Почувствуйте разницу: аренда, наем, поднаем

Сдача жилья – обычное дело, незатейливый народный бизнес. Сдаются квартиры и комнаты, «углы» и целые дома – на любой вкус или кошелек. Самые предприимчивые граждане проворачивают двухходовые операции: из просторной квартиры в центре переезжают в скромные апартаменты на окраине.

При этом становятся и нанимателем, и наймодателем в одном лице. И, конечно, ежемесячно ощущают всю прелесть получаемой «разницы».

Так сдавать, товарищ!

Если столичный рынок купли-продажи жилья сейчас находится в некоторой задумчивости, то рынок аренды – на подъеме. Повышенный спрос на столичную жилплощадь обеспечивают в основном «приезжие» – нескончаемый поток страждущих из городов и весей.

Любая сделка с недвижимостью несет в себе долю определенного риска. По числу афер и мошенничества аренда жилья держит пальму первенства среди операций на рынке недвижимости. Поэтому сразу совет и тем, кто хочет снять жилплощадь, и тем, кто собирается ее сдать: не хотите неприятностей – оформляйте отношения в виде договора.

Как нужно правильно оформить договор между нанимателями и теми, кто сдает квартиры, куда лучше обращаться, какие налоговые обязательства появляются у «сдатчиков»?

Сначала определимся с терминами, ведь многие путают аренду и наем. А это разные вещи и регулируются они разными законодательными актами.

Согласно ст. 671 Гражданского кодекса РФ, по договору найма одна сторона – собственник жилого помещения (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение в пользование для проживания в нем.

В соответствии с п. 2 ст. 30 Жилищного кодекса РФ, собственник жилого помещения вправе предоставить принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма или на ином законном основании. А также юридическому лицу на основании договора аренды.

Иными словами, гражданин не может арендовать квартиру, а юридическое лицо не может быть нанимателем. Если же человек официально заключил договор аренды, то суд (если вдруг сложится ситуация, что без него не обойтись) может признать такой договор недействительным. А, следовательно, нельзя требовать и выполнения его условий.

За деньги и по любви

Договоры найма и поднайма, по сути, одно и то же. Различия зависят от того, кому принадлежит квартира.

1. Собственник – гражданин. В этом случае между ним и «квартирантом» заключается договор найма. Это может быть договор:
– найма;
– бессрочного пользования;
– безвозмездного пользования.

2. Жилье находится в собственности города Москвы. Наниматель, занимающий его по договору социального найма, оформляет свои отношения с поднанимателем договором поднайма.

Для передачи жилплощади в поднаем необходимо согласие наймодателя – Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы. Чтобы получить такое согласие, следует обратиться в Московский городской Центр арендного жилья.

Договоры найма и поднайма – возмездные. То есть жилье сдается за плату.

Допустим, к вам на «поселение» приехал из провинции горячо любимый племянник, который собирается поступать в столичный вуз. Денег с него, скорее всего, вы брать не будете. Но «вид на жительство», тем не менее, оформить надо.

Если племянник намерен временно поселиться на жилплощади, находящейся в собственности его дядюшки, то последний оформляет с ним так называемый договор безвозмездного пользования (ссуды) – и пусть себе живет. Ни у соседей, ни у милиции, ни у налоговиков не будет поводов проявлять излишний интерес и претензии.

Такие договоры обычно заключаются между родственниками. Но это только в том случае, когда речь идет о частной квартире. Если квадратные метры не приватизированы, для вселения временных жильцов нужно получить согласие собственника.

Впишите в договор кошку

Итак, вы хотите сдать или снять жилплощадь? Заключайте договор в письменной форме.

Это не столько вопрос вашего желания, сколько требование закона (ст. 674 ГК РФ). В договоре необходимо зафиксировать обязанности и ответственность сторон, изложить все условия и нюансы. Если жилье сдается по устной договоренности, у той и другой стороны могут возникнуть проблемы. Письменный договор – лучшая защита и нанимателя, и наймодателя в случае конфликтов (если дело дойдет до суда).

Особенно полезна такая бумага для нанимателя, так как он более слабая сторона и его права чаще оказываются ущемлены. Без письменного соглашения у него не будет возможности зарегистрировать место своего временного проживания. В договор можно даже заложить «режим» посещения квартиры хозяином, дабы оградить себя от его чрезмерного внимания. Срок действия договора тоже важно установить, тогда у собственника не будет оснований выселить добросовестного квартиранта досрочно.

Можно даже оговорить, к примеру, право на «прописку» на хозяйской территории своей любимой кошечки. Подписал хозяин квартиры договор, в котором он не запрещает держать в ней животных, – право на стороне квартиранта.

Наймодателю договор тоже полезен. Он гарантирует сохранность жилья и его «начинки» в виде мебели и прочего имущества. А также то, что «двушка», доставшаяся ему в наследство от бабушки, не превратится в «нехорошую» квартиру. Да и «жилец» не приведет сюда жить многочисленную родню.

Договоры найма и поднайма – возмездные. Сроки внесения и размер платы за пользование жилым помещением устанавливаются по соглашению сторон.

Все дороги ведут в Центр

Чтобы составить грамотный договор, который бы регламентировал все взаимоотношения между наймодателем и нанимателем, лучше обратиться к специалистам. Можно составить и удостоверить такое соглашение у нотариуса, заплатив пошлину. Или в агентстве недвижимости. Подсказываем еще один адрес: ГУП «Московский городской центр арендного жилья».

После недавней реорганизации на него были возложены «функции по созданию в столице цивилизованного рынка найма и поднайма жилых помещений», как принадлежащих городу, так и находящихся в частной собственности. Именно центру даны полномочия по оформлению документов для временного проживания граждан в жилых помещениях, находящихся в Москве.

Так что, если вам надо заключить договор найма или поднайма, держите путь туда. Это самый короткий и дешевый путь. Там все разъяснят, проконсультируют, оформят в лучшем виде и за гораздо меньшие деньги, чем где-то еще: по государственным расценкам и согласно действующему прейскуранту – всего за 1454 руб. 94 коп.

Будет и регистрация

Внимание! Оформленный надлежащим образом договор (или уведомление о вселении временных жильцов) является основанием для последующей их регистрации по месту пребывания на срок действия договора.

Увы, вам могут отказать

Основные причины отказа в оформлении договора поднайма:

1. После его заключения общая площадь предоставляемого в поднаем жилого помещения на одного проживающего составит менее установленной нормы.

2. На предоставляемой в поднаем жилплощади живут или вселяются на нее люди, страдающие тяжелой формой хронических заболеваний.

3. Жилое помещение признано непригодным для проживания.

4. Принято решение о сносе дома, капитальном ремонте (реконструкции) или переоборудовании для использования в других целях.

НА ЗАМЕТКУ

Процедура и порядок оформления договора найма жилья, а также оформление документов на проживание временных жильцов такие же, как и при поднайме. При условии, разумеется, что хозяин квартиры хочет сделать все по правилам, не нарушая закон.

Основное отличие: собственник должен дополнительно представить еще и документы, подтверждающие право собственности на жилье, которое он собирается сдавать. Это может быть свидетельство о праве собственности либо иной документ, удостоверяющий это право. Чтобы поселить в своем жилье «квартирантов», ему не надо испрашивать позволения наймодателя, поскольку он сам и есть наймодатель. Но он обязан заручиться согласием других сособственников или пользователей жилплощади.

Как оформить договор поднайма

Для этого лучше всего обратиться в Центр арендного жилья. Можно, конечно, адресоваться в одну из коммерческих фирм. Но, во-первых, зачем платить лишние деньги? А во-вторых, все равно придется обращаться в Центр арендного жилья – за получением согласия наймодателя в лице Департамента жилищной политики.

Итак:

1. Наниматель и поднаниматель (либо их законные представители) приходят в Центр арендного жилья на первичную консультацию. Им вручают список необходимых документов, которые нужно представить.

Вот этот список:
– документы, удостоверяющие личность нанимателя и совместно с ним проживающих, вновь вселяемых лиц, а также свидетельства о рождении несовершеннолетних детей;
– единый жилищный документ (либо документы, заменяющие его) на предоставляемую в поднаем жилплощадь;
– подлинный экземпляр договора социального найма и договор о предоставлении жилья в поднаем.

Если договор социального найма, на основании которого наниматель проживает в сдаваемой квартире, письменно не оформлен, то его можно здесь же «заодно» и оформить. А после – заключить договор поднайма.

2. С собранными документами нужно снова посетить Центр арендного жилья. Для заключения договора наниматель и поднаниматель (либо их законные представители) подают заявление установленного образца о предоставлении жилого помещения в поднаем. Заявление должно быть подписано нанимателем и всеми совместно проживающими с ним совершеннолетними гражданами, а также вновь вселяемыми «квартирантами».

Сотрудники Центра оформляют договор поднайма, который подписывают наниматель и поднаниматель. Затем этот документ поступает в окружное Управление Департамента жилищной политики – для получения согласия собственника городской жилплощади.

3. Если возражений со стороны наймодателя нет, согласованный договор поднайма выдается на руки заявителям. Эпопея окончена – можно вселять временных жильцов. И идти с договором в Федеральную миграционную службу для регистрации их по месту пребывания.

Бывают спорные ситуации, когда окружное управление не дает согласия на оформление договора. Центр арендного жилья вправе подготовить нужные документы и вынести вопрос на рассмотрение Комиссии по жилищным вопросам правительства Москвы. Если комиссия рекомендует разрешить временное проживание, договор будет оформлен.

Налоговая считать умеет

Сдача квартиры в наем является доходом, 13 процентов которого хозяин квартиры обязан отдать государству в качестве налога. Не желает делиться – могут оштрафовать.

Размер «штрафных» зависит от суммы полученных сокрытых доходов. Если эта сумма нигде не «засветилась», налоговая служба сама может ее подсчитать (у них есть свои методы проверки) и потребовать заплатить с нее 13 процентов. Причем на налоговые платежи не влияют ни срок сдачи в наем, пусть даже это всего несколько недель, ни отсутствие договора. Это заблуждение – считать, что раз договор найма не заключен, то и налоги платить не обязательно.

Кстати

Если вы не согласны с подсчетами налоговой инспекции (и у вас есть документы, подтверждающие, что на самом деле ваш доход гораздо ниже), можете обратиться в суд и доказывать там свою правоту.

Тень на плетень

По данным столичной налоговой службы, в Москве 120 тыс. квартир «находятся в обороте и сдаются в наем или поднаем». А если верить независимым аналитикам, таких квартир вдвое больше. Причем львиная доля сделок нигде не регистрируется. Рынок найма/поднайма жилья находится в тени, в результате бюджет города несет существенные потери. Некоторые специалисты оценивают их аж в $4 млрд. При этом в прошлом году доходы от сдачи жилья задекларировали лишь шесть тысяч владельцев квартир, а в городскую казну поступило немногим более 220 млн. рублей.

Чтобы серое побелело

Городские власти решили перейти в наступление на рынок «серой» аренды жилья. По словам заместителя директора ГУП «Московский городской центр арендного жилья» Татьяны Бахваловой, в столице планируют ввести учетную регистрацию всех договоров найма (поднайма) квартир. И производить временную регистрацию «приезжих» исключительно на основании этих документов, оформленных и прошедших учетную процедуру в Центре арендного жилья. Таким образом, «нелегалы» просто вынуждены будут обращаться туда за оформлением договоров.

– Городские власти, – говорит Татьяна Бахвалова, – готовы инициировать упрощенный порядок декларирования доходов от передачи жилых помещений в наем, при котором людям не придется обивать пороги налоговых инспекций, заполнять многостраничную декларацию. Наш Центр начнет сам передавать в налоговые органы информацию о заключенных договорах найма или поднайма.

А дальше нужно будет только подождать, когда придет налоговое уведомление со счетом.

Поймают – оштрафуют

Предоставление помещения для проживания квартирантам без регистрации, в том числе без гражданства, влечет за собой административное наказание в виде штрафа – до пяти МРОТ. Однако если собственник жилплощади нарушает в течение года закон повторно, размер штрафа увеличивается до 20 МРОТ.

Что почем на рынке аренды жилья

По данным аналитиков, за четыре месяца нынешнего года столичный рынок аренды жилья оставался в целом стабильным. Средняя стоимость найма квартир эконом-класса изменилась незначительно. 1-комнатные подешевели на 1,8%, 2-комнатные подорожали на 0,5%, 3-комнатные подорожали на 3,98%.

Увеличилось предложение относительно дешевых квартир стоимостью от $451 до $1000 в месяц. Спрос на более дорогое жилье несколько уменьшился.

Больше всего предлагалось 2-х и 3-комнатных квартир стоимостью от $1001 до $3000. Повышенным спросом пользуются «однушки» стоимостью от $601 до $1000 в месяц и «двушки» – от $751 до $1000.

Средняя рыночная стоимость аренды «трешки» составляет $926, «двушки» – $730 в месяц. 1-комнатные квартиры сдаются в среднем за $648.

Больше всего квартир в аренду предлагается в Центральном столичном округе – 31% от общего объема. На втором месте Западный округ – 18%. Н третьем Северный – 11%.

Варьирование цен предложения квартир по округам столицы по состоянию на начало мая (в $)
Округа		1-комн.	2-комн.	3-комн.	от 4-комн.
СЗАО	min	700	800	1200	1500
	max	4500	6000	13000	47100
САО	min	700	800	1000	2000
	max	2900	5736	13000	35000
СВАО	min	700	900	1100	1800
	max	2000	3500	6000	10000
ЗАО	min	700	850	1200	1900
	max	4000	22000	15000	45000
ЦАО	min	850	1000	1500	2100
	max	3500	17000	28000	50000
ВАО	min	650	800	1100	1500
	max	3000	4800	8000	12000
ЮЗАО	min	690	850	100	2200
	max	3500	8000	12000	20000
ЮАО	min	650	850	1150	1400
	max	1700	3340	6000	12500
ЮВАО	min	700	800	1000	1300
	max	2800	3000	3700	7000

Где об этом сказано

1. Статьи 671, 674, 685 Гражданского кодекса РФ.

2. Статьи 30, 76–79 Жилищного кодекса РФ.

3. Распоряжение Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы от 22 декабря 2006 г. № 1010 «Об утверждении Положения по оформлению временного проживания граждан в жилых помещениях, находящихся в собственности города Москвы».

НА ЗАМЕТКУ

Адрес ГУП «Московский городской центр арендного жилья»: Больничный переулок, 7. Телефон для справок: 684-34-19

Выпуск подготовила Галина Писарчик