12:17:29
23 ноября 2024 г.

Сколько за «Цветаеву»?

Стародачные поселки занимают на рынке особую нишу. В советское время они считались эталоном роскоши, но с тех пор стандарты качества для загородного жилья значительно изменились.

Легенды советской эпохи

Риэлторы говорят: чтобы поселиться в стародачном поселке, покупатели порой готовы по нескольку лет стоять в негласной очереди.

– Предложения в подобных поселках на рынке достаточно редки, именно поэтому спрос на такие объекты довольно устойчив. Цены держатся на высоком уровне, – говорит Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости агентства МИАН.

Большая часть стародачных поселков возникла в 1930–1950 годах, когда государство за особые заслуги выделяло известным военачальникам, деятелям искусств и науки землю для загородных домов. Разумеется, места для дач советской знати выбирались тщательно.

– У нас в Подмосковье традиционно для стародачных мест выделялись самые лучшие места. Есть даже такая легенда, что военным летчикам Сталин пообещал дачи в любом месте, где они пожелают, – и они с самолетов высмотрели себе живописные места возле водохранилища к северу от Москвы. Может быть, это и сказка, но она выглядит очень показательно, – рассказывает Наталья Ветлугина, руководитель аналитической службы компании «Новый город».

Хорошее расположение – по-прежнему главный козырь старых поселков. Почти все они находятся не дальше 30 км от МКАД, в окружении хвойных лесов. По Ярославскому шоссе все самые известные дачи расположены на берегу рек Вори и Клязьмы, по Рублево-Успенскому – вдоль Москвы-реки. Поселки Осташковского направления известны благодаря Пироговскому, Учинскому и Пестовскому водохранилищам.

– Еще к достоинствам можно отнести большие размеры участков – 50 соток совершенно не редкость. Но часто случается, что наследники «больших людей» продают эти дачи, причем не целиком, а дробят – 20 соток себе, 30 на продажу, – говорит Михаил Гороховский, первый вице-президент корпорации «БЕСТ-Недвижимость».

Еще один плюс – близость к железнодорожным станциям и в целом удобная транспортная доступность. На любом стародачном участке уже есть необходимые коммуникации – электричество, газ. Возможно, не везде оборудована канализация, но хотя бы водопровод имеется.

– Удаленность от Москвы не всегда играет существенную роль. Например, дачи в Абрамцеве, которое находится в 60 км от столицы, всегда пользуются спросом, – говорит заместитель генерального директора компании «МИЭЛЬ-Брокеридж» по вторичному рынку жилья Алексей Шленов. – Впрочем, следует помнить, что в отличие от старых поселков новые коттеджные, как правило, предлагают качественно иной уровень сервиса, могут похвастаться не только канализацией, но и Интернетом, и спутниковым телевидением.

Правда, у старых дач есть очень серьезное преимущество – большие участки оформлены в собственность. В современных поселках, как правило, землю дают в аренду.

Разные судьбы – разные цены

Осваивались разные направления очень неравномерно. У каждого из них свое, исторически сложившееся лицо. Например, партийные дачи (самые лучшие в советские годы) сосредоточены в основном к западу. Например, «Ближняя дача» Сталина, которая сегодня уже находится в городской черте – возле Кутузовского проспекта. Это объясняется тем, что Арбатский тракт был правительственной трассой, с прямым въездом в Кремль. Тогда и Рублево-Успенское шоссе стало направлением номер один.

– Дачи есть практически по всем направлениям. Другое дело, что есть места, где их очень много, такие монолитные массивы. К востоку от Москвы – от Красково до «Отдыха». К юго-западу (Ватутинки, Переделкино) – там в основном писательские дачи, – говорит Наталья Ветлугина.

Самые известные поселки расположены в радиусе от 7 до 35 км от МКАД по Горьковскому, Казанскому, Киевскому, Минскому, Рублево-Успенскому, Ярославскому шоссе. Названия таких поселков легко узнаваемы, и часто покупатели приплачивают именно за громкое имя поселка и знаменитых соседей. Цены могут значительно колебаться.

– Что касается стоимости земельных участков по направлениям, то, начиная с юго-востока Подмосковья, от Томилина и Малаховки, – она составляет от $12 000 за сотку. В Малаховке можно встретить и $25 000, и $30 000, а в Быкове, Удельной и Ильинском участки дешевле – от $10 000. Сегодня наиболее привлекательные предложения находятся в северо-западной части Подмосковья, от Киевского до Новорижского шоссе (поселки Опалиха, Нахабино, Снегири). Здесь цены на стародачные участки самые высокие, – рассказывает Алексей Шленов.

Плотней всего старыми поселками застроены Киевское (Апрелевка, Алабино, Крекшино, Фрунзевец, усадьба Мусина-Пушкина – Валуево) и особенно Минское шоссе (Немчиновка – 2 км от МКАД, Баковка – 6 км от МКАД, Переделкино – 8 км от МКАД, Лесной городок – 15 км от МКАД, Жаворонки – 24 км от МКАД, Зайцево). Спрос на эти участки велик, например, даже в Жаворонках цены от $15 000 за сотку уже никого не удивляют.

По Дмитровскому шоссе, в поселках Северная Трудовая, Некрасовский, Луговая, Шереметьевский, цены составляют $15 000. Здесь много больших лесных зон и водоемов, вдоль которых расположены яхт-клубы.

Больше всего памятников культуры на Ярославском направлении: Троице-Сергиева лавра, усадьбы Абрамцево, Мураново, Любимовка и др. На расстоянии 15–20 км от МКАД по Ярославскому шоссе сосредоточен целый ряд дач, принадлежавших советской научной интеллигенции. В Мамонтовке жили Демьян Бедный, Михаил Кольцов, Любовь Орлова, в Валентиновке – Марина Цветаева. Цены начинаются от $15 000. Если покупать дома на улицах, где живут знаменитые театральные или научные деятели, то за соседство со знаменитостями придется значительно приплачивать. Цены в таком случае доходят до $30 000.

– Самые дорогие предложения в стародачных поселках зафиксированы в Жуковке, Барвихе, Переделкине, Немчиновке и Баковке. Стоимость сотки в стародачных поселках на Рублево-Успенском шоссе колеблется от $70 до 150 тыс., на Минском – $20–35 тыс., Киевском – $20–25 тыс., на направлениях севера Подмосковья – $7–20 тыс., северо-востока и востока – $8–15 тыс. Безусловно, на стоимость объектов в стародачных поселках влияет фактор престижности самого направления, – считает Светлана Кондачкова.

Дома ветшают, а запросы растут

Минус поселков – изношенные коммуникации.

– Не всегда в идеальном состоянии дороги. Кроме того, инженерные коммуникации чаще всего старые, поскольку у собственников нет средств, чтобы их обновлять. И, к сожалению, отсутствует охрана, что отталкивает некоторых покупателей, – говорит Алексей Шленов.

Проблемы с зимним водопроводом, канализацией (чаще всего это в лучшем случае выгребная яма), разумеется, отрицательно влияют и на цену. В результате некогда считавшиеся эталоном элитного жилья старые поселки хотя и не сильно упали в цене, но заняли нишу в бизнес-классе (за исключением, пожалуй, самых знаковых предложений). Но нередко такие дачи покупают в первую очередь из-за земли. Бывает, что состоятельные покупатели, несмотря на богатую историю владения, первым делом сносят старые дома, и на их месте вырастают современные коттеджные «дворцы».

Новодел класса премиум

Пока спрос на стародачные поселки превышает предложение. Дефицит в своих интересах используют девелоперы, которые размещают новые поселки около популярных стародачных мест и дают им идентичные названия. Например, на Минском шоссе можно встретить дубли названий: «Лесной городок», «Ромашково», «Немчиновка», «Переделкино». Даже проживая в современных коттеджных поселках, люди ощущают связь с историей. И для многих этот фактор так же важен при выборе, как и большие деревья, водоемы, сложившаяся среда обитания.
Любопытно, что нередко копия продается значительно дороже оригинала. Появляющиеся вплотную к старым дачам новые поселки уже идут по ценам премиум-класса. Современные хозяева жизни хотят получить все и сразу: дачу в историческом месте, но при этом лишенную проблем старых поселков.

Впрочем, как уверены профессионалы, новодел всегда будет значительно меньше востребован.

– Конечно, на рынке делаются попытки позиционирования некоторых проектов как стародачных, – утверждает Светлана Кондачкова. – Более того, инвесторы активно осваивают граничащие со стародачными поселками земельные наделы. Однако говорить об аналогах не приходится. Создать подобную ауру, формировавшуюся десятилетиями, практически невозможно.

Павел Чернышов

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация