«Молчание ягнят» – на новый лад
Товарищество «Ленинский, 137-1» – трехуровневый дом на 167 квартир. Десять лет назад при сдаче в эксплуатацию его называли элитным. В ту пору строение обслуживал застройщик – Ремстройтрест. Жильцы на своем опыте убедились, для чего именно застройщики берут такие дома в эксплуатацию: чтобы скрыть недостатки строительства и заработать на жильцах.
Про застройщика и чашу терпения
Обслуживающая организация все окончательно развалила за несколько лет. Была разрушена противопожарная система, приведены в нерабочее состояние многие инженерные коммуникации. На шее собственников сидели коммерческие компании застройщика – из 3500 кв. метров нежилых помещений 1000 принадлежало им. Дело было поставлено так, что жильцы платили вместо коммерсантов за воду, тепло и электричество…
В 2003 году инициативная группа решила отказаться от услуг обслуживающей организации. Согласились все. Инициаторы пришли к изрядно надоевшим управленцам и объявили: с сегодняшнего дня платить не будем и в ваших услугах больше не нуждаемся.
И платить перестали.
Первый шаг к самостоятельности был сделан. Нужен был второй – создать товарищество собственников жилья. Инициативная группа провела собрание. На нем Татьяна Ефремова и предложила в правление свою кандидатуру.
Ее выбрали председателем…
Единая и неделимая?
Новоиспеченные товарищи осмотрелись и обнаружили, что застройщик продал даже то, что не предусмотрено законами: технические помещения, подвалы и, главное, индивидуальную диспетчерскую со всеми коммуникациями дома.
– Мы попытались вернуть ее через суд, – объясняет Татьяна Васильевна. – Не получилось: сработало «басманное» правосудие. Диспетчерскую проиграли, зато заставили ГУП «ДЕЗ Теплый Стан» (дом в его управлении) восстановить за свои средства разрушенную противопожарную систему. Кое-что пришлось отреставрировать за наш счет: пожарные рукава и огнетушители, видеонаблюдение и лифты…
– И все-таки, почему не боролись за диспетчерскую? Это же часть системы жизнеобеспечения дома, а общедолевая собственность не продается.
– Решили не растрачивать силы на суды, а заняться более важными на тот момент делами. Например, фасадом. Строители нарушили технологию, заменили материалы. Результаты обследования показали, что он требует капитального ремонта. Специалисты не советовали нам брать в самоуправление дом с таким фасадом. И мы решили предъявить претензии властям, утвердившим строительный брак, – будьте любезны, восстановите из бюджетных денег. Написали Юрию Лужкову, его заместителям.
Средства выделили: 50 млн. рублей. В апреле прошлого года мэр подписал решение. Но деньги поступили в префектуру только в сентябре. «Не успеем освоить», – сказал префект. И пригласил членов правления ТСЖ решать, что делать. Выступали специалисты и говорили, что, дескать, нужны проект, согласования, а это – время. Татьяна Ефремова предложила взять готовый проект и привязать к дому. Руководящие товарищи с ней согласились.
Если работы на фасаде начнутся в июле, то ремонт займет четыре месяца. Параллельно ДЕЗ должен восстанавливать инженерные сети – за свой счет. Поставить счетчики там, где их нет…
Татьяна Васильевна раскрывает стратегические планы:
– Правление выберет эксплуатирующую компанию и будет держать все финансы в своих руках. Изменим отношения с коммерческими структурами, которые «сидят» в нашем доме и платят только по счетчикам. Пользуетесь нашими инженерными коммуникациями и сетями? Будьте любезны платить за их эксплуатацию. Говорите, что не пользуетесь лифтами и платить за них не будете? Но, друзья, дом – единая и неделимая система, вы получаете здесь прибыль. Будьте любезны платить за все в определенной доле.
Но и это еще не все. Коммерсанты умудрились подписать с префектурой договор, согласно которому они берут в аренду всю территорию дома. Спрашиваю: «Ребята, как можно взять общедолевую собственность в аренду?». Они подумали и отвечают: «Мы вычленим свои 60 кв. метров». Я: «Из общедолевой собственности ничего не вычленяется по закону».
Мы судимся и намерены дойти до федерального суда. К слову, и за нашу диспетчерскую будем бороться, когда возьмем дом в управление.
Чем дороже – тем приятней
Капитализация, по мнению Татьяны Ефремовой, – это, по сути, экономика дома, а если точнее – привлечение средств.
На доме теперь стоят две антенны – Мегафона и Билайна, приносят по две тысячи долларов ежемесячно. Управляющий домом Иван Алексеев привлек рекламодателей – они установили в подъездах световую рекламу, которая дает еще тысячу долларов в месяц и одновременно является удачным дизайнерским элементом. Нашли место для коммерческого банка, обслуживающего дом, – банк платит за аренду. Подыскивают помещения для небольшой мастерской бытового обслуживания. Все строится на взаимной выгоде: удобно жильцам, а те, кто их обслуживает, всегда обеспечены работой. Выигрывает и дом – в общую копилку идут арендные сборы.
Сегодня фасад дома увешан антеннами и кондиционерами. Во время ремонта их снимут, а жильцам предложат вместо частных антенн установить общую за 20 тысяч долларов. Тем, кто хочет смотреть дополнительные программы, поставят приемные устройства в квартирах. То же с кондиционерами – сегодня есть системы, позволяющие обеспечить им весь дом.
Фасад станет гораздо привлекательнее.
Следующий этап: остекление балконов в одном архитектурном решении. Поисками фирмы занимается Иван Алексеев.
– Честно скажу, у меня вполне коммерческий интерес – хочу, чтобы моя квартира год от года дорожала, – подводит черту под экономическим экскурсом Татьяна Васильевна. – Сегодня цена одного квадратного метра в нашем жилом здании – 6200 долларов. Когда завершим подготовку дома к самоуправлению, квадратный метр будет стоить, по нашим прогнозам, 8000 долларов. Кстати, одному жильцу уже предложили за аренду пятикомнатной квартиры 15 тысяч долларов в месяц…
Как завербовать достойную смену
А теперь о том, почему Татьяна Ефремова предложила свою кандидатуру в правление ТСЖ.
У Татьяны Васильевны – высшее филологическое и финансовое образование, опыт работы за рубежом и в совместных фирмах. Порыв инициативной группы жильцов к самостоятельности отозвался в ней рефлекторным желанием «разрулить» ситуацию. Она знала, что и как нужно делать, и была уверена, что справится. Так и вышло.
Присмотрела себе будущую замену – профессионального управляющего. «Замену» зовут Иваном Алексеевым, на тот момент ему был 21 год и он учился в Плехановке на финансиста. Она сказала: «Начинай здесь главным бухгалтером. Финансы – ключевое дело. Справишься. Я помогу». Ефремова брала его с собой на все переговоры и совещания, помогала в ведении бумаг. После окончания вуза Иван стал исполнительным директором, в 2007 году – управляющим. Помимо всего прочего, курирует самое «горячее» дело – ход проекта капитального ремонта фасада.
– Иван, ты сказал, что в ТСЖ «Ленинский, 137-1» собственники платят по 55 рублей за квадратный метр. Калькуляцию, пожалуйста…
– В 55 рублей входят коммунальные платежи и плата за дополнительные услуги. Эта сумма будет уменьшена, когда мы возьмем дом на свой баланс. Уже подсчитали – экономить будем на воде, тепле и электричестве. Сейчас платим по нормативам. Будем платить по счетчикам. Это даст экономию процентов 40. Найдем, куда пустить эти деньги. Фактически же сейчас эксплуатация дома обходится в 27 рублей за квадратный метр, 14 из которых идет на охрану. Значит, собственно за эксплуатацию члены нашего ТСЖ платят по 13 рублей за метр…