Банки осмелели и не боятся новостроек

Кто же спорит, что въезжать в новую квартиру куда приятнее, чем в ту, в которой уже жили люди. Не текут трубы, не искрит проводка. И простора для воплощения творческих идей – хоть отбавляй. Но банки заявляют о выдаче ипотечных кредитов на приобретение жилья на обоих рынках недвижимости – на первичном и на вторичном. Можно ли его реально получить, и стоит ли вкладываться в покупку жилья в новостройке – наш сегодняшний разговор.

Как тут не подстраховаться!

Ипотечным кредитованием квартир в строящихся домах банки занимались всегда. Но после начала скандала с обманутыми дольщиками заговорили о кризисе этого направления ипотеки. Казалось, кредитование новостроек не выгодно никому – ни банку, ни человеку.

Вы думаете, что вкладываетесь в покупку квартиры в практически достроенном доме? Надеетесь через год вселиться? А дом все не сдается… несколько лет. Удастся ли въехать в новую квартиру? – гадает заемщик. А взяв ипотечный кредит, он должен его погашать, выплачивая весьма высокие проценты. Гораздо выше, чем при покупке квартиры на вторичном рынке.

Раньше выдачу кредитов для приобретения квартиры в строящемся доме банки считали, в общем-то, операцией рискованной. Неизвестно, когда будет достроен дом. Неизвестно и когда квартира будет оформлена в собственность и ее можно будет обременить ипотекой. Но банкиры подстраховывались. И, прежде всего, высокими процентными ставками. Тщательно проверяли строительные фирмы. Условия по выдаче кредитов на покупку квартиры в новостройке были более жесткими, чем при ипотечном кредитовании квартиры на вторичном рынке. Многие банки требовали предоставить поручителей или отдать в залог имеющуюся квартиру до момента сдачи дома, оформления ее в собственность и, следовательно, возможности ипотечного обременения.

Подходящий к концу год изменил ситуацию с кредитованием новостроек. Последние несколько месяцев банки считают это направление кредитования перспективным. Более того, уже значительно снижены процентные ставки по таким кредитам и, возможно, будут падать еще.

По мнению директора департамента розничных продаж компании «ФОСБОРН ХОУМ» Натальи Россошанской, это произошло потому, что после принятия федерального закона № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» сегодня на рынке остались в основном серьезные застройщики. И более того, крупных застройщиков часто кредитуют сами банки.

Все же инвестируют

Сегодня практически все столичные банки готовы кредитовать приобретение жилья в строящемся доме, если его возводят такие «зубры» этого бизнеса, как ДСК-1 или СУ-155.

Многие банки считают выгодным для себя инвестировать строительную компанию. Помимо дивидендов от таких вложений, это дает возможность привлечь заемщиков понижением процентной ставки. Ведь если банк инвестирует в строительство, он уверен, что дом будет достроен, а, следовательно, снижаются и риски. Два года назад, до вступления в силу ФЗ № 214, процентные ставки по ипотечным кредитам на покупку квартиры в строящихся домах достигали 18, даже 21% в валюте до момента окончания строительства. Сейчас банки в среднем кредитуют покупку квартиры на «первичке» под 10–12% в год.

Пока мы наблюдаем относительную стабилизацию роста цен. В период роста цен ипотечный кредит брали в основном люди, желающие заработать на подъеме рынка. В период стабилизации именно кредитование новостроек, но на более льготных, лояльных условиях становится одним из перспективных ипотечных направлений. Оно привлекает тех, кто рассчитывает не на игры с ценами на рынке недвижимости, а на приобретение той квартиры, о которой мечтал всю жизнь, в которой планирует обосноваться.

Есть ли сдвиги?

При покупке жилья на первичном рынке, как правило, прежними остались требования к клиентам и к обеспечению по кредиту. Например, многие банки, в том числе и Сбербанк, требуют представить поручителей. Правда, от финансовой ответственности поручителей могут освободить после оформления ипотеки на уже построенную и находящуюся в собственности квартиру. Требование ряда банков – по-прежнему залог имеющейся недвижимости.

Но изменились проценты. Потому и желающих получить кредит на покупку квартиры в новостройке за последние месяцы стало гораздо больше.

Например, такие банки, как ВТБ 24 и «Ником», готовы кредитовать на длительные сроки под минимальные процентные ставки: от 9 и 9,5% в валюте соответственно.

В уходящем году значительно сократился разрыв между процентами по кредиту до сдачи дома и оформления квартиры в собственность, и после.

На какой идем рынок?

Встанем на позицию заемщика. Банкиры сегодня считают приобретение жилья в строящемся доме менее рискованным, чем прежде, понижают процентные ставки. Где же лучше приобретать квартиры: на первичном или же на вторичном рынке?

Ипотечные брокеры считают, что причина – в целях вложений в покупку с помощью ипотеки и в ситуации, сложившейся на рынке недвижимости на настоящий момент.

Начнем с того, что в пределах Кольцевой дороги новых домов строится предельно мало. Как правило, это новостройки бизнес-класса. За кредитами на покупку жилья в домах такого уровня, как считают банкиры, обращаются редко. Ипотека в основном интересна тем, кто хочет приобрести жилье в типовом, но приличном доме.

«Так как теперь застраивается в основном Подмосковье или районы за МКАД, жилье там, в том числе и с помощью ипотеки, приобретают те, кто хочет комфортной жизни в новом доме, но согласны тратить время на дорогу до метро», – рассказывает Наталья Россошанская. – Вложения в новостройки перспективны, поскольку цена на квадратные метры в таких квартирах продолжает расти». Пожалуй, сегодня единственный серьезный минус приобретения квартиры в строящемся доме – это время ожидания окончания строительства и оформления квартиры в собственность.

Теперь о целях приобретения. Если хотите комфортной жизни, брокеры советуют приобретать новое жилье вне зависимости: на первичном или вторичном рынках. Когда стоит другая задача: вложить свои деньги, добавив ипотечные, и на этом заработать на недвижимости, быстро погасив кредит и продав квартиру, – выгоднее приобретать жилье исключительно на вторичном рынке (не нужно ждать сдачи дома). Но в современном доме.

Прогнозы устраивают всех

Что же будет происходить с кредитованием на первичном рынке в ближайшем будущем? Ипотечные брокеры считают, что прогнозы благоприятны и для кредиторов, и для заемщиков.

Во-первых, банки перестали бояться кредитовать первичный рынок жилья. Тенденция последнего времени: все больше банков выступают инвесторами строительства. В наступающем году такая тенденция будет развиваться.

Вполне возможно, что благодаря политике Центрального банка РФ процентная ставка по кредитам, в том числе и на покупку жилья в строящемся доме, будет понижаться.

Во-вторых, не секрет, что ажиотаж с получением кредитов, характерный для периода роста цен, уже прошел. Хотя специалисты утверждают: в наступающем году возможность более легко, быстро и под невысокий процент взять кредит на покупку жилья в новостройке вызовет значительное оживление на рынке ипотечного кредитования.

Ипотека новостроек
Банк	Ставки, %		Срок кредита
	$	Руб.
Абсолют	От 10 до 13,5	–	До 20 лет
ВТБ 24	От 9 до 13	От 11,5 до 15	До 25 лет
Газпромбанк	От 10,5 до 12,5	От 13 до 16	До 20 лет
Дельта-Кредит	От 9,2 до 13,2	–	До 25 лет
МИА	–	От 12 до 14,5	До 30 лет
Московский банк реконструкции и развития	От 10,5 до 16	От 11 до 17	До 30 лет
Московский залоговый банк	От 10,5 до 14,5	От 11 до 17	До 30 лет
Московский кредитный банк	–	–	До 20 лет
Москоммерцбанк	От 10,5 до 14,5	–	До 25 лет
Национальная ипотечная компания	От 9,5 до 13	От 13 до 14	До 10 лет
Номос-банк	От 10 до 14	От 13 до 16	До 25 лет
Промсвязьбанк	–	От 13 до 18,5	До 20 лет
Райффайзенбанк	От 10,5 до 14	От 12 до 16	До 25 лет
Росбанк	От 12 до 14	От 16 до 18,5	До 15 лет
Росевробанк	От 10 до 12,5	От 11 до 13,5	До 30 лет
Русский ипотечный банк	От 9,75 до 12	От 10,75 до 13	До 25 лет
Сбербанк РФ	От 12,3 до 15,3	От12,8 до 14,8	До 20 лет
Славинвестбанк	От 13,5 до 16,5	–	До 20 лет
Союз	От 10,5 до 14	От 14 до 17	До 20 лет
Фора-банк	От 10,5 до 15	–	До 20 лет
Хоум кредит энд Финанс банк	От 9 до 15,5	От 11,25 до 17,5	До 25 лет

Таблица предоставлена компанией «ФОСБОРН ХОУМ ». Процентные ставки приведены с учетом оформления кредита через эту компанию.

Наталья Агафонова