Квартирный вопрос ТСЖ не испортит
«Я – одинокая мама с малолетним ребенком, зарегистрирована в трехкомнатной квартире (74 кв. метра), где живут в общей сложности семь человек. Позволяет ли мне метраж встать в очередь на улучшение жилищных условий и есть ли в таком случае льготы на приобретение жилья?
Светлана».
– Государство не снимает с себя обязанности по обеспечению определенных категорий граждан жильем. В частности, согласно ч. 3 ст. 40 Конституции РФ, малоимущим гражданам жилище должно предоставляться бесплатно или за доступную плату из государственного и муниципального жилищных фондов.
Обратимся также к закону столицы от 14 июня 2006 г. № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения». Для признания нуждающимся в предоставлении жилья по договору социального найма и дальнейшей постановки на учет необходимо не только получить статус малоимущего, но и соответствовать другим требованиям вышеуказанного закона. Например, проживать в столице не менее десяти лет.
Один из пунктов закона гласит: жилищная обеспеченность должна составлять не более учетной нормы, то есть десяти кв. метров общей площади жилого помещения на одного человека в отдельных квартирах и пятнадцати метров – в коммунальных.
В вашем случае, к сожалению, данный показатель составляет 10,5 кв. метра на человека, поэтому вы не можете стать очередником.
Кто и как платит
«В нашем ТСЖ возникают споры по поводу правового регулирования оплаты и предоставления коммунальных услуг. В связи с этим просим ответить на ряд вопросов.
1. В каком порядке должны вносить плату за коммунальные услуги собственники жилых помещений в многоквартирном доме, не являющиеся членами ТСЖ или ЖСК? Могут ли они самостоятельно заключать договоры, содержащие условия предоставления этих услуг, с соответствующими ресурсоснабжающими организациями?
2. Вправе ли сособственники жилых помещений требовать заключения с каждым из них отдельного договора на внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги (при наличии соглашения между ними о порядке внесения платы, а также в случае, когда такое соглашение не достигнуто)?
3. Имеет ли право теплоснабжающая организация прекратить подачу тепловой энергии в дом, где создано ТСЖ или ЖСК, если между теплоснабжающей организацией и ТСЖ (ЖСК) заключен договор о предоставлении тепловой энергии, а это ТСЖ (ЖСК) имеет задолженность по оплате?
Правление ТСЖ «На Бронной».
1. Пункт 6 статьи 155 Жилищного кодекса гласит: «Не являющиеся членами товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом». На это еще раз обращено внимание в обзоре законодательства и судебной практики Верховного суда РФ за 4-й квартал 2006 года.
Заключение собственником жилого помещения договора, содержащего условия предоставления коммунальных услуг, непосредственно с ресурсоснабжающими организациями допускается только в случае, если собственники жилых помещений в многоквартирном доме осуществляют непосредственное управление таким домом (п. 8 ст. 155 ЖК РФ).
Из этих норм следует: собственник, который не является членом ТСЖ или ЖСК, созданных в многоквартирном доме, не вправе заключать договоры, содержащие условия предоставления коммунальных услуг, непосредственно с ресурсоснабжающими организациями. Он должен вносить плату за услуги в соответствии с договором, заключенным между ним и товариществом, ЖСК либо иным специализированным потребительским кооперативом, устанавливающими порядок внесения обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой коммунальных услуг.
2. Что касается второго вопроса, то здесь нужно обратиться к ст. 249 ГК РФ. В ней сказано, что каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Основание и порядок внесения платы за жилое помещение определены в ст. 155 ЖК РФ. Из нее можно сделать вывод о том, что платежные документы на внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги предоставляются собственнику жилого помещения в многоквартирном доме. Следовательно, если жилое помещение находится в общей долевой собственности нескольких лиц, то, в соответствии со ст. 249 ГК РФ, каждый из них может в зависимости от размера своей доли в праве собственности требовать от управляющей организации заключения с ним отдельного договора на внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
В то же время закон не содержит запрета на внесение платы за жилое помещение, находящееся в собственности нескольких лиц, несколькими собственниками на основании одного платежного документа. Данный вывод следует из ст. 247 ГК РФ. В соответствии с ней, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.
Следовательно, собственники жилых помещений вправе заключить соглашение между собой и производить оплату за жилое помещение и коммунальные услуги на основании одного платежного документа. Если же соглашение между ними не будет достигнуто, они вправе обратиться в суд. Он и должен установить порядок оплаты пропорционально долям в праве собственности для каждого из собственников.
Таким образом, каждый из собственников жилого помещения вправе требовать от управляющей организации заключения с ним отдельного договора на оплату жилого помещения, коммунальных услуг и выдачи ему соответствующего платежного документа.
3. Теперь третий вопрос. Пункт 1 ст. 546 ГК РФ устанавливает, что энергоснабжающая организация может отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке по основаниям, предусмотренным ст. 523 этого кодекса. Исключение составляют случаи, установленные законом или иными правовыми актами, когда абонентом по договору энергоснабжения выступает юридическое лицо.
Из пункта 1 ст. 548 ГК РФ следует также, что правила, предусмотренные статьями 539–547 ГК РФ, применяются к отношениям, связанным со снабжением тепловой энергией через присоединенную сеть (если иное не установлено законом или другими правовыми актами).
Отношения, касающиеся теплоснабжения, урегулированы Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам. Эти правила утверждены постановлением правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам».
Коммунальные услуги предоставляются на основании договора, заключаемого исполнителем с собственником жилого помещения в соответствии с законодательством РФ (п. 4 Правил).
Исполнителем могут выступать управляющая организация, ТСЖ, ЖСК, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив, в обязанности которых входит заключение договора с ресурсоснабжающими организациями или самостоятельное производство коммунальных ресурсов, необходимых для предоставления услуг потребителям. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в роли исполнителя может выступать иная организация, производящая или приобретающая коммунальные услуги (подп. «в» п. 49 Правил).
Потребителем в соответствии с этими Правилами является, в частности, гражданин, использующий коммунальные услуги для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Ему, в соответствии с п. 9 Правил, должно быть обеспечено бесперебойное отопление жилого помещения в течение отопительного периода в зависимости от температуры наружного воздуха.
В обязанности ТСЖ (ЖСК) входит заключение договора на подачу тепловой энергии и оплата услуг по ее предоставлению. Таким образом, они будут являться посредниками между теплоснабжающей организацией и гражданами, которые живут в многоквартирном доме и являются непосредственными потребителями.
Нормы, в соответствии с которой допускалось бы отключение от тепловой энергии всего дома, если созданное в нем ТСЖ (ЖСК) имеет задолженность перед теплоснабжающей организацией по оплате коммунальных услуг, действующее законодательство не предусматривает.
Не стоит питать иллюзий
«Муж зарегистрирован у своих родителей. Их дом идет под снос. Зарегистрированы также мать и отец мужа. Квартира приватизирована. Они хотят оформить долевую собственность 50 на 50. Может ли муж рассчитывать на отдельную жилплощадь?
Марина».
– В соответствии с Жилищным кодексом РФ, при сносе жилья собственникам по их выбору должна быть уплачена в качестве предварительной компенсации выкупная цена либо предоставлено в собственность иное равноценное (с точки зрения рыночной цены и как минимум по количеству комнат) помещение.
При определении выкупной цены в нее включается рыночная стоимость жилого помещения и все убытки, причиненные его изъятием. Но полагаем, что на предоставление двух отдельных площадей собственникам, не являющимся очередниками, в любом случае рассчитывать не приходится.
Еще раз о налоговом вычете
«Имеют ли право на имущественный налоговый вычет при заключении договора об уступке права требования жилого помещения лицо, приобретающее право требования, и лицо, уступающее такое право?
Юрий Меженков».
– Сама по себе переуступка прав требования объектом налогообложения не является. Вместе с тем имущество, полученное лицом по договору о переуступке права требования жилого помещения, составляет такой объект.
Гражданину, приобретающему право требования (первый абзац подп. 2 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ), полагается налоговый вычет в сумме, израсходованной на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры или доли (долей) в них. Размер вычета определяют, исходя из фактических расходов, а также суммы, направленной на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций Российской Федерации и фактически израсходованных на новое строительство либо приобретение жилья.
Лицу, уступившему право требования по договору об уступке права требования жилого помещения и получившему от этого доход, имущественный налоговый вычет (это следует из анализа положений подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ и п. 2 ст. 38 НК РФ) не положен.