Какой километр желаете?
Объем рынка подмосковных коттеджей из года в год растет. Все больше людей стремятся из душного и шумного города ближе к земле. Какая же ситуация сложилась на рынке загородной недвижимости к нынешнему лету?
Хорошо иметь свой особняк в деревне…
Несмотря на то, что столичный и подмосковный рынки жилья стагнируют, спрос на загородную недвижимость не падает. Люди стали понимать, что иметь загородный дом не только престижно. Жить за городом для многих становится нормой жизни. И сейчас в стадии активной продажи находятся почти 300 коттеджных поселков.
Как отмечает руководитель отделения загородной недвижимости корпорации «Рескор» Татьяна Сташкевич, каждый год в Подмосковье появляется 40–50 новых проектов загородного жилья.
По уровню предложения лидируют Новорижское, Калужское и Дмитровское направления. Новорижское шоссе славится хорошей транспортной доступностью, благоприятной экологической обстановкой и в последнее время считается альтернативой Рублевки.
Калужское шоссе занимает третье место в рейтинге – благодаря современной трассе с низкой загруженностью, красивой природе, хорошей экологии и развитой инфраструктуре.
Растущим спросом пользуются также Дмитровское и Ярославское шоссе, предлагающие жителям местных районов и коттеджных поселков спортивную инфраструктуру и водохранилища. Все больше интереса проявляют покупатели к Киевскому и Ленинградскому направлениям. Это связано, прежде всего, со строительством там скоростных магистралей.
– И хотя наименее популярными среди потребителей остаются пока северо-восточное и восточное направления, – отмечает начальник отдела маркетингового анализа компании «Масштаб» Игорь Лебедев, – тем не менее, в прошлом году и на этих направлениях наблюдался очень активный спрос. Продолжается он и в 2007-м. Особенно заметно это стало в марте, на который, наверное, из-за теплой погоды пришлось очень много показов. Снижение цен можно наблюдать только на неликвидные объекты. А вот в элитном сегменте и в сегменте бизнес-класса, скорее всего, рост цен будет продолжаться.
Как отмечают аналитики, в 2006 году очень сильно подорожала подмосковная земля. Особенно на престижных направлениях. Так, на Калужском шоссе рост составил 40%, а в 2007 году участники рынка ожидают повышения еще не менее чем на 20–30%. Причем больше всего, по прогнозам, подорожают земли под индивидуальное жилищное строительство и земли сельхозназначения с разрешенным видом использования под дачное строительство.
– Поэтому, – подчеркивает директор департамента загородной недвижимости компании «Домострой» Михаил Мазаев, – если раньше девелоперы ограничивались в основном Рублевкой, Новорижским, Киевским, Калужским и Минским шоссе, то сейчас начали активно осваивать и другие направления.
Новая Рига продолжает набирать обороты
На Новой Риге сегодня сосредоточено до 35% всего объема предложений загородного рынка. С начала 2007 года средний рост стоимости предложений на этом направлении составил порядка 4,5–6%. В основном здесь представлены поселки бизнес-класса и элитные. По словам коммерческого директора компании «АСК» Анны Михайловой, в ближайшие несколько лет ожидается появление более двух десятков организованных коттеджных поселков. Одним словом, потенциал данного направления для девелоперов очень высок. Тем более что пока и стоимость земли здесь значительно ниже, чем на Рублево-Успенском шоссе. Все это позволяет девелоперам осуществлять более масштабные проекты и предлагать покупателям коттеджи с большими участками земли по адекватной цене. Это с одной стороны. С другой – хорошая транспортная доступность и лучшее соотношение цены-качества заставляют людей, приобретающих загородную недвижимость, все больше переориентироваться с Рублевки на Новую Ригу.
Медленно, но вверх
Цены на подмосковную недвижимость в 2007 году во многом будут зависеть от того, как поведет себя рынок многоквартирного жилья. Сейчас, когда рост цен на квартиры практически стабилизировался и не превышает 1–2% в месяц, можно сделать вывод, что привлекательность загородного жилья будет увеличиваться. До конца 2007-го, по мнению Игоря Лебедева, цены на землю по популярным направлениям в 30-километровой зоне от МКАД вырастут на 30–40%.
– А дальше темпы роста цен будут снижаться, – отмечает директор «МИЭЛЬ – загородная недвижимость» Савелий Орбант. – По нашим оценкам, в 2007 году рост будет на уровне 22% (2006 год – 39%), в 2008 году – не более 16%, а в 2009 году темпы роста составят лишь 9%. И это вполне нормально.
Однако не стоит забывать, что все покупатели – люди разные. Многие сегодня достаточно грамотно и квалифицированно разбираются в том, что они приобретают. Поэтому надписи «эконом», «бизнес» и «элита» здесь играют некую лукавую роль. Люди умеют считать деньги и сами определяют, что для них важнее – доплатить за более дорогой объект или сэкономить. Закон спроса и предложения никто не отменял. Так что, если поселок, который предлагается к продаже, никак не тянет на «элиту», а цены в нем достигают верхнего предела, то темпы реализации будут самые низкие.
Неликвид дешевеет
На рынке загородного жилья, как и городского, тоже есть свой неликвид, не пользующийся спросом. Это, как считают аналитики, одиноко стоящие дома, которые были построены в «чистом» поле или на краю деревни, большие дома в дачных кооперативах на шести сотках. Люди с достатком их не покупают, а бедным это не под силу… Денег и кирпича в них вбухано много, а продать даже по себестоимости многие хозяева свои «хоромы» не могут. В том числе на тех направлениях, где земля стремительно дорожает. Порой «голый» участок стоит намного дороже, чем со строениями.
Правда, если дом деревянный, то такой участок рано или поздно находит своего покупателя, потому как его можно снести и на этом месте построить новый современный особняк. Кирпичный же сносить себе дороже. Поэтому многие предпочитают чуть доплатить, но не заморочиваться со сносом.
Совет: если у вас нет достаточного количества денег и не смущает окружение, а место нравится, то присмотрите себе такого рода «особняк» и… ждите. Через год-два его хозяин поймет, что лучше сейчас уступить в цене и «отбить» хотя бы вложенное, чем отдавать через пять лет за бесценок.
Строить для среднего класса пока невыгодно
Все элитные поселки объединяет то, что находятся они на престижных направлениях в пределах 10–25 км от МКАД, на лесных участках. В таких местах, как правило, на участках от 25 соток стоят дома минимальной площадью от 500 кв. метров. Количество домовладений – от 20 до 200 в зависимости от концепции поселка. Дома построены в едином стиле по современным проектам известных архитекторов. Надежная репутация застройщика гарантирует высокое качество строительства. Все коммуникации центральные, стандартного уровня. Обязательно наличие московского телефонного номера и Интернета. Безопасность обеспечивает вооруженная охрана на въезде-выезде и по периметру поселка, есть видеонаблюдение и сигнализация.
Но это для тех, у кого с деньгами полный порядок. А как быть тем, у кого их не так много, а жить за городом тоже хочется (причем жить в однородной социальной среде)? Что может предложить им рынок?
Как отмечает Игорь Лебедев, в ближнем Подмосковье, за исключением многоквартирного жилья, нет объектов стоимостью $200–250 тыс. Хотя практика строительства таких небольших коттеджей очень распространена на Западе. Наиболее вероятный и перспективный формат загородного жилья в ближайшем будущем и у нас – это небольшой участок и небольшой дом. Уже сегодня в коттеджных поселках бизнес-класса допустимы участки размером в 10–12 соток. Небольшой участок земли существенно уменьшает стоимость приобретения и, соответственно, делает его более доступным.
Все это так, спрос на такие загородные дома будет большим, но почему тогда поселки для среднего класса в Подмосковье почти не строятся?
– Потому, что затраты очень большие, – считает Савелий Орбант, – хотя такие поселки достаточно выгодны. Давайте посчитаем. Скажем, домик для покупателя эконом-класса должен составлять порядка 100 кв. метров. Себестоимость его по самым скромным подсчетам – $130–150 тыс. Это чтобы только построить коттедж нормального качества. На рынок же он выйдет с ценой не менее $180–200 тыc. Пытаемся, как в Америке, по каркасной технологии возводить, но тоже пока не можем добиться приемлемой себестоимости. Ниже $500 за кв. метр не получается.
Кроме того, считают многие аналитики, строить такие поселки надо на удаленности порядка 100 км от МКАД – там земля гораздо дешевле. Но это пока сложно физически и не выгодно экономически – там нет необходимой базы. И ни одна компания не берется ее создавать. А поскольку пока берут дорогое, то его и строят. Но мысли есть. И это обнадеживает.