13:35:11
22 июля 2024 г.

Скажи, куда рублю податься

ЖКХ«Который год в председателях ЖСК хожу, а услышал об этом впервые, – посетовал сидящий рядом пожилой мужчина. – То-то налоговая все время штрафует…»

На одном из семинаров госучреждения «Центр реформы в ЖКХ» генеральный директор ЗАО «АКЦ Жилкомаудит» Ирина Маликова рассказывала об учетной политике. Семинаристы – председатели, бухгалтеры ТСЖ и ЖСК – старательно ее «конспектировали». Ведь налоги – головная боль для многих ТСЖ. Спастись от них можно, но для этого необходимо грамотно вести учетную политику ТСЖ, кроме того, нужно раз в год утверждать решением собрания финансовый план – важнейший документ для финансово-экономической деятельности любого жилищного объединения.

Председателево дело – не решать, а исполнять

Органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов ТСЖ и правление (ст. 144 ЖК РФ). Компетенция каждого из них определена Жилищным кодексом РФ. Собрание вправе (ст. 145 ЖК РФ) устанавливать размеры обязательных платежей и взносов, создавать специальные фонды (резервный, на восстановление и ремонт общего имущества, оборудования), определять, как использовать доходы от хозяйственной деятельности, принимать локальные акты по утверждению того или иного порядка получения или расходования денежных средств.

Правление – исполнительный орган ТСЖ, подотчетный общему собранию. Словом, не правление и не председатель решают, куда потратить средства, а собрание членов ТСЖ.

Откуда «капают» денежки

Еще раз заглянем в ЖК РФ. В ст. 151 определено, что такое средства ТСЖ. Это обязательные платежи, вступительные или иные взносы членов товарищества, доходы от хозяйственной деятельности и субсидии на эксплуатацию общего имущества, текущий и капитальный ремонт. Источники доходов и цели направления средств, поступающих в организацию, должны быть отражены в уставных, первичных учетных документах и локальных актах. Как и уставная цель ТСЖ – содержание общего имущества собственников.

Вступительные взносы. Если в ТСЖ введен вступительный взнос, не забудьте определить порядок его уплаты в уставе. В нем (или отдельно в локальном акте) указывают, куда эти средства пойдут: либо на организационные расходы правления, либо на содержание общего имущества, либо в специальный фонд для капитального ремонта. Направлять их нужно строго по назначению. Шаг вправо, шаг влево – нецелевое расходование средств и… санкции налоговиков.

Обязательные платежи или взносы. По ЖК РФ эти понятия идентичны. Нередко налоговые органы расценивают эти средства как налогооблагаемые. Так и есть, если не указать в уставе или локальном акте цель, для которой они предназначены: на содержание общего имущества. Тогда это будут целевые поступления по смете доходов, и расходоваться они будут по соответствующей смете расходов без предварительного их налогообложения. Если собственники отказываются платить, то ТСЖ вправе взыскать обязательные платежи и взносы в судебном порядке.

Наниматели вносят квартплату по расценкам, которые установил для них собственник – город. Капитальный ремонт они не оплачивают. Но собрание членов ТСЖ установило специальный взнос. Как быть? Многие требуют его с нанимателей. А нужно выставлять счет органам власти. Основание – решение общего собрания членов ТСЖ.

Взносы на создание специальных фондов. Каких именно – решать общему собранию членов ТСЖ. Но все же порекомендую, к примеру, фонд на капитальный ремонт общего имущества. В новостройке нет смысла его создавать – накопленные средства обесценятся. А вот в старом доме он понадобится. Фонд на переустройство дополнительных помещений. К примеру, колясочных. На приобретение в собственность земельных участков под хозяйственные застройки. На непредвиденные расходы или резервный фонд, на аварийно-восстановительные работы.

После того, как собрание определит, какие фонды нужны товариществу, в локальном акте устанавливают порядок их формирования – с помощью целевых взносов. К примеру, ежемесячный взнос составляет 10 рублей с квадратного метра. Важно указать, какая доля от этой суммы (в рублях или процентах) направляется в каждый из этих фондов. Решение утверждается на собрании членов ТСЖ.

Доходы от хозяйственной деятельности

В фонды могут поступать и доходы от сдачи в аренду общего имущества. Это хозяйственная деятельность ТСЖ, в соответствии со ст. 152 Жилищного кодекса РФ. У налоговых органов нет оснований считать это предпринимательством. Опять же важно определить цель, куда направить средства. Рекомендую несколько вариантов – на содержание общего имущества, на капитальный ремонт, в резервный фонд.

Субсидии на обеспечение эксплуатации общего имущества и предоставление коммунальных услуг. Это целевое финансирование из бюджета конкретных расходов. Без цели бюджетные средства не выделяются.

Прочие поступления. Это продажа собственного имущества ТСЖ. Это пени по обязательным платежам и взносам. Излишки имущества, выявленные при инвентаризации. Невостребованная задолженность. К примеру, ДЕЗ прекращает свою деятельность и в доме начинает работать другая организация. Она не может истребовать задолженность ТСЖ перед ДЕЗом.

Добровольные пожертвования. К примеру, подарил житель товариществу компьютер. Он должен учитываться как имущество ТСЖ. Это займы, которые может получать ТСЖ от любой организации по решению общего собрания членов ТСЖ. Или кредиты банков. Все это виды дополнительных поступлений. В локальном акте следует определить цель их расходования. Любую – на содержание, ремонт общего имущества, в резервный фонд.

Утвердите и год спокойно живите

Учетная политика утверждается председателем правления ТСЖ один раз до начала финансового года. Правление ТСЖ вносит на собрание свои предложения по всем расходам в виде проекта смет доходов и расходов и проекта финансового плана ТСЖ.

Жилищный кодекс определил два понятия: финансовый план и смета доходов и расходов. На доходы и расходы может быть одна смета. Но я не советую идти по этому пути. Она будет выглядеть как общие поступления, при этом сложно доказать целевое использование средств. Лучше определить, столько смет, сколько видов расходов. При таком порядке всегда можно доказать, что целевые средства направлены на целевые расходы.

К примеру, создается фонд капитального ремонта. Значит, должна быть смета на его создание и расходование. Указывается период, на который фонд создан. Например, в доме запланирован ремонт через три года. Утвердите на общем собрании членов ТСЖ решение о создании фонда на капремонт с периодом его формирования три года. Тогда остатки на конец года не попадут под налогообложение. Ведь цель определена – капитальный ремонт, но она не достигнута. Если в течение этих лет все-таки хотите провести какие-то капитальные работы (к примеру, отремонтировать крышу), то дайте себе такую возможность через специальную запись в локальном акте о том, что средства могут расходоваться в течение текущих периодов. Но в этом случае уже в начале года нужно иметь смету на ремонт крыши.

Разбор полетов

Чаще всего средства ТСЖ попадают под налогообложение из-за того, что в документации не отражается их целевое назначение. Или на конец отчетного периода образовался остаток неиспользованных средств, а в локальном акте не указано, как с ним поступить. Налоговики определяют его как средства, не использованные по целевому назначению. Значит – это прибыль, которая должна облагаться налогом.

Как быть? К примеру, в течение года обошлось без аварий, деньги из резервного фонда на непредвиденные работы сохранились. Если при создании фонда сразу не определили, что остатки направляются, к примеру, в фонд капремонта или другой фонд, то они попадут под налогообложение.

Правление ТСЖ как исполнительный орган осуществляет целевое расходование средств. Ревизионная комиссия проверяет деятельность правления по расходованию средств. При перераспределении остатка из одного фонда в другой правление должно опираться на решение общего собрания членов ТСЖ, на порядок, который принят на собрании.

Чем выгоден договор управления?

ТСЖ может заключать с управляющей компанией либо договор управления, либо договор на выполнение отдельных видов работ.

Заключив договор с управляющей организацией, товарищество может снять с себя обязанности по взиманию обязательных платежей на содержание общего имущества и оставить за собой только формирование фондов на содержание правления, на капремонт. По нормам ЖК РФ платежи по ремонту и содержанию общего имущества поступают в управляющую компанию. Очевидно, что ТСЖ выгоднее работать с ней по договору управления. Неплатежи граждан, качество коммунальных услуг становятся ее заботой. В учетной политике нужно для такого случая управления домом указать, что ТСЖ не собирает платежи на содержание и ремонт общего имущества и не является участником отношений по предоставлению коммунальных услуг. Все эти обязанности переходят к управляющей компании.

И другая ситуация: ТСЖ управляет домом, а дирекция – всего лишь подрядчик при выполнении тех или иных работ. Тогда товарищество становится участником расчетов по коммунальным услугам. Но я бы не советовала брать на себя такую ответственность. ТСЖ не сможет отвечать за неплатежи жильцов по коммунальным услугам. К тому же сейчас сложно правильно рассчитать стоимость коммунальных услуг. У кого-то есть приборы учета, у кого-то их нет. Некорректное начисление платежей приводит к спорам с гражданами. На выручку приходит ст. 138 ЖК РФ. В ней однозначно говорится о том, что ТСЖ – законный представитель собственников.

Рекомендую предусмотреть в учетной политике следующее положение: если собрание членов ТСЖ приняло решение об участии ТСЖ в расчетах по коммунальным услугам, то ТСЖ выступает в таких отношениях с ресурсоснабжающими организациями в качестве законного представителя собственников помещений в многоквартирном доме. Берете на себя участие в расчетах – отвечаете за неплатежи. За долги поставщики услуг могут подать на ТСЖ в суд. Тогда защищайтесь: товарищество отвечает только за те платежи, которые оно получило. Если деньги неплательщиков не поступили на счет, ТСЖ вправе обратиться в ресурсоснабжающие организации с просьбой ограничить или приостановить подачу отдельных видов ресурсов неплательщикам.

Лилия Позднякова

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация