21:26:59
20 июня 2024 г.

Копать надо глубже!

Тема очередного заседания дискуссионного клуба в Институте экономики города звучала вполне злободневно: «Управление многоквартирными домами: готовы ли собственники, организации ЖКХ и муниципалитеты к новым отношениям».

Два года назад новый Жилищный кодекс предложил собственникам жилья самостоятельно выбрать управляющую компанию. С таким выбором связывались надежды на то, что с появлением эффективного инструмента управления в жилищно-коммунальное хозяйство, наконец, придет цивилизованный рынок с высокой культурой обслуживания, конкурентными ценами, рациональным использованием ресурсов. Но процесс выбора, как и предвидели эксперты, оказался сложным, противоречивым.

Основная сложность заключалась в неготовности собственников к новациям в этой жизненно важной сфере. Открывая дискуссию, директор направления «Городское хозяйство» фонда «Институт экономики города» Сергей Сиваев сделал упор еще на одной причине, тормозящей реформу ЖКХ, – на консерватизме власти.

– Причина – в нежелании менять ситуацию закрытого рынка, – подчеркнул он. – Но воздержимся от обвинений и посмотрим на происходящее беспристрастно. Консерватизм в самой природе органов местного самоуправления: власть не склонна расставаться с административным ресурсом. Поэтому, кстати, она насаждает и будет насаждать организации, которые так или иначе с ней связаны. Но не стоит драматизировать ситуацию. Сложная процедура заложена в постановлении правительства о проведении открытых конкурсов по выбору управляющих организаций органами местного самоуправления. На такой конкурс могут выходить и частные организации, и индивидуальные предприниматели. Победитель определяется по результатам предложений, озвученных прилюдно, зафиксированных аудио- и видеозаписью. Это специально сделано для того, чтобы не допустить келейного проведения конкурсов по старинке, когда победитель предопределен.

Такая прозрачность отдельным функционерам не нравится. Но при этом надо минимизировать риски, связанные с приходом в жилищно-коммунальную сферу остапов бендеров. Конечно, по сравнению с самостоятельным осознанным выбором собственниками условий управления конкурсы хуже. По нашему прогнозу, пока собственники пассивны, проведение конкурсов будет способствовать приходу частного бизнеса в жилищный сектор. Изменится среда, в которой работают сегодняшние управляющие организации. Появятся более четкие и прозрачные договоры управления многоквартирными домами, подачи коммунальных ресурсов. Это иная система координат: возникает возможность заинтересовать жителей тем, что происходит в доме, заставить задуматься – за что они платят и как могут на эту ситуацию влиять…

Развивая тему, начальник управления по контролю и надзору в области недвижимости, локальных монополий и ЖКХ Федеральной антимонопольной службы Владимир Ефимов заметил следующее. Для работников ФАС выбор управляющей компании является одним из самых важных изменений в реформе ЖКХ, поскольку с введением нового принципа управления и переходом к договорным отношениям они связывают демонополизацию в сфере управления многоквартирными домами.

– Мы проводили анализ, – сказал В. Ефимов, – который показал: на конец 2005 года собственники решили самостоятельно заняться управлением своим имуществом в трех процентах случаев. Выяснилось и то, что многие муниципалитеты либо навязывают жильцам принятие того или иного решения, либо собрания проводятся с грубейшими нарушениями… Не стоит надеяться, что в первый год проведения конкурсов появится огромное количество управляющих компаний. Логика должна быть другая: когда начнут проводить эти конкурсы, то наш бизнес увидит, что есть возможность прийти на эти конкурсы и выиграть. Критерии определения победителя объективные. Управление домом – неотъемлемая часть жилищно-коммунальной реформы. Без выбора способа управления реформа ЖКХ, на наш взгляд, не представляется возможной.

– Эгоистические устремления ряда местных администраций вызвали дискуссии и в Думе, – сообщил депутат Государственной Думы Олег Шеин. – Еще одна серьезная проблема, тормозящая развитие рынка управляющих организаций, – малый запас прочности: по закону, управляющая компания должна иметь активы в размере 1/52 годовых сборов за коммунальные услуги. С нашей точки зрения, такой запас прочности недостаточен. Вызвала дискуссию нечеткость формулировок части 4 статьи 161 ЖК. Не было понятно, сохраняется ли у людей право проведения собраний в своем доме по выбору способа управления, если дом ушел через конкурс под управляющую компанию. По итогам дискуссий пришли к выводу о необходимости более ясно сформулировать нормы статьи. Она исправлена, и сегодня там сказано: даже если конкурс прошел, собственники имеют право раз в год провести собрание и избрать ту форму правления, которая им представляется правильной.

Согласился парламентарий и с тем, что большинство россиян имеют весьма смутное представление о формах управления, о том, как проводятся собрания, и т.д. И это, по его мнению, следует считать недоработкой правительства.

В свою очередь, председатель экспертного совета НП «Саморегулируемая организация управляющих недвижимостью» Андрей Широков обратил внимание на нежелание местных властей менять финансовые потоки.

– Сегодня управляющие компании денег практически не видят, – подчеркнул он. – Выделяемые средства идут через единые расчетные центры. Назову цифру по Москве: на транзитных счетах ежемесячно собираются более 6 млрд. рублей коммунальных платежей, которые, не попадая в управляющие компании, идут поставщикам ресурсов. Не понятно, кто несет ответственность за эти деньги.

Прозвучали на встрече экспертов и предложения. В частности, юрист управляющей компании Mirax Grupp Роман Романов считает, что двигателем процесса выбора управляющей организации должна быть… сама управляющая компания. Более того, компания Mirax Grupp предложила столице пилотный проект: как управляющая компания, она возьмет на себя все организационные расходы по созданию ТСЖ – выявление активных жителей, их обучение. Условие одно: если это ТСЖ заключит с Mirax Grupp договор на управление.

Подводя итоги дискуссии, С. Сиваев был вполне оптимистичен:

– Мы сегодня хорошо понимаем интересы сторон. Это главное. Я бы назвал две задачи, которые необходимо решить. Во-первых, нужна активная пропаганда – люди должны знать свои права, обязанности и инструменты их реализации. Во-вторых, хотим мы того или нет, но, чтобы двигаться вперед, нужно создавать стимулы для местных властей. Сегодня позитивных стимулов у них нет. Значит, стимулы должны быть… отрицательные – нужно бить по рукам тех, кто мешает, кто не выполняет законы. А еще нужен жесткий контроль над соблюдением Жилищного кодекса.

Денис Данилов

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация