23:30:44
11 апреля 2021 г.

Земные заботы будущего лендлорда

Рынок недвижимостиСегодня поговорим о поиске и приобретении земли под будущий дом. О том, каким должен быть «правильный» участок для загородного объекта недвижимости, на что обратить особое внимание, каких подводных камней опасаться и как их лучше обойти.

От Яндекса до риелтора

Каждый волен определять сам, какой путь решения проблемы для него короче. Конечно, первым делом рука потянется набрать заветные слова в поисковой строке Яндекса. Но отыскав в Интернете (или рекламном издании) подходящее предложение, сложно понять на расстоянии, адекватна ли его цена. Нужно сравнить находку с другими участками. А сделать это можно лишь имея обширную базу данных по объектам.

Вообще говоря, операции на рынке загородной недвижимости затруднительны как для покупателя, так и для продавца: первый не может самостоятельно выбрать, второй не знает, как лучше продвигать свой продукт. Поэтому наиболее эффективный способ – обратиться в риелторскую компанию, которая аккумулирует наибольшее число предложений и поможет получить представление об общей ситуации на рынке.

В ближайшем Подмосковье, до 30 км от МКАД, свободных земель под индивидуальное жилищное строительство мало, а в 15 км их практически нет. Дальше 30 км – выбрать есть из чего.

Дешево хорошо не бывает

Один из возможных вариантов – участок в садовом некоммерческом товариществе. Его главное достоинство – доступная цена. А основные недостатки заключаются в том, что в большинстве случаев в таких товариществах нет центральных коммуникаций, они должным образом не охраняются и достаточно далеко расположены от каких-либо объектов инфраструктуры.

Другой вариант – участок в стародачном месте. Однако предложение таких участков очень ограничено, а стоимость высока.

Можно поискать землю в деревне. Но здесь опять же почти неизбежно встанет вопрос о коммуникациях – далеко не все деревни газифицированы, не везде есть водопровод и центральная канализация. К этому добавляется довольно-таки пестрое социальное окружение.

Конечно, наиболее беспроблемное вложение денег – участок с коммуникациями в охраняемом коттеджном поселке. С одной стороны, покупатель может постепенно вкладывать средства в строительство дома, подходящего именно ему, с другой, – он не испытывает трудностей с коммуникациями, получает достаточно однородное окружение, охрану и необходимую инфраструктуру непосредственно в коттеджном комплексе.

По каким критериям следует оценивать земельный участок?

Первое, на что надо обратить внимание: подходит ли этот участок потребителю с точки зрения удаленности, конфигурации, площади, наличия инфраструктуры, школы и т. д. Важно знать, не находится ли земля в природо- или водоохранной зоне. В пределах таких зон использование участка может быть ограничено.

Следует также поинтересоваться, не зарезервированы ли территории, на которых расположен понравившийся участок, для нужд государства. А если новоиспеченный дачник, купив участок, потом «случайно» обнаружит, что под ним проходит газопровод (линия связи, электрический кабель), впору кричать караул. Возведение капитальных строений на таком участке запрещено.

Самая типичная ошибка – выбор объекта по красоте места. Люди очень эмоциональны, и зачастую пленяются пейзажами. Покупая участок, надо помнить, что когда на нем развернется строительство, никакой красоты не останется. Не будет ее и рядом, так как на прилегающих участках люди также будут возводить дома. Каждый покупатель должен понимать, что он будет жить в этом месте, а не только гулять по окрестностям.

Другая типичная ошибка – не выяснить, какие соседи будут вас окружать и когда они достроятся. Покупатель рискует несколько лет прожить на бесконечной стройке.

Теперь о том, что касается ликвидности участка. Если человек покупает его для себя, но считает, что со временем не исключен вариант продажи, он должен понимать, как его продавать – просто как землю или как земельный участок со строением. Это влияет на ликвидность. Рынок меняется быстро, соответственно, через три-пять лет параметры ликвидности могут существенно измениться.

Важно знать

Поскольку мы ищем землю, на которой в дальнейшем будем возводить дом, то она должна иметь соответствующее целевое назначение. А именно – «индивидуальное жилищное строительство».

Строительство возможно и на сельскохозяйственной земле, но только с целевым назначением – под садоводство или фермерское хозяйство. Садоводство позволяет поставить лишь садовый домик для временного или сезонного проживания (дачу). Хотя в некоторых случаях садовые домики мало отличаются от комфортабельных коттеджей. А на земле с назначением «фермерское хозяйство» можно построить ферму (это предполагает обязательное ведение предпринимательской деятельности).

Конечно, сельскохозяйственная земля стоит дешевле, но частному лицу перевести ее в категорию «под индивидуальное жилищное строительство» почти невозможно. Процедура крайне длительная и дорогостоящая. Такое может позволить себе только юридическое лицо. Поэтому лучше сразу купить участок с соответствующим назначением.

С подрядом или без?

За последний год у покупателей появился устойчивый интерес к приобретению земли без подряда или с его отсрочкой.

Земля в Подмосковье без подряда на строительство традиционно дешевле. Плюсы покупки участка без подряда – условная рассрочка в оплате: покупатель имеет возможность войти в проект с гораздо меньшей суммой денег (заплатив сначала за земельный участок) и растянуть сроки платежей, постепенно возводя дом. Кроме того, покупка без подряда существенно расширяет выбор как проекта дома, так и размера самого земельного участка.

Но есть и минусы. Большинство участков без подряда продаются вне организованных поселков. Очевидный минус – постоянный, никем не контролируемый процесс застройки на соседних территориях. Покупая участок без подряда вне организованного комплекса, можно столкнуться с отсутствием коммуникаций, а заниматься их подведением и подключением в частном порядке достаточно сложно.

Покупка земли с домом требует единовременного внесения большой суммы денег, предполагает ограниченный выбор планировок и архитектуры. Но, с другой стороны, покупатель получает уже готовый объект.

В качестве антикризисной меры девелоперы вывели на рынок новый формат – продажу земельных участков с коммуникациями в организованных коттеджных поселках. До кризиса таких предложений было мало. На сегодня это наиболее эффективное решение. Строить самим или купить участок с домом – личное дело каждого. Но надо иметь в виду, что иногда застройщики лишь декларируют наличие всех необходимых коммуникаций, или обещают, что они вот-вот будут. И покупателю необходимо убедиться, имеются ли на самом деле коммуникации. Если они есть, то и на них должны быть оформлены соответствующие документы.

Кстати. В среднем для Московской области пакет коммуникаций стоит 350–500 тыс. рублей на один участок.

В популярном формате

Розничные сделки купли-продажи земли идут активно, и наиболее востребованный сегодня формат – земельные участки с коммуникациями без обязательного подряда на строительство в организованных коттеджных поселках.

Меньше всего предложений земли на Рублево-Успенском, Минском, Киевском и Ярославском шоссе, больше всего – на Каширском, Дмитровском, Новорижском и Пятницком направлениях.

На популярности направлений кризис, кажется, никак не сказался. Рублевка и Новая Рига как лидировали среди подмосковных трасс, так лидируют. Другое дело, что в связи с общим снижением спроса на загородную недвижимость число сделок на этих направлениях также уменьшилось.

Что касается соседних с Подмосковьем регионов (Калужской, Тверской, Владимирской, Тульской и других областей), то там основной рынок земельных участков сконцентрирован:
– на границе с Московской областью;
– вокруг крупных городов, таких как Смоленск, Рязань и т. д. Там рынок загородного жилья существует активно, но цены также упали. Повторяются московские тенденции, только в уменьшенных масштабах.

Какого цвета бланк

Чтобы минимизировать риски, надо прежде всего внимательно посмотреть на самый первый документ, на основании которого получена земля и выдано постановление о передачи участка в собственность. Земля может быть получена на основании выкупа у государства, предоставлена бесплатно и т. д.

Следует также убедиться в соответствии категории и вида разрешенного использования земли тому, для которого приобретается участок. В идеале продавец должен представить правоустанавливающие документы, т. е. свидетельство о государственной регистрации и документ, на основании которого это свидетельство выдано. Второе, что должен предоставить продавец, – протокол согласования границ с соседями и кадастровый план.

Приобретая земельный участок, следует обратить внимание на его юридическую историю: как выстроена цепочка перехода прав на него, нет ли изъянов в совершенных ранее сделках или в распорядительных актах органов государственной власти и местного самоуправления. Если участок перепродавался достаточно часто, то можно усомниться в его чистоте, и тогда лучше обратиться за консультацией к специалисту, чтобы избежать в будущем проблем юридического характера.

Кроме того, специалисты проверят «чистоту» объекта, документы на участок, обеспечат правильное юридическое сопровождение сделки и проконсультируют по всем вопросам, связанным с финансовой стороной дела.

Только проведя полный анализ истории участка, можно оценить все риски, которые будут непосредственно влиять на его стоимость, и после этого принимать решение о покупке.

Лучше всего обратиться к юристу, специализирующемуся на недвижимости, причем желательно загородной. Нюансов может быть множество.

Приведем пример. Покупателю понравился земельный участок в Раменском районе Московской области. Продает его собственник. Получен участок по постановлению главы администрации сельского округа, и собст-веннику выдано свидетельство в декабре 1993 года. Возникает вопрос: законны ли эти документы?

Юрист общего профиля проверяет документы на комплектность, видит, что свидетельство и постановление есть, – значит, сделку можно проводить.

Юрист, который специализируется на недвижимости, оценивает документы несколько иначе. Свидетельство выдано в декабре 1993 года и напечатано на синем бланке. Но юрист знает, что синие бланки вышли из употребления в ноябре 1993-го, и значит, свидетельство недействительно – сделку проводить нельзя.

Самый дотошный юрист, который изучил ситуацию досконально, знает, что в Раменском районе не хватало бланков нового образца, и Роскомземом было принято решение выдавать в этом районе свидетельства старого образца, а значит, документы в полном порядке.

Могут быть и другие нюансы. Надо знать, имел ли право глава администрации выдавать такие свидетельства, поскольку не всем главам сельских округов предоставлялись подобные полномочия. Но при этом число выданных свидетельств в некоторых районах очень велико, и многие из них не являются законными.

Зачастую приходится сталкиваться с «дублями», когда одним и тем же участком владеют разные граждане. Понятно, что провести сделку по таким документам невозможно. Не каждый нотариус будет разбираться во всех этих аспектах, и в итоге может случиться так, что сделку признают недействительной.

Если покупаешь недострой

Если покупатель приобрел землю, на которой уже начато строительство, нужно это строительство легализовать и перевести в разряд некоторого объекта недвижимости – недостроя.

Если приобретатель покупает участок с недостроенным домом, но при этом его не оформляет – это может привести к возникновению различных претензий. Теоретически возможен даже вариант, когда участок под строением отойдет предыдущему собственнику. Ведь по закону земельный участок и строение – два разных вида недвижимости. Можно купить отдельно участок, а можно купить отдельно дом. К этому дому должны быть подъезд и полтора метра земли от дома для обслуживания.

Может возникнуть ситуация, что этот недострой окажется непроданным, и по документам его можно будет оспорить в пользу предыдущего собственника.

По правилам, бывший владелец участка должен сам зарегистрировать свой строящийся объект и продавать его вместе с землей. Поэтому покупателю, приобретающему участок с недостроем, следует проверить, чтобы дом был надлежащим образом оформлен и отходил к нему в собственность вместе с землей.

Береженого Бог бережет

Сейчас на рынке появляется немало «антикризисных» предложений – суперакций, скидок, распродаж и пр. Что должно настораживать? Как не попасться на удочку непорядочных продавцов?

Обязательно надо проверить, насколько компания способна выполнить данные обязательства. Иначе все может обернуться против покупателя. В лучшем случае приобретатель потеряет только время, в худшем – компания объявит себя банкротом, и ее клиент лишится своих денег. Поэтому чтобы застраховать себя от подобных неприятностей, имеет смысл покупать землю с уже оформленным документами или обращаться только в проверенные компании.

Если покупатель никогда сам не проводил сделок купли-продажи с недвижимостью, то лучше ему этим и не заниматься. Это очень сложно, существует масса нюансов, а покупка дорогая, и рисков много.

Чтобы избежать мошенничества, лучше проводить сделку по полной сумме договора, и осторожно относиться к самой процедуре передачи денег.

От чего зависит цена

Факторы, влияющие на стоимость земельного участка:

  • расположение;
  • обеспеченность электроэнергией (возможность подключения к ближайшей электроподстанции, какая мощность может быть подведена к участку и какой комплекс работ должен быть для этого выполнен);
  • наличие магистрального газа;
  • вид разрешенного использования.
Средняя стоимость сотки земли, весна 2009 г., $
Направление до 5 км 5-10 км 10-15 км 15-20 км 20-25 км 25-30 км 30-35 км 35-40 км 40-45 км 45-50 км
Рублево-Успенское 114806 80800 33892 23344 27410,4 14888,8 17524 14553,6    
Новорижское 33032 30316 30874,4 23422 15018,4 12776 16539,2 15652 24929,6  
Минское 32105 34540 19253,6 14138 13030,4 10773,6 10818,4 9680    
Алтуфьевское 16434                  
Калужское 25023 18135 14248,8 18485 13210,4 11943,2 12240 5736,8 7576  
Можайское 17366 23041 20121,6 16890 14656 12155,2 12878,4 11060,8 14328  
Осташковское 15558 14676 10714,6 15519 19636          
Киевское 20786 16650 15633,6 13971 13080 12650,4 10344,8      
Пятницкое 17299 30260 15994,4 13038 11623,2 9344 4813,6      
Волоколамское 16864 30080 18316,8 12926 11571,2 11705,6 9298,4 7868 7660,8  
Ярославское 17911 18791 17173,4 12664 12592,8 8614,4 10168 8010,4 4306,4 5355,2
Варшавское   15542 9800,8 9834 10088,8 8382,4 14471,2      
Ленинградское 18510 16611 11960,8 10621 5820,8 77071,2 6580,8      
Дмитровское 18632 14868 12749,6 11322 9960,8 8525,6 13538,4 5906,4 5772  
Щелковское 18483 14006 8899,2 11478 7517,6 6521,6 6480 6101,6    
Новорязанское 18520 10830 12692,8 10538 7730,4 11388,8 8096,8 5759,2 4930,4 4594,4
Егорьевское   13738 9115,2 12878 10128 7398,4 5309,6 4968 3589,6  
Симферопольское 10192 15059 8855,2 7514 8768 7398,4 6098,4      
Каширское 14950 10764 10467,2 11276 10916,8 7580 6437,6 5592 4784 3558,4
Горьковское 12920 14766 11628 12575 8008,8 6308,8 6293,6 5301,6 5073,6 3444,8
Носовихинское 16169 16886 9698,4 8892 6118,4 6356,8 4544,8 3740    
Данные предоставлены компанией «МИЭЛЬ-Загородная
недвижимость»

За консультацию благодарим управляющего партнера компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимира Яхонтова

Галина Писарчик

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация