19:52:09
18 июля 2024 г.

Сами мы не местные, или Ипотека за МКАД

ИпотекаЧисло сделок с использованием ипотеки в Подмосковье, как и в столице, растет. Хотя сама практика кредитования в области несколько отличается от столичной.

По информации экспертов рынка, 70% покупателей жилья в области – москвичи, а не жители соседних с Подмосковьем регионов, как это принято считать. Объемы ипотечных сделок в области отличаются от столицы незначительно. По данным банка DeltaCredit, их доля в Подмосковье составляет 10%. 30% новостроек области, по данным агентства МИАН, приобретаются с помощью кредитных схем.

По наблюдениям подмосковных риэлторов, ипотека – это то, что сегодня начинает формировать ценовые показатели в отдельных сегментах рынка. Новостройки пользуются спросом и охотно раскупаются даже в долг, даже под проценты. Вторичное жилье не пользуется такой популярностью, особенно квартиры в «хрущевках». Сейчас они дешевеют. Во многом – в силу плачевного технического состояния, особенно в области. Так что покупка такой недвижимости в долг – дело довольно редкое. Это и создает предпосылки для дальнейшего ценового расслоения разных категорий жилья в Подмосковье.

Куда нам – в банк или в ИКМО?

Сегодня выбор у подмосковного покупателя есть. Он может обратиться как в банк (столичный или местный), так и в ИКМО – ипотечную корпорацию Московской области. В первом случае заемщик получит частные банковские деньги, во втором – федеральные. Федеральные – под 12%, средства обычного банка – под чуть более низкие проценты.

ИКМО выполняет сегодня роль ипотечного брокера, который к тому же выдает займы, формирует пулы закладных и оформляет под них ценные бумаги АИЖК. Сегодня эта структура, учредителями которой выступили правительство Московской области и 14 муниципальных образований, переживает процесс смены руководства. В целом же итоги деятельности ИКМО оцениваются положительно. Основные функции корпорации – управление в сфере жилищного кредитования и строительство ипотечных жилых домов. Программа кредитования ИКМО реализуется в 58 муниципальных образованиях. В рамках программы аккредитовано 113 организаций, в том числе: 21 кредитная организация, 34 риэлторских и строительных компаний, 50 страховых и оценочных организаций, 8 ипотечных брокеров. Корпорацией выдано 4921 ипотечных кредитов и займов – на сумму более 6,1 млрд. руб. Строительство ипотечных жилых домов общей площадью квартир около 1,2 млн. кв. м ведется в Дмитрове, Догопрудном, Домодедове, Егорьевске, Железнодорожном, Звенигороде, Истре, Красноармейске, Наро-Фоминске, Павловском Посаде, Сергиевом Посаде, Ступине, Щелкове, Электростали, Балашихе, Дубне, Юбилейном, Коломне, Ногинске, Одинцове.

О цифрах и процентах

Константин Манченко, генеральный директор агентства недвижимости «Теремок», работающего в городе Пушкине и не входящего в систему ИКМО, рассказывает, что сегодня это агентство взаимодействует с четырьмя банками. Причем банковские продукты, по его оценке, становятся все более совершенными. Например, Абсолют-банк выдает кредиты на покупку коммерческой недвижимости, а Сбербанк оформляет кредиты на покупку земли.

Приобретение в кредит новостроек, как известно, всегда было довольно проблематичным: банку сложно и рискованно оформить залог на «ничье» жилье, но при этом выдать на его покупку деньги. Теперь, по словам К. Манченко, проблема решается довольно быстро. Заключаются двойственные договоры (между строительной компанией (СК) и банком), если банки и строительные компании имеют общих учредителей. Несколько сложнее, если таких связей нет: в таком случае оформляют тройственные договоры (заемщик – СК – банк) на переуступку прав требований. Как отмечают в АН «МИАН», застройщики, стремясь к повышению уровня продаж, прилагают все усилия для того, чтобы их объекты были аккредитованы банками. Объекты, не аккредитованные банками, как правило, хуже продаются. Но эта доля рынка (новостройки в кредит) также имеет тенденцию к росту, так как кредитные учреждения со своей стороны стремятся сделать условия аккредитации более лояльными.

В компании «МИЭЛЬ-Брокеридж» отмечают, что в общей массе ипотечных кредитов доля кредитов, выдаваемых на приобретение жилья в новостройках, уже сегодня довольно значительна. Сегодня диапазон процентных ставок по ипотечным кредитам на приобретение квартир в новостройках в банках, с которыми работает компания, в рублях составляет 12–16% годовых, в валюте – 10–14%. После того, как дом построен, сдан госкомиссии и покупатель оформил права собственности на квартиру, ставка снижается до стандартной и соответствует уровню ставок по вторичной недвижимости – от 9% годовых в валюте. Квартиры в новостройках области приобретают как под залог уже имеющегося жилья, так и под залог приобретаемой по ипотеке квартиры.

Здесь и немедленно

Отличие областной ипотеки от московской – в суммах займов, говорят специалисты. Поскольку стоимость недвижимости в столице выше (жилье эконом-класса отличается по цене почти в два раза), то и объемы московских кредитов более значительны. Отмечая это, в банке DeltaCredit говорят о том, что продавцы недвижимости не очень любят сделки по ипотеке. А в Московской области это усугубляется необходимостью лишний раз ездить в Москву, так как в большинстве случаев сделки оформляются именно здесь, в главных офисах банков, а не в их филиалах в районных центрах. Чтобы оптимизировать этот процесс, банк DeltaCredit, например, вместе с партнерскими агентствами недвижимости внедрил процедуру «деньги в день сделки», в рамках которой продавцы могут получить деньги, не дожидаясь регистрации договора купли-продажи. А это существенно даже сейчас, когда отсутствует тот стремительный рост цен, который рынок переживал в 2006 году. Хорошие варианты, объясняет К. Манченко, очень востребованы. Поэтому, получив одобрение банка на выдачу той или иной суммы, у клиента не так много времени остается на подбор жилья. Особенно это касается нового жилья.

Разницей в условиях кредитования может стать лишь уровень процентных ставок по ипотечным кредитам – в областных банках, отмечают в «МИЭЛЬ-Брокеридж», они могут быть несколько выше, чем в московских, что обусловлено не такой жесткой конкуренцией, которая существует в столице. Однако кредит на приобретение загородной недвижимости можно взять и в любом московском банке.

И чуть больше терпения

Нужны ли банкам, агентствам недвижимости особые схемы и подходы для успешной работы с областными клиентами? Специалисты считают, что нет. Это касается и самого заемщика, «портрет» которого в принципе не отличается от заемщика областного: 35 лет, представитель среднего класса, работает по найму. При этом в «МИЭЛЬ-Брокеридж» замечают: возможно, стоит проявлять больше внимания и терпения к областным клиентам, некоторые из которых по вполне естественным причинам могут несколько предвзято относиться к деятельности банка или агентства недвижимости, имеющих центральный офис не в городе проживания такого клиента, а совсем в другом месте.

Наталия Крол

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация