общего собрания, ведь истекал срок полномочий. И пошли ходоки по квартирам. Людей убеждали в том, что я хочу отказаться от услуг ДЕЗа и отдать дом неизвестно кому. Говорили, что я обанкрочу дом, а затем продам, что я обворовала ЖСК, «купила» правление. Стали писать жалобы на то, что предстоящее общее собрание буду проводить незаконно. Словом, сформировали общественное мнение не в мою пользу.
Но мы все же провели собрание. Кворум был – более 70 процентов. Большинство собственников проголосовало «за», в том числе и за то, чтобы управлять домом самим, а с ДЕЗом оформить отношения как с подрядчиком. В счетной комиссии работали все желающие. Не было нужды бегать с агитацией по квартирам, потому что была уверена – люди проголосуют, как надо. Несмотря на то, что на собрании мои оппоненты не давали слова сказать, в новое правление все же выбрали троих из прежнего состава, в том числе и меня. После собрания в подъездах появились листовки о том, что его результаты сфабрикованы. Вскоре начала проверку налоговая инспекция, после которой ЖСК предъявили санкцию на 51 тысячу рублей. Но мы составили акт разногласий, так как все налоги платили исправно, и были готовы отстоять деньги кооператива. Вскоре эта группа инициировала внеочередное собрание. Очевидно, что оно было неправомочным, ведь нам не представили листов регистрации, которые бы подтвердили кворум. Тем не менее, избрали в правление своих сторонников и таким образом получили в нем большинство.
Новое правление предложило мне добровольно выйти из его состава.
Кто эти люди?
Дала ли я повод для формирования протестной группы? Думаю, да. Ведь в ней собрались люди, в основном задолжники, у каждого из них был личный повод лишить меня председательства. Пришлось делать выбор: отдать должность или получить инфаркт из-за многомесячной нервотрепки. Хотя до сих пор жалею, что дрогнула.
Чем дело кончилось?
Результат оказался плачевным. Новый председатель расторгла договор на предоставление бюджетных субсидий и заключила его заново только с начала нынешнего года. Девять месяцев ЖСК не получал деньги от города. Собственникам не были возвращены деньги за экономию воды, был заплачен несуществующий долг ДЕЗу. Материальный ущерб жителям, по моим подсчетам, составил около миллиона рублей. И все это делалось в пику мне.
Кто подставил плечо?
В подобных конфликтах принято винить ДЕЗы. Но наша дирекция в этой кампании ни при чем. Мы все эти годы работали рука об руку и даже с заместителем директора по экономике подготовили новый договор для ЖСК.
Понимая, что жители взбудоражены и меня не услышат, я попросила прийти на «неправомочное» собрание представителя управы нашего района, который курировал вопросы реформы ЖКХ. Он начал убеждать людей в том, что я хорошо работаю и приношу пользу ЖСК. Но его освистали. Письмо с просьбой признать собрание неправомочным отправила в правительство Москвы, оттуда оно поступило на исполнение в управу. Но ее представители вмешаться еще раз не решились.
Обратилась за помощью в общественную организацию, членом которой ЖСК был в течение пяти лет. Но там проявили стеснительность. Молчат и жители, видно, уверены, что все начальники – воры.
Мотайте на ус
– Много лет знаю Светлану Александровну как добросовестного председателя, ее не в чем упрекнуть. Ситуация, в которой она оказалась, типична. В домах, где председатели работают так себе, подобное происходит крайне редко. Не берем в расчет и нечестных руководителей. Самое неприятное заключается в том, что на лобном месте всегда оказываются профессионалы, которые приносят пользу дому, реформе в целом. При этом всегда находятся недовольные, которых раздражает именно то, что человек хорошо работает. Нередко они являются неплательщиками, причем злостными, с большими долгами. И таким путем пытаются избавить себя от обязанности этот долг погасить. Не сомневаюсь, что такие есть и в протестной группе ЖСК «Мотор». Эти конфликты возникают не на пустом месте и не случайно, люди понимают, что неправы, и предъявляют претензии тому, кто прав на двести процентов, с тем, чтобы обезопасить себя.
Жители дома не могут всего этого не видеть и не понимать. Проблема этого ЖСК и многих других жилищных объединений в том, что собственники не вмешались в конфликт. И не потому, что не знали о нем. Просто не захотели, где надо, покричать, где надо, поспорить, а то и побегать по соседям, а на том же собрании выдвинуть себя в правление ради того, чтобы в него не попали протестанты. Увидев, что председатель в беде, выстроить бы им непробиваемую стенку, как в футболе. Но стенки не получилось. И это тоже типично.
К сожалению, собственники, даже при полном понимании опасности происходящего, пассивны. Спохватятся года через два-три, когда выяснится, что платежи выросли, что кругом долги и штрафы, что дом содержится хуже. Или, что еще хуже, деятельность нового руководителя тянет на уголовную статью.
Выбор в этой ситуации всегда за председателем: а стоит ли бороться дальше, ведь у корабля уже такая дырка, что он все равно потонет. Если ресурсы исчерпаны и поддержки нет, на какой-то момент лучше отступить. Но при этом продолжать общаться с жителями, разъяснять им ситуацию.
Нет универсального рецепта – как надо действовать для того, чтобы всегда выигрывать. В разных домах и ситуации разные, и люди, и обстановка.
Сейчас, когда уже поздно кулаками махать, важно обнародовать историю Соломатиной. Ведь есть дома, в которых подобные ситуации назревают, и люди должны «намотать на ус». К сожалению, председатель – это такая должность, при которой надо все время оглядываться.
Будь на плаву
Наша Межрегиональная организация объединений домовладельцев может оказать любую защиту: и представительство в суде и на общем собрании. Практика показывает, что подобные ситуации небезнадежны. Пусть не всегда председатель остается на своем посту, но во многих случаях удается реабилитировать его в глазах соседей, общества, подтвердить, что действительно грамотно работал. Это можно сделать только через общественные структуры. Другого пути нет. Не было случаев, чтобы суды вынесли определение, в котором бы отметили высокий профессиональный уровень председателя. Кроме того, часто люди по разным причинам, необязательно из-за конфликтов, покинувшие председательское кресло, находят себе применение в общественных объединениях. Таким образом, человек, перенесший нравственную травму, остается «на плаву» и может приносить много пользы другим. Такой исход более распространен среди тех, кто вовремя обращается к профессиональной помощи коллег.
Закон молчит
Надо ли в случае конфликта идти в управу? Закон не дает полномочий и прав администрациям для вмешательства во внутреннюю жизнь жилищных объединений. Но у них есть моральная ответственность за конфликты, которые происходят на их территории, а посему вмешиваться обязаны. Представитель управы поступил правильно, пытаясь защитить Светлану Соломатину на общем собрании. Но возможности оказать поддержку, выраженную каким-то документом, который можно было бы «приложить к делу», до недавнего времени у органов власти не было.
На все четыре стороны
Все сетуют на слабость Жилищного кодекса РФ, который не уделил внимания председателям жилищных объединений. Но существует законный путь, который никому не заказан. Мы проводим общие собрания, утверждаем на них самые разные документы. Почему не принять положение о работе председателя правления? Это и будет видение жителей управленческой системы дома. Что мешает каждому председателю вместе с правлением такой документ составить и учесть в нем большинство проблемных ситуаций, которые возникнут если не сегодня, то завтра. К сожалению, мало кто пользуется этой возможностью.
Многие председатели наивно полагают, что наличие в штате юриста спасет их в трудной ситуации. Но не каждый дом может потянуть оплату квалифицированного специалиста. И, к сожалению, лишь немногие юристы хорошо разбираются в специфике работы жилищных объединений.
Практика показывает, что они частенько заблуждаются. К примеру, советуют заключить контракт с председателем правления. Он, дескать, снимет все вопросы. Но должность председателя правления выборная. Это общественная обязанность. Его контракт – это устав и решение общего собрания. В контракте речь может идти о непосредственной функциональной нагрузке, которая должна соответствовать положениям Трудового кодекса РФ. К примеру, о трудовых функциях, которые берет на себя председатель помимо своей общественной работы. Выполняя, к примеру, обязанности управляющего, делопроизводителя, инженера.
В жилищных объединениях, как правило, не учитывают эту тонкость, неправильно оформляют трудовые документы. Это приводит к ущемлению прав председателей, причем и при рассмотрении споров в судах.
Суд всегда признает недействительным контракт с председателем, как и контракт с управляющим, в котором на самом деле закреплены общественные обязанности председателя. В последнем случае, при увольнении не по собственному желанию, он не сможет вернуть невыплаченную зарплату, истребовать компенсации.
Лариса Денисова, генеральный директор Межрегиональной организации
объединений домовладельцев
Жди, пока затопит
Беда председателей в том, что они слишком увлекаются хозяйственной деятельностью, и мало значения придают внутренней политике. Этим нужно заниматься и самому руководителю, и его соратникам, которые понимают, что никто не сможет работать лучше, чем он. Сейчас самое время создать общественную структуру, объединяющую именно лидеров жилищных объединений и выполняющую роль третейского суда. Пусть собираются, обсуждают проблемы. Да, там могут оказаться и не совсем порядочные. Но и тем самым положительным, попади они в беду, можно было бы помочь общими усилиями.
Жилищный кодекс РФ имеет много недостатков, но до сих пор не внесено ни одной поправки, инициированной снизу. В результате председатели часто оказываются в «интересном» положении. К примеру, если в доме прорвало канализацию, они не вправе начать ремонт без решения общего собрания. Но, прежде чем провести его, людей надо оповестить, как положено, за десять дней. Значит, реально рабочие могут зайти в подвал только на одиннадцатый день после аварии.
Зато в Жилищный кодекс РФ федеральным законом от 18 октября 2007 года № 230-ФЗ введены поправки, которыми предписано органам власти всех уровней следить за соблюдением законности в жилищной сфере. Теперь можно и нужно обращаться в управу, префектуру. Органы власти вправе разобраться и вынести определение о нелегитимности решения общего собрания. Важно, чтобы данное законом право власти не использовали для того, чтобы больше и чаще нас штрафовать.
В Волгодонске распоряжением мэра создана комиссия, в которую входят представители администрации, депутатского корпуса и общественных организаций. Спорят до позднего вечера, идут в дома, если поступают сигналы о конфликтах. Без суда, убедившись в том, что не все чисто, могут аннулировать протокол общего собрания. Если бы у Соломатиной в руках оказалось решение такой комиссии, то, глядишь, и жители бы изменили свое мнение.
Герман Ломтев, генеральный директор Российской жилищной федерации
Возьмите нас назад
Председателю надо всегда работать с оглядкой. Есть опасность формирования оппозиции – организовывайте свою группу поддержки. И уж когда очевидно, что на собрании будет «ор», подготовьте достойный отпор – выступающих, которые бы поддержали председателя.
Если председатель не готов оспаривать решение в суде, отстаивать там свою честь и достоинство, то лучше уйти в тень. На время. Был случай, и он в нашей практике не единичный, когда из-за постоянных «наездов» недовольных председатель сама предложила переизбрать ее. Проголосовали за новую кандидатуру, а через год пришли к ней: мы тебе зарплату в три раза повысим, только возьми нас обратно.
В ЖСК «Мотор» жители пока безразличны, пока им не хочется вставать на защиту своего замечательного председателя. Они предпочитают спокойную жизнь. Но, когда созданное ее кропотливым трудом придет в запустение, когда станет очевидным, что к власти пришло неграмотное руководство, тогда люди сами организуют собрание и выберут достойного.
В оппозиции оказываются не только должники, на которых ЖСК подало в суд. Председатель доволен тем, что провел много капремонтов. И не подозревает, что именно из-за этого нажил себе врагов: кому-то рабочие подпортили евроремонт, у кого-то что-то пропало. Вовремя бы сгладить конфликт, компенсировать материальные потери…
Главная ошибка Соломатиной: зная, что оппозиция уже есть, она не предприняла активных мер, чтобы ей противостоять.
Нелли Лукина, председатель президиума НП «Управдом»