Одним нужнее земля, другие хотят крышу над головой
«Мы – участники программы «Молодой семье – доступное жилье» (купля-продажа) с сентября 2005 года. В общей очереди стоим с 2001 года. Семья без детей, но когда вступали в программу, в заявлении указали, что хотели бы двухкомнатную квартиру. Его приняли без возражений, но сейчас предлагают только однокомнатную, так как без ребенка нам квартиры больших размеров вроде как не положено.
Но о каком потомстве может идти речь, когда просто негде жить? А если даже и согласимся, то как потом будем ютиться с ребятишками в маленькой квартире? Наши личные демографические планы рассчитаны на большую семью. И государство вроде бы обещает помочь. И где же она, эта помощь? Подскажите, имеем ли мы все-таки право на двухкомнатную квартиру, есть ли нормативные акты на этот счет.
Алексей Зотов».
– Сейчас московская программа «Молодой семье – доступное жилье» считается одним из наиболее реальных способов решения жилищного вопроса молодых семей. Второй ее этап на 2006–2008 годы утвержден постановлением правительства Москвы от 13 декабря 2005 года № 994-ПП. Условия участия в программе предусматривают сразу несколько способов улучшения жилищных условий: это заключение и договоров найма жилых помещений, и договоров купли-продажи квартир, в том числе с использованием заемных средств или с рассрочкой платежа.
Ваша семья имеет право на заключение договора купли-продажи жилья с использованием ипотечного кредитования. При заключении сделки учитываются как ваши пожелания, предъявляемые к будущему жилью, так и требования жилищного законодательства г. Москвы. В соответствии с названным выше постановлением правительства Москвы от 13 декабря 2005 года № 994-ПП, а также законом г. Москвы от 14 июня 2006 года № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения», жилищная субсидия рассчитывается исходя из норматива 18 кв. м общей площади на каждого члена семьи, признанного нуждающимся в улучшении жилищных условий, а предоставление жилья в рамках Программы осуществляется с учетом выделения на каждого члена молодой семьи не более одной комнаты.
Необходимо также помнить, что при определении размера квартиры, предоставляемой по соответствующему договору, учитывается и наличие у членов молодой семьи жилых помещений, в отношении которых они обладают самостоятельным правом пользования.
Учитывая перечисленные нормы, вы с супругой сейчас можете рассчитывать только на однокомнатную квартиру, так как являетесь мужем и женой и можете проживать в одной комнате, – естественно, если согласитесь на такой вариант.
Конечно, рождение ребенка может существенно изменить сложившуюся ситуацию. Во-первых, состав семьи сразу увеличится, что однозначно повлечет за собой необходимость предоставить вам двухкомнатную квартиру. (Напомним, что при определении размеров жилых помещений, предоставляемых в рамках Программы, вполне могут учесть справку о беременности сроком не менее двадцати восьми недель.)
Во-вторых, рождение ребенка повлияет на размер первоначального взноса по Программе, так как при наличии в семье участников двух детей размер первоначального взноса может быть снижен до 15 процентов, а при наличии трех и более детей – до 10 процентов.
В-третьих, с целью стимулирования рождаемости участникам Программы предоставляется льгота в виде списания части задолженности за приобретенное по договору купли-продажи в рамках Программы жилое помещение при рождении (усыновлении) в семье ребенка в период действия договора. Так, для первого ребенка льгота составляет списание задолженности за 10 кв. м общей площади, для второго ребенка – за 14 кв. м общей площади, для третьего и каждого последующего ребенка – за 18 кв. м общей площади за каждого ребенка. Для семей, имеющих трех и более детей, выкупная стоимость жилого помещения при заключении договора купли-продажи определяется за вычетом 30 кв. м из общей площади этого жилого помещения.
И последнее. Все возникающие в рамках Программы проблемы и конфликтные ситуации (в том числе и в связи с изменением состава семьи) рассматриваются рабочей группой по реализации программы «Молодой семье – доступное жилье», созданной в соответствии с распоряжением первого заместителя мэра Москвы в правительстве Москвы от 5 февраля 2003 года № 55-РЗМ.
Можете никого не спрашивать
«Я – собственник двухкомнатной квартиры, дочь и внучка в ней наниматели. Дочь в свое время от приватизации отказалась, так как получила жилье по очереди. Но его пришлось продать за долги бывшего мужа, и она снова зарегистрировалась у меня. В настоящее время совместное проживание стало невозможным, в том числе и потому, что родственники курят, а у меня бронхиальная астма. Но дочь от разъезда отказывается. Как в такой ситуации нужно поступить законными методами, чтобы разделить жилье?
Людмила Ивановна Богаевская».
– Согласно статьям 209, 288 Гражданского кодекса РФ и 30 Жилищного кодекса РФ, именно собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Он, другими словами, может по своему усмотрению совершать с принадлежащим ему имуществом любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе: отчуждать свое имущество в собственность другим лицам; передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом; отдавать имущество в залог и обременять его другими способами; распоряжаться им иным образом.
Члены же семьи собственника жилого помещения, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют лишь право пользоваться этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. Кроме того, дееспособные члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением.
Что из всего этого следует? Вы как собственник можете продавать, дарить, обменивать, сдавать в аренду квартиру кому угодно и на каких угодно условиях. Согласия членов вашей семьи, не являющихся собственниками жилого помещения, на это не требуется.
Но тут возникает другой вопрос (о нем, кстати, мы пишем постоянно): а что станет с членами вашей семьи в такой ситуации? Ответ находим в ч. 2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ, где сказано, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. И по правилам Жилищного кодекса РФ (ст. 31) прекращение семейных отношений также означает потерю права пользования жилым помещением бывшими членами семьи собственника.
Таким образом, никакого раздела жилой площади в вашем случае не требуется, вы самостоятельно можете принять решение об обмене своего жилого помещения или его продаже целиком, что называется, «с потрохами», не спрашивая разрешения у членов семьи.
Сотки ныне в цене
«Собираемся купить участок земли в Московской области. Какие документы должны быть у продавца, кроме свидетельства о государственной регистрации права? Расскажите, пожалуйста, о порядке и последовательности оформления земельного участка.
Алексей».
– Прежде всего, продавец должен предоставить правоустанавливающие документы. Если вы решили купить земельный участок, который был приобретен после 31 января 1998 года, то это должно быть свидетельство о государственной регистрации права на землю, выданное учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если же земельный участок приобретен до 31 января 1998 года, то, прежде чем его продать, владелец должен пройти перерегистрацию прав на землю. Сделать это можно одновременно с подачей всех документов на регистрацию перехода прав от продавца к покупателю.
Если перерегистрация проводится одновременно с регистрацией сделки об отчуждении или переходе права, то государственная пошлина за это отдельно не взимается – нужно платить только за сделку об отчуждении или переходе права.
В соответствии с Земельным кодексом РФ, объектом купли-продажи являются только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. В результате такой процедуры участок получает характеристики, позволяющие однозначно выделить его из других земельных участков, земле присваивается особый кадастровый номер.
Для проведения кадастрового учета правообладатели подают в органы, осуществляющие деятельность по ведению государственного земельного кадастра, заявку и правоустанавливающие документы на покупку земельного участка. Государственный кадастровый учет земельных участков проводят в течение месяца со дня подачи заявки и документов. В итоге заявителям выдают удостоверенные в установленном порядке кадастровые карты (планы) земельных участков. Для регистрации договора о продаже или покупке земельного участка надо предоставить следующие документы:
– заявление о государственной регистрации;
– документ, удостоверяющий личность участника сделки;
– нотариально удостоверенную доверенность на государственную регистрацию договора в случае регистрации через представителя;
– договор об оплате государственной пошлины за регистрацию договора;
– подлинники правоустанавливающих документов продавца на отчуждаемое имущество;
– кадастровый план земельного участка;
– договор купли-продажи.
Государственная регистрация занимает месяц со дня подачи заявления и других необходимых документов (они в это время проходят правовую экспертизу). Если в это время никаких вопросов у регистраторов не возникло, то, как говорится, дело в шляпе. В противном же случае регистрацию приостанавливают – до прояснения всех сомнительных моментов.
Юристы М. Бордукова, А. Андреянова, И. Павловская, К. Сафонова, В. Порубиновская, А. Маркова