В чем хранить нажитое непосильным трудом?
Инвестиционных квартир сегодня приобретается мало. Инвестиционных – значит, купленных не для того, чтобы жить, а для сохранения средств.
Похвальное слово депозиту
Такое жилье, как правило, попутно еще и сдают. Причем аренда рассматривается как возможность его содержать (ремонтировать, платить налоги, оплачивать коммунальные услуги и т.д.), а, кроме того, получать доход. Но нынешние показатели доходности от аренды таковы, что у частного инвестора возникает соблазн хранить деньги не в квадратных метрах, а воспользоваться банковским депозитом.
Чему же отдать предпочтение?
В компании «Агент 002» признают: сдача жилья в аренду уже не приносит того дохода, который дает вклад в банке и тем более игра на нынешнем растущем фондовом рынке. Если депозиты приносят прибавку 7–9% в валюте, то доход от аренды – 3–4,5%.
По сегментам жилья ситуация выглядит следующим образом: квартиры эконом-класса – 3%, квартиры бизнес-класса – 4%, квартиры среднего ценового сегмента в центре – 4,5%.
В холдинге «МИЭЛЬ» приводят в пример следующий расчет. Если не учитывать коммунальные платежи и НДФЛ, то для квартиры, первоначальные вложения в которую составили $300 000 (покупка, ремонт, обстановка), при стоимости найма до $1000 в месяц доходность составит не более 4% годовых.
Другую калькуляцию – в пользу депозита – дают специалисты банка «КИТ-Финанс»: здесь ставки по срочным вкладам для физических лиц с 1 марта 2007-го составляют до 10% годовых в долларах США, до 12% годовых в рублях. Такой уровень процентных ставок по депозитам на сегодняшний день является одним из оптимальных в целом по рынку, уточняют в банке. Срок размещения средств – от одного до тринадцати месяцев.
Если же рассмотреть вариант – сумма $200 000, срок вложения – один год, то получается, что за год можно получить прирост в $20 000 по процентам. Это примерно $1660 в месяц.
Следовательно, депозит предпочтительнее?
Или все-таки аренда?
В компании Blackwood, тем не менее, считают, что сравнивать аренду и депозит как два абсолютно разных инструмента получения прибыли некорректно: между получением дохода от сдачи квартиры в аренду и банковским депозитом есть существенная разница. Если доход от банковского вклада формируется лишь за счет процентной ставки, то к доходу от сдачи квартиры в аренду добавляется еще и рыночный рост стоимости квартиры. Даже несмотря на то, что в 2007 году рост цен не ожидается таким значительным, как в 2006-м (аналитиками компании Blackwood прирост прогнозируется на уровне 15–20%), это все равно позволит в будущем получить высокую прибыль, перекрывающую рост инфляции и неизбежное обесценивание доходов. Тем более, что квартира в любом случае останется активом: она в меньшей степени подвержена финансовым и предпринимательским рискам. Между тем, деньги, а соответственно, и банковский депозит могут обесцениться в результате каких-либо финансовых кризисов или за счет высокой инфляции. Такого мнения придерживаются большинство консультантов.
На протяжении трех–четырех лет, отмечают специалисты компании «Интермарк», продажные цены на квартиры росли весьма значительно. Последние же полгода цены встали. Ситуация складывается непредсказуемая: неясно, куда пойдет рынок. На сегодняшний день наблюдается слабо выраженная тенденция понижения цен на недорогие квартиры. А вот цены на аренду в последние годы повышались не так стремительно, поэтому в нынешнем году они продолжат рост. Это также говорит в пользу аренды.
При этом прогноз – насколько именно вырастут в цене арендные ставки – выглядит по-разному. Например, в компании «БЕСТ-Недвижимость» предрекают, что рост составит 24–25%. Истерических всплесков, как это было с ценами продажи в 2005–2006 годах, по словам Михаила Гороховского, первого вице-президента «БЕСТ-Недвижимость», не предвидится. Рост будет медленный и тягучий, как реакция на увеличение цен продажи, повышение коммунальных платежей, усиление налоговой дисциплины. За прошлый год цена аренды выросла на 18%.
Примерно таков же прогноз компании «Новый город»: в целом рынок аренды будет дорожать, но очень медленно – к уровням доходности, существовавшим в 90-е годы (до 10–15%, иногда даже до 20% годовых), он не вернется уже никогда… Традиционный период подъема цен – август, поскольку люди стремятся обжиться на новом месте к началу нового делового сезона, когда дети идут в школу и т.д.
Мария Жукова, заместитель директора управления аренды холдинга «МИЭЛЬ», также предполагает, что повышение цен аренды произойдет примерно в августе. По ее оценке – на 15%.
По поводу повышения цен в компании «Агент 002» делают, правда, существенную оговорку: у аренды есть одно неотъемлемое правило: ограничитель роста ставок – средние доходы граждан. Выше, чем 60% от заработной платы, большинство потенциальных арендаторов жилья платить не смогут. То есть рост арендных ставок будет продолжаться, но не выше темпов роста реальных доходов населения.
Наиболее надежные банки предлагают на валютные вклады весьма невысокий процент, констатируют в компании «Интермарк». Например, «Райффайзен банк» предлагает ставки 3,51% годовых при вкладе в евро (сумма от 100 тыс. евро) и 4,5% годовых при вкладе в долларах (сумма от $100 тыс.). Поэтому доходность от сдачи квартиры в аренду даже сейчас будет выше банковского вклада. (Большинство людей хочет не только получать доход, но и иметь гарантии надежности вклада.)
Также нужно принимать во внимание, какую квартиру вы приобретаете: где она расположена, как спланирована, какой в ней сделан ремонт. При грамотном выборе жилья под аренду и при правильной его отделке оно будет приносить больше дохода, чем банковский вклад.
Делайте ваш выбор!
Для того, чтобы сделать правильный выбор, нужно обязательно обращаться к риэлторам, ведь инвестиционная привлекательность конкретного объекта недвижимости не всегда может быть очевидной. Таково мнение аналитиков компании Paul’s Yard. В условиях растущего рынка кажется, что покупка любой квартиры – предприятие чрезвычайно доходное. В краткосрочной перспективе это действительно так. Но длительность этой самой перспективы неизвестна. К примеру, квартиры в определенных районах, которые сейчас не являются «ликвидными» и имеют наименьшую стоимость, в силу ряда обстоятельств (перспектив развития города) через какое-то время могут заметно вырасти в цене. На данный момент выгодно инвестировать средства в новое элитное жилье в центре города. Текущая же рыночная ситуация пока говорит о том, что практически любое вложение в элитную недвижимость обеспечит годовой доход не менее 20%.
Характеризуя сегодняшнюю ситуацию и появление на рынке большого количества квартир, риэлторы не связывают это с намерением владельцев инвестиционного жилья отказаться от своих приобретений в связи с низкой доходностью аренды.
– Увеличение объемов предложения на рынке жилья мы связываем в основном со снижением спроса на квартиры и удлинением сроков их реализации, – говорит Ольга Побединская, директор по маркетингу бюро недвижимости «Агент 002». – Связь между арендными ставками и объемом предложения если и существует, то не самая прямая и тесная. Те, кто сдает в наем инвестиционное жилье, покупают его не для сдачи в аренду, а, прежде всего, в качестве надежного инвестиционного инструмента.