Условия диктует счетчик
Вроде еще не лето, а в городе горячо: жилищные объединения заключают договоры с ресурсоснабжающими организациями. Причем делают это по правилам, предусмотренным постановлением правительства Москвы от 10 февраля 2004 года № 77-ПП «О мерах по улучшению системы учета водопотребления и совершенствованию расчетов за холодную, горячую воду и тепловую энергию в жилых зданиях и объектах социальной сферы города Москвы».
При этом главное для ТСЖ и ЖСК – суметь столковаться с поставщиками услуг так, чтобы, как говорится, и волки были сыты, и овцы целы.
А поскольку для многих эта процедура – «темный лес», разложить все по полочкам мы попросили начальника управления мониторинга и анализа ГУ «Центр реформы в ЖКХ» Наталью РАКИНУ.
Так будет справедливее
До того, как начало действовать 77-е постановление, жители оплачивали потребление по нормативам, а управляющие организации рассчитывались с поставщиками по приборам учета, установленным на центральных тепловых пунктах (ЦТП). При этом выявить потери в сетях на участке между ЦТП и домами было невозможно. Их оплачивали потребители.
Немного теории. Нормативные потери – допустимые потери ресурса во внутриквартальных сетях. Они фиксированы, рассчитываются по специально разработанной методике: по холодной воде составляют 1%, по горячей – 2,2%. «Сидят» они в тарифе.
На самом же деле в сетях может теряться намного больше, чем предусмотрено нормой. Это так называемые сверхнормативные потери. В тариф они не входят и ложатся на убытки поставщика. При этом ресурсоснабжающая организация заинтересована снизить свои потери, отремонтировав внутриквартальные сети.
Все оказались в плюсе
Москва – единственный субъект РФ, в котором была реализована программа установки домовых приборов учета за счет городского бюджета. Правительством Москвы переход на стопроцентную оплату ЖКУ всегда рассматривался как переход на оплату за фактически потребленные ресурсы. В соответствии с Жилищным кодексом РФ, собственники помещений в домах должны оплачивать потребленные ресурсы не только в квартирах, но и расходуемые для нужд всего дома (мытье полов в подъездах, промывание мусоропровода, полив газонов и т.п.), т.к. дом – это общее имущество собственников.
Установка домовых приборов позволяет более эффективно управлять каждым домом, устранять протечки, заниматься ресурсосбережением, снижая потери и регулируя потребление. Это существенно влияет на оплату коммунальных услуг. А в условиях роста тарифов установка приборов учета и расчет по их показаниям – важная социальная задача защиты населения.
Четыре заинтересованные стороны
Жители:
Больше не компенсируют поставщикам потери, как нормативные, так и сверхнормативные. Они оплачивают фактическое потребление.
Получают возможность контролировать не только расход, но и качество ресурсов.
При несоблюдении параметров качества могут требовать снижения платежей.
Управляющая компания:
Получает возможность грамотно и эффективно управлять домом. Все показатели можно наблюдать либо в режиме реального времени, либо в ежедневных, а то и почасовых распечатках. При этом видно, где и какие нарушения происходят в системе снабжения. Это позволяет быстро реагировать на неполадки.
Ресурсоснабжающая организация:
Получает реальную картину состояния хозяйства и стимул для поддержания его в порядке.
Город:
Экономит бюджетные средства. Приборы учета установлены не только в жилом фонде, но и на объектах социальной сферы. Раньше школы и детсады тоже платили по нормативам.
Сокращает расходы на льготников: меньше потребляют, «скромнеют» счета за квартиру, а, значит, меньше тратится на оплату льгот и субсидий.
Теплоснабжение дотируется из бюджета, жители до сих пор не платят за тепло и горячую воду полностью. Значит, уменьшаются бюджетные дотации теплоснабжающей организации. Кстати, сэкономленные таким образом деньги направляют на установку приборов учета.
Дома-неудачники
Постановлением было предусмотрено завершить программу установки домовых приборов учета в жилом фонде к 1 сентября 2005 года. В большинстве округов города это было выполнено, а к 1 января 2006 года 87 процентов жилых домов были оборудованы домовыми приборами учета. Но надо учитывать, что есть жилые здания, в которых установка приборов учета нецелесообразна (ветхие, аварийные, подлежащие сносу). Таких домов в городе около 1300.
Кроме того, в практической работе по выполнению постановления возникали трудности технического характера, требующие для их решения дополнительного времени и финансовых затрат. Плохое состояние инженерных коммуникаций и подвалов потребовало проведения ремонтных работ. Есть дома, через которые сети проходят транзитом (более 5000). Пришлось разрабатывать обводные схемы. Немало строений, в которых отдельный трубопровод ведет в каждый подъезд. Много домов «бесподвальных», в некоторых из них счетчики удалось смонтировать в подъезде. В других жилых зданиях требуется строительство специальных пристроек или камер. Подобные факторы особенно ощущаются в районах старой застройки.
Все эти проблемы решались в 2005–2006 годах. В большинстве домов расчеты ведутся по приборам учета холодной и горячей воды.
Канул в Лету подогрев
Постановление № 77-ПП предполагает переход на новую систему оплаты за ресурсы и по новым договорам.
Раньше
Мосводоканал был поставщиком всей воды в городе для жилищного фонда, ОАО «МОЭК» (бывшее Мосгортепло, Мостеплоэнерго, Теплоремонтналадка) – тепловой энергии, идущей на отопление и на подогрев горячей воды. По прежней схеме расчетов оплата за объем холодной и горячей воды производится в Мосводоканале, а за тепло – в МОЭК. В 77-м постановлении и в постановлении правительства РФ от 23 мая 2006 года № 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам» предусмотрена отдельная коммунальная услуга – горячее водоснабжение. Поэтому изменена система расчета.
По новой схеме
Мосводоканал становится поставщиком только холодной воды. Он отвечает за холодное водоснабжение и водоотведение (канализацию) всей потребленной воды – и холодной, и горячей. А МОЭК теперь поставщик горячей воды и тепловой энергии для отопления. Он приобретает у Мосводоканала воду, подогревает ее и продает как товар «горячая вода», в цену которого заложена стоимость воды и тепла.
Если в доме недокомплект
Новостройки оборудованы приборами учета холодной, горячей воды и тепловой энергии на отопление и горячую воду. В некоторых домах 90-х годов постройки стоят счетчики только на тепло и холодную воду. Как рассчитываться с поставщиками?
Действительно, в городе много домов, в которых неполный «пакет» приборов или они устарели.
В таких случаях можно использовать промежуточную схему. Предположим, в жилом здании установлен счетчик холодной воды. Норматив потребления предусматривает соотношение: если весь объем использованной воды принять за 100 процентов, то 60 процентов придется на холодную воду и 40 – на горячую (постановление правительства Москвы от 6 декабря 2005 года № 983-ПП «Об утверждении цен, ставок и тарифов на жилищно-коммунальные услуги для населения на 2006 год»).
В этом случае объем холодной воды определяется по показаниям прибора учета, а объем горячей воды – в процентном отношении от объема холодной воды. До изменения условий договора оплата за этот объем услуг водоснабжения производится в Мосводоканале. МОЭКу за подогрев платят либо по нормативу, либо по установленному прибору учета в соответствии с условиями заключенного договора.
Трубу – в подарок
По информации МГУП «Мосводоканал», для заключения договора жилищному объединению нужно представить пакет документов:
– устав;
– свидетельство о регистрации;
– свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
– свидетельство из Госкомстата;
– банковские реквизиты;
– выписку из протокола общего собрания об избрании председателя правления;
– сведения о количестве проживающих и объемах водопотребления субабонентов, расположенных на первых этажах жилых зданий;
– при наличии домовых приборов учета холодной воды (только в случае установки приборов учета за счет ЖСК, ТСЖ) – копию паспорта на прибор учета;
– при наличии приборов учета горячей воды;
– копии паспортов на приборы учета горячей воды, копии акта допуска в эксплуатацию приборов учета горячей воды.
Мосводоканал готов заключить договор со всеми потребителями – отдельно стоящими зданиями, напрямую присоединенными к городским сетям, находящимся в хозяйственном ведении и на эксплуатации в Мосводоканале. Но часть внутриквартальных сетей находится в ведении ДЕЗов или ведомств. Между поставщиком и потребителем появляется третье лицо. Договор не может быть заключен до тех пор, пока этот участок не будет передан в собственность городу.
Понадобится и акт разграничения эксплуатационной ответственности. Раньше границей считалась стена дома. Но утвержденными постановлением правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491 правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме граница установлена по прибору учета.
Однако часто прибор стоит не у стены, а, скажем, в середине или в конце подвала. Как быть с этим кусочком?
Возможно несколько вариантов решения проблемы. ТСЖ и Мосводоканал оформляют акт разграничения эксплуатационной ответственности, рисуют схему и красной линией отмечают границу. Либо ТСЖ «дарит» Мосводоканалу этот кусок, и он его обслуживает как собственник. Но для ТСЖ это означает, что Мосводоканал автоматически получает доступ в подвал. Либо стороны соглашаются утвердить границу по стене дома или отдать спорный участок сетей на обслуживание Мосводоканалу и платить за это. В любом случае решение принимают собственники.
Решают жители
Возможны две схемы расчетов жилищных объединений с ресурсоснабжающими организациями.
Прямые расчеты
Жилищное объединение в соответствии с заключенным договором с ресурсоснабжающей организацией и в оговоренные сроки представляет ей ведомость показаний приборов учета с приложением распечатки. Надо учесть, что счетчики – это сложные приборы. В ТСЖ должны быть специалисты, обученные снимать показания приборов учета. Если собственного специалиста нет, товарищество вправе заключить договор со специализированной организацией не только на техобслуживание, но и на снятие показаний и представление их в ресурсоснабжающую организацию.
Договор с Мосводоканалом предусматривает, что показания снимает жилищное объединение. Но если в жилищном объединении нет специалиста или по каким-то другим причинам ТСЖ не может это делать самостоятельно, то оформляется дополнительное соглашение к договору. Тогда раз в месяц или в квартал с проверкой придет контролер Мосводоканала и снимет показания.
Жилищное объединение начисляет платежи, раздает квитанции жителям. Они производят оплату на расчетный счет ТСЖ. Товарищество как юридическое лицо рассчитывается с поставщиком за дом.
Минус этой схемы заключается в том, что если кто-то из жителей не заплатил, ТСЖ все равно обязано рассчитаться с поставщиком полностью. Кроме того, есть недобросовестные ТСЖ и ЖСК, которые по разным причинам (неграмотное управление, некорректное начисление платежей, а порой и умысел) платят поставщику меньше, чем должны. В результате накапливается долг, и дом оказывается под угрозой отключения.
Через ЕИРЦ
Эта система предлагает помощь в начислении платежей. При этом при наличии полного управления домом самим ТСЖ оно может заключить договор с ЕИРЦ как юридическое лицо. Тогда платежи жителей будут поступать на расчетный счет ТСЖ, которое станет рассчитываться с поставщиками ресурсов и услуг.
Если есть нехватка квалифицированного персонала, ТСЖ может заключить договор с ЕИРЦ на производство начислений физическим лицам. Тогда платежи жителей гарантированно попадают поставщикам ресурсов, минуя счет ТСЖ. Жители должны сами решать, какую систему расчетов выбирать.
Отправьте на экспертизу
Порой домовой счетчик выдает самые немыслимые показания. Срок для поверки еще не подошел. Как быть?
Без проверки утверждать, что счетчик «лукавит», трудно. Но сломаться может любой прибор. Если возникли сомнения, направьте письмо его владельцу с просьбой проверить работоспособность счетчика, к примеру, в Мосводоканал, укажите факты, которые заставили вас усомниться в его благонадежности. Его снимут и отправят на экспертизу. Не надо путать ее с плановой поверкой, которая проводится в определенные сроки для каждого прибора. Если выяснится, что прибор в норме, то оплачивать экспертизу вам. Если окажется сломанным, тогда раскошелиться предстоит Мосводоканалу.
На вкус и цвет…
Порой председатели ЖСК и ТСЖ сетуют на то, что ресурсоснабжающим организациям не по вкусу приходятся счетчики, установленные на собственные средства жителей. Мол, не соответствуют утвержденному перечню…
В основном приборы учета устанавливались в домах, включенных в программу постановления № 77-ПП. При Департаменте топливно-энергетического хозяйства была создана рабочая группа, и эксперты, входившие в нее, оценивали большое количество приборов учета тепловой энергии и горячей воды, которые предстояло устанавливать за бюджетные деньги. Вначале был утвержден список из пяти счетчиков, затем в него добавили еще три.
В большинстве ТСЖ, созданных в новостройках, приборы устанавливали строители по проекту. Либо ТСЖ и ЖСК их приобретали сами. В любом случае без согласования с ресурсоснабжающей организацией их не установишь, ведь она должна принять счетчик на коммерческий учет. Если он сертифицирован, имеет паспорт, все допуски, то никто не вправе требовать его замены.
Другое дело, если он не позволяет подключиться к автоматизированным линиям. Это необходимо, когда дом включен в систему ЕИРЦ. Но даже в этом случае нельзя обязать ТСЖ модернизировать счетчик. Товарищество само должно решить – либо снимать показания в ручном режиме, либо, например, потратиться на герконовые датчики, которые позволяют подключаться к автоматизированной системе учета энергоресурсов. Жилищные объединения на общем собрании определяют отношения с ресурсоснабжающей организацией.
В рамках реализации программы установки домовых приборов учета рядом округов производилась установка приборов в домах ТСЖ и ЖСК. Только что утверждено постановление правительства Москвы от 24.04.2007 № 299-ПП «О мерах по приведению системы управления многоквартирными домами в городе Москве в соответствие с Жилищным кодексом Российской Федерации». В нем предусмотрены меры поддержки ТСЖ. В постановлении определено, что товариществам собственников жилья, в домах которых приборы учета не установлены, они будут установлены за счет города.
В ногах правды нет
Ресурсоснабжающие организации рассылают для подписания договоры. И если управляющие компании (в основном это ДЕЗы) уже работают по ним, то лидеров жилищных объединений не все в них устраивает. Что делать, если в договор включены пункты, ущемляющие права жителей?
Конечно, председателям ТСЖ и ЖСК сложно приходится при заключении договоров. Порой они не обладают необходимыми юридическими знаниями, не разбираются в договорных тонкостях. Им же противостоят сильные юридические службы ресурсоснабжающих организаций.
Часто председатели ЖСК жалуются: «Разговаривал с поставщиком ресурсов, а они категорически отказывают». Или: «Три месяца обиваю там пороги и ничего не могу добиться». Вы что-нибудь писали? Нет? Тогда нигде не докажете, что ходили туда. Хотите отстоять свое – выстраивайте отношения на бумаге.
Вам предлагают для заключения договор. Вы не согласны с какими-то пунктами. Оформляете протокол разногласий: лист делите на две графы, в первой указываете не понравившийся вам пункт, в другой – свою редакцию и причину, по которой вы ее предлагаете. Скрепляете протокол подписью, печатью и отправляете в ресурсоснабжающую организацию. Можете отправить и свой вариант договора. Если в течение месяца нет ответа, то ваши предложения считаются принятыми. Если другая сторона отказывается работать по вашему договору, и у нее нет подтверждения того, что она направила вам ответ, обращайтесь в Арбитражный суд.
Но на предприятиях-поставщиках работают грамотные юридические службы. Чаще в ответ на протокол разногласий они присылают отказ. Вы по-прежнему не согласны, какие-то пункты для вас принципиальны. Путь тот же – арбитраж. Проверив, действительно ли эти пункты нарушают ваши права или не соответствуют законодательству, только он может вынести решение о том, какой договор подлежит подписанию.