14:53:19
7 октября 2024 г.

Хаус мастера боится

ЖКХСобственники жилья в многоквартирном доме, решившие создать ТСЖ, должны прежде всего задуматься о том, кому доверить председательство. Ведь на этого человека ляжет не только огромный объем работы, но и груз самого разного рода ответственности, который маленьким никому не покажется.

Крайним будет председатель

Начнем по порядку. Кто отвечает за состояние здания, инженерного оборудования, коммуникаций и другого общего имущества в многоквартирном доме? Собственники? Нет. Они за все платят, но ответственность несет руководитель ТСЖ. Кто отвечает за своевременное подписание договоров с поставщиками жилищно-коммунальных услуг и ежемесячные платежи по этим договорам? Руководитель ТСЖ. Кто отвечает за финансово-хозяйственную деятельность, безопасность и комфортность проживания, за чистоту и порядок в подъездах, на придомовой территории и еще за многое-многое другое? Руководитель ТСЖ.

Считается, если председатель не ворует, то и бояться ему нечего. Это не так. Взять, к примеру, лифтовое хозяйство дома. Случись авария, в результате которой пострадал человек, виновного найдет комиссия Ростехнадзора. По закону за техническое состояние, правильное содержание, обслуживание и эксплуатацию лифта отвечает собственник. И не важно, что вашим лифтом по договору занимается специальная и лицензированная организация типа «Мослифт» или «Мосотис». ТСЖ является эксплуатирующей лифты организацией. Значит, именно председатель ТСЖ будет нести административную или уголовную ответственность за саму аварию и за ее последствия в зависимости от тяжести вины, определенной для каждого ответственного лица комиссией Ростехнадзора или, с его подачи, судом общей юрисдикции, или мировым судьей.

Для того чтобы получить право эксплуатировать лифты, ТСЖ как минимум должно иметь в своем штате официальное должностное лицо, имеющее инженерное или техническое образование и прошедшее специальную подготовку с получением соответствующих разрешительных документов на эксплуатацию и обслуживание лифтов. Сертификация и содержание такого специалиста стоят немалых денег – от 25 до 35 тыс. рублей в месяц в больших городах, и от 50 до 60 тыс. рублей в месяц в мегаполисах. С другой стороны, у вас уже есть договор с лицензированной и специализированной организацией на обслуживание лифтов. Казалось бы, какие проблемы? Но по закону обслуживание лифтового хозяйства и профилактические работы, ремонт лифтов, их замена – это одно, а ежедневная эксплуатация лифтов – другое.

Председателей ТСЖ, в которых нет технического персонала, заставляют принимать на себя всю полноту ответственности за все лифтовое хозяйство, за его безаварийную эксплуатацию, даже если они не имеют технического образования и не прошли соответствующую подготовку. Кто захочет рисковать? И при каких условиях пойдут на такой риск?

Мы разобрали только один пример из забот председателя ТСЖ. А таких задачек у него десятки, если не сотни. И все они из разных областей. Председатель должен быть специалистом ЖКХ самого широкого профиля. Шире не бывает. Это своего рода универсал типа «автомотокинофотовелорадиомонтер».

А если вскладчину?

В большинстве ТСЖ председатели и члены правления работают за символическую плату. При недостатке знаний и опыта выход видится в привлечении к управлению домом профессионалов. Но профессионалы дорого стоят, что мы уже показали на примере электромеханика по лифтам. Без наличия электромеханика по лифтам в штате ТСЖ и Ростехнадзор, и Госжилинспекция, и Роспотребнадзор имеют право запретить использование лифтов на законном основании до тех пор, пока не появится специалист. Кроме того, могут в любой момент оштрафовать председателя ТСЖ лично на сумму от 5 тыс. рублей, а ТСЖ, как юридическое лицо, – от 40 до 50 тыс. рублей.

Выход в том, чтобы принять специалиста в штат ТСЖ на одну вторую, одну четвертую или одну восьмую ставки. Так можно сэкономить на зарплате и выполнить требование закона. Разумеется, в этом случае электромеханик должен обслуживать не один дом, а несколько. Как правило, лифтовые компании за бригадой из двух электромехаников закрепляют от 60 до 80 лифтов (6–10 домов). Значит, и руководители нескольких ТСЖ могут нанять бригаду электромехаников по лифтам, зачислив их в свои штаты на соответствующую долю ставки. При этом штатный электромеханик по лифтам нужен товариществу не только как специалист, но и как законный «стрелочник». Если он к тому же одновременно работает и в обслуживающей ваш дом лифтовой компании, ваши лифты гарантированно будут находиться в идеальном состоянии.

Та же история складывается и с другими специалистами: электриками, сантехниками, газосварщиками, электросварщиками, плотниками, столярами, рабочими строительных специальностей. Все они в большинстве случаев должны обслуживать не один, а несколько домов. Для этого нужна координация деятельности нескольких ТСЖ. Достичь ее можно, подчинив всех этих работников одному управляющему – управдому. Это давным-давно практикуется, например, в Германии. И должность хаус-мастера весьма там почитаема.

Сколько стоит управдом?

Успешные управдомы нередко имеют по два, а то и три высших образования. Таких специалистов «отрывают с руками». В московских объявлениях должность профессионала-управдома оценивается в сумму от 50–60 тыс. рублей в месяц и более. Любое ТСЖ в то же время может себе позволить нанять профессионального управляющего домом за 25–45 тыс. рублей в месяц, так как профессионалы обычно обслуживают одновременно несколько домов. Хотите сохранить дом и жить комфортно – принимайте во внимание реалии рынка жилищно-коммунальных услуг. Платите председателю ТСЖ от 6 до 20 тыс. рублей в месяц за представительские функции, а всю основную работу поручите наемному профессионалу – управдому по договору поручения или по агентскому договору, который с ним подпишет председатель ТСЖ.

Управдом выполняет те же функции, что и управляющая организация, но в отношениях с собственниками выступает от их имени и является их доверенным лицом. Профессионал необходим при подготовке, проведении переговоров с поставщиками ЖКУ и при заключении договоров, которые в конечном итоге подписывает председатель ТСЖ. Управдом вместе с правлением и председателем ТСЖ контролирует выполнение договоров поставщиками ЖКУ и подрядчиками, разрабатывает и проверяет сметы, принимает выполненные работы, подписывает акты, встречается с разного рода проверяющими.

Профессиональный управдом сможет сэкономить для ТСЖ сотни тысяч рублей. За счет повышения качества выполненных подрядчиками и поставщиками ЖКУ работ и услуг, обеспечения бесперебойного поступления городских субсидий на содержание и ремонт вашего дома в кассу ТСЖ, минимизации налоговых платежей за счет правильно поставленного бухгалтерского учета, своевременной защиты интересов собственников в судах и административных органах.

Виктор Дейнекин

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация