Московская жилищная газета

Жилищное право

Опубликовано на сайте: 10 мая 2007 г. 07:22
Публикация в газете: №19 (642) от 10 мая 2007 г.

Одним нужнее земля, другие хотят крышу над головой

Одним нужнее земля, другие хотят крышу над головой

«Мы – участники программы «Молодой семье – доступное жилье» (купля-продажа) с сентября 2005 года. В общей очереди стоим с 2001 года. Семья без детей, но когда вступали в программу, в заявлении указали, что хотели бы двухкомнатную квартиру. Его приняли без возражений, но сейчас предлагают только однокомнатную, так как без ребенка нам квартиры больших размеров вроде как не положено.

Но о каком потомстве может идти речь, когда просто негде жить? А если даже и согласимся, то как потом будем ютиться с ребятишками в маленькой квартире? Наши личные демографические планы рассчитаны на большую семью. И государство вроде бы обещает помочь. И где же она, эта помощь? Подскажите, имеем ли мы все-таки право на двухкомнатную квартиру, есть ли нормативные акты на этот счет. Алексей Зотов».

– Сейчас московская программа «Молодой семье – доступное жилье» считается одним из наиболее реальных способов решения жилищного вопроса молодых семей. Второй ее этап на 2006–2008 годы утвержден постановлением правительства Москвы от 13 декабря 2005 года № 994-ПП. Условия участия в программе предусматривают сразу несколько способов улучшения жилищных условий: это заключение и договоров найма жилых помещений, и договоров купли-продажи квартир, в том числе с использованием заемных средств или с рассрочкой платежа.

Ваша семья имеет право на заключение договора купли-продажи жилья с использованием ипотечного кредитования. При заключении сделки учитываются как ваши пожелания, предъявляемые к будущему жилью, так и требования жилищного законодательства г. Москвы. В соответствии с названным выше постановлением правительства Москвы от 13 декабря 2005 года № 994-ПП, а также законом г. Москвы от 14 июня 2006 года № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения», жилищная субсидия рассчитывается исходя из норматива 18 кв. м общей площади на каждого члена семьи, признанного нуждающимся в улучшении жилищных условий, а предоставление жилья в рамках Программы осуществляется с учетом выделения на каждого члена молодой семьи не более одной комнаты.

Необходимо также помнить, что при определении размера квартиры, предоставляемой по соответствующему договору, учитывается и наличие у членов молодой семьи жилых помещений, в отношении которых они обладают самостоятельным правом пользования.

Учитывая перечисленные нормы, вы с супругой сейчас можете рассчитывать только на однокомнатную квартиру, так как являетесь мужем и женой и можете проживать в одной комнате, – естественно, если согласитесь на такой вариант. Конечно, рождение ребенка может существенно изменить сложившуюся ситуацию. Во-первых, состав семьи сразу увеличится, что однозначно повлечет за собой необходимость предоставить вам двухкомнатную квартиру. (Напомним, что при определении размеров жилых помещений, предоставляемых в рамках Программы, вполне могут учесть справку о беременности сроком не менее двадцати восьми недель.)

Во-вторых, рождение ребенка повлияет на размер первоначального взноса по Программе, так как при наличии в семье участников двух детей размер первоначального взноса может быть снижен до 15 процентов, а при наличии трех и более детей – до 10 процентов.

В-третьих, с целью стимулирования рождаемости участникам Программы предоставляется льгота в виде списания части задолженности за приобретенное по договору купли-продажи в рамках Программы жилое помещение при рождении (усыновлении) в семье ребенка в период действия договора. Так, для первого ребенка льгота составляет списание задолженности за 10 кв. м общей площади, для второго ребенка – за 14 кв. м общей площади, для третьего и каждого последующего ребенка – за 18 кв. м общей площади за каждого ребенка. Для семей, имеющих трех и более детей, выкупная стоимость жилого помещения при заключении договора купли-продажи определяется за вычетом 30 кв. м из общей площади этого жилого помещения.

И последнее. Все возникающие в рамках Программы проблемы и конфликтные ситуации (в том числе и в связи с изменением состава семьи) рассматриваются рабочей группой по реализации программы «Молодой семье – доступное жилье», созданной в соответствии с распоряжением первого заместителя мэра Москвы в правительстве Москвы от 5 февраля 2003 года № 55-РЗМ.

Можете никого не спрашивать

«Я – собственник двухкомнатной квартиры, дочь и внучка в ней наниматели. Дочь в свое время от приватизации отказалась, так как получила жилье по очереди. Но его пришлось продать за долги бывшего мужа, и она снова зарегистрировалась у меня. В настоящее время совместное проживание стало невозможным, в том числе и потому, что родственники курят, а у меня бронхиальная астма. Но дочь от разъезда отказывается. Как в такой ситуации нужно поступить законными методами, чтобы разделить жилье?
Людмила Ивановна Богаевская».

– Согласно статьям 209, 288 Гражданского кодекса РФ и 30 Жилищного кодекса РФ, именно собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Он, другими словами, может по своему усмотрению совершать с принадлежащим ему имуществом любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе: отчуждать свое имущество в собственность другим лицам; передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом; отдавать имущество в залог и обременять его другими способами; распоряжаться им иным образом.

Члены же семьи собственника жилого помещения, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют лишь право пользоваться этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. Кроме того, дееспособные члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением.

Что из всего этого следует? Вы как собственник можете продавать, дарить, обменивать, сдавать в аренду квартиру кому угодно и на каких угодно условиях. Согласия членов вашей семьи, не являющихся собственниками жилого помещения, на это не требуется.

Но тут возникает другой вопрос (о нем, кстати, мы пишем постоянно): а что станет с членами вашей семьи в такой ситуации? Ответ находим в ч. 2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ, где сказано, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. И по правилам Жилищного кодекса РФ (ст. 31) прекращение семейных отношений также означает потерю права пользования жилым помещением бывшими членами семьи собственника.

Таким образом, никакого раздела жилой площади в вашем случае не требуется, вы самостоятельно можете принять решение об обмене своего жилого помещения или его продаже целиком, что называется, «с потрохами», не спрашивая разрешения у членов семьи.

Сотки ныне в цене

«Собираемся купить участок земли в Московской области. Какие документы должны быть у продавца, кроме свидетельства о государственной регистрации права? Расскажите, пожалуйста, о порядке и последовательности оформления земельного участка.
Алексей».

– Прежде всего, продавец должен предоставить правоустанавливающие документы. Если вы решили купить земельный участок, который был приобретен после 31 января 1998 года, то это должно быть свидетельство о государственной регистрации права на землю, выданное учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если же земельный участок приобретен до 31 января 1998 года, то, прежде чем его продать, владелец должен пройти перерегистрацию прав на землю. Сделать это можно одновременно с подачей всех документов на регистрацию перехода прав от продавца к покупателю. Если перерегистрация проводится одновременно с регистрацией сделки об отчуждении или переходе права, то государственная пошлина за это отдельно не взимается – нужно платить только за сделку об отчуждении или переходе права.

В соответствии с Земельным кодексом РФ, объектом купли-продажи являются только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. В результате такой процедуры участок получает характеристики, позволяющие однозначно выделить его из других земельных участков, земле присваивается особый кадастровый номер.

Для проведения кадастрового учета правообладатели подают в органы, осуществляющие деятельность по ведению государственного земельного кадастра, заявку и правоустанавливающие документы на покупку земельного участка. Государственный кадастровый учет земельных участков проводят в течение месяца со дня подачи заявки и документов. В итоге заявителям выдают удостоверенные в установленном порядке кадастровые карты (планы) земельных участков. Для регистрации договора о продаже или покупке земельного участка надо предоставить следующие документы:
– заявление о государственной регистрации;
– документ, удостоверяющий личность участника сделки;
– нотариально удостоверенную доверенность на государственную регистрацию договора в случае регистрации через представителя;
– договор об оплате государственной пошлины за регистрацию договора;
– подлинники правоустанавливающих документов продавца на отчуждаемое имущество;
– кадастровый план земельного участка; – договор купли-продажи.

Государственная регистрация занимает месяц со дня подачи заявления и других необходимых документов (они в это время проходят правовую экспертизу). Если в это время никаких вопросов у регистраторов не возникло, то, как говорится, дело в шляпе. В противном же случае регистрацию приостанавливают – до прояснения всех сомнительных моментов.

Юристы М. Бордукова, А. Андреянова, И. Павловская, К. Сафонова, В. Порубиновская, А. Маркова

Другие статьи на тему: Жилищное право

  • Власти против аварийности
    В России порядка 16 млн. кв.м. жилого фонда является аварийным. Из них около 10 млн. приходится на многоквартирные дома. Однако нередко так бывает, что здание, очевидно непригодное для проживания, официально к таковым не относится. Следовательно, не приходится мечтать о переселении из него в нормальные условия. Какие же усилия необходимо предпринять, чтобы признать жилье подлежащим сносу или реконструкции, и на что можно рассчитывать в таком случае?
  • Москва наступает
    Снесут ли ваш загородный дом или дачу чиновники при наступлении новой Москвы на бывшее Подмосковье, присоединенное к столице? Или вы получите компенсацию, которая не покроет и малой доли потерь? Что делать собственникам, чтобы не потерять свое кровное, как опереться на закон, который вас выручит?
  • Какой статус – такое и право
    Остался вдовцом с двумя детьми. В связи с этим теща продала свою квартиру в другом городе и приехала ко мне помогать воспитывать внуков. Я ее прописал на постоянное жительство, но теперь не знаю, будет ли это считаться ухудшением жилищных условий и не вычеркнут ли меня при этом из очереди на жилье. Что можно сделать, чтобы ничего не потерять?
    Станислав Бережной
  • Если дом оказался вдруг...
    Зимой нередко вскрываются изъяны, допущенные при строительстве нового дома, на которые первоначально мало кто из новоселов обращает внимание.
  • Верни, я все прощу...
    Mуж с женой прожили вместе много лет, сейчас в разводе. Муж жил на жилплощади жены без «прописки» (квартира приватизирована). Все эти годы жена не работала, семью содержал муж, он же платил за коммунальные услуги, делал ремонт. Может ли муж претендовать на какую-либо компенсацию своих затрат?
    Александр Ереемев