Дома времен Иосифа Виссарионовича
Такие дома уже не так комфортны, как прежде, чтобы соперничать с современными элитными особняками. Теми, где архитекторы стараются предусмотреть любую прихоть жильцов. А потому риэлторские компании уже давно выделяют такое жилье в отдельную категорию – у «сталинок» свои плюсы и минусы и свой круг покупателей.
Хотя «сталинские» дома – это не более 5% московской застройки, они – самая узнаваемая «деталь» в облике столицы. Наиболее яркие представители «сталинского» ампира – высотки («семь сестер»), дома, которыми застроены основные московские магистрали и Садовое кольцо, – такой же символ города, как Кремль или собор Василия Блаженного.
Город-театр и его декоратор
Дома, появившиеся в Москве во второй четверти прошлого века, не случайно носят имя «великого кормчего». Сталин действительно лично следил за тем, как создавался новый облик Москвы. Домам отводилась роль декораций. Поэтому строили их вдоль правительственных трас: Ленинградского, Кутузовского, Ленинского проспектов, Фрунзенской, Космодамианской, Котельнической набережных. Каждый подоконник здесь несет смысловую нагрузку, каждая декоративная деталь продумана и вписана в общий план. Доходило до курьезов: роскошный фасад нередко соседствовал с невзрачным внутренним двором – ведь с улицы двор не виден, так что на «украшения» можно было и не тратиться.
Первое «сталинское» здание – это, несомненно, Серафимовича, 2 – знаменитый «Дом на набережной», построенный в 1928 году. Примечательно, что «сталинская» архитектура почти на десять лет пережила вождя. Умер Сталин в 1953-м, а «сталинки» строили аж до 1962 года, пока не началась новая эпоха в жилищном строительстве страны – на смену величественным зданиям, каждое из которых строилось по индивидуальному проекту, пришли однотипные «хрущевки».
Разные эпохи, разные здания
«Сталинские» дома можно разделить на разные категории. Первый водораздел – временной: построенные до войны и после.
1. Довоенные – (кроме «Дома на набережной») не столь массивны и архитектурно не так примечательны. Напоминают дореволюционные доходные дома. Например, Поварская 29-31, «Дом со львами» в Ермолаевском переулке или «Дом летчиков» в Малом Патриаршем переулке – человек, не знающий их года постройки, наверняка решит, что построены они еще до революции 1917 года. Высота их – 6–7 этажей, не более, никакого коммунистического декора.
2. Послевоенные. Это дома победителей. Там иной масштаб. На фасадах – гербы, звезды, серпы с молотами. Герои-воины, летчики.
3. Дома, построенные после смерти вождя. Они постепенно «теряли» свой героический декор с фасадов. Это заметно по домам на Кутузовском проспекте, в районе Университета, на Ленинском проспекте. Дома эти построены серьезными ведомствами – Академией наук, МГУ, академией им. Фрунзе.
– Привычный нам «сталинский» ампир, но чуть меньше гранита и мрамора, – замечает зам. генерального директора компании «Новый город» Александр Гениевский.
Понятно, что квартиры для номенклатуры и рядовых граждан существенно различались. Но если для простых москвичей отводились коммуналки, строящиеся по коридорному принципу, то квартиры для советской знати состояли не только из гостиных и спален, в них были кабинеты, детские, библиотеки и даже помещения для прислуги.
4. 3–5-этажные дома из серого кирпича, которые после войны строили пленные немцы. Это самые простые «сталинки». Таких домов очень много в Измайлове, на Курской, на Октябрьском Поле.
Недостатки прежней роскоши
По иронии судьбы, как рассказал президент компании «Паллада» Сурен Шабуров, в середине девяностых на рынке оказались одинаково востребованы как «сталинские» коммуналки, так и квартиры для первых лиц государства. В этот недолгий промежуток «сталинки», за неимением лучшего, были единственным предложением на рынке элитного жилья. Они разительно выделялись на фоне советских многоэтажек. Удачное местоположение, высокие потолки, большая площадь квартир. Коммуналки в этих домах расселялись и превращались в дворцы.
– Но нынешние представления о шикарном жилье не связаны со «сталинскими» домами, – утверждает директор департамента вторичного рынка корпорации «Рескор» Вадим Мартыненко. – На рынке масса других предложений. Многие состоятельные люди, которые когда-то купили квартиры в «сталинках», сегодня стараются от них избавиться.
– Главным недостатком многих московских «сталинских» домов является их сильный износ, – считает PR-директор агентства недвижимости DOKI Алла Ефремова. – Фасады, подъезды, коммуникации, перекрытия, балконы, кровля зачастую требуют ремонта, и это может затянуться на годы, доставляя жильцам большие неудобства.
– Впрочем, несмотря на эти недостатки, у «сталинских» домов высокое качество. Их строили качественно, добротно, за украденный в те годы кирпич можно было пойти под расстрел. Людям с деньгами вполне по силам все в таком доме отреставрировать. Не думаю, что ремонт окажется дороже, чем в новостройках, которые продаются «под чистовую отделку», – рассказывает заместитель генерального директора компании «Новый город» Александр Гениевский.
А вот реконструкцию провести будет непросто.
– Особенно это касается домов со смешанными перекрытиями. И если в доме ТСЖ, если в здании жил кто-то из знаменитостей и на фасаде есть мемориальные доски, наконец, если дом просто многоквартирный – постановка такого дома на реконструкцию может оказаться слишком дорогой. Инвестор обломает зубы, – утверждает заместитель генерального директора компании «Гелиос-Недвижимость» Луиза Каширская.
Кроме того, «сталинки» не могут конкурировать с современными зданиями и по наличию объектов инфраструктуры.
– Нет паркингов, помещений для охраны. Во многих «сталинских» домах мусоропровод выведен непосредственно на кухню, и это тоже минус», – считает заместитель генерального директора компании «МИЭЛЬ-Брокеридж» по вторичному рынку жилья Алексей Шленов.
«Сталинский» «квадратик» в у.е.
Сегодня это не самое дорогое жилье, но разброс цен за квадратный метр велик.
| Однокомнатные квартиры | $4700–6800 |
| Двухкомнатные | $3500–10 000 |
| Трехкомнатные | $3450–18 000 |
| Четырех- пятикомнатные (и более ) | $3800–8200 |
Дороже всего стоит жилье в лучших, знаковых «сталинских» домах, где платить придется не только за архитектуру, но и за «историю». На Котельнической, Серафимовича, Поварской, на Патриарших квадратный метр обойдется более чем в 10–12 тысяч долларов. При этом квартиры продаются очень быстро.
Козырные адреса
Главный козырь «сталинских» домов – адреса. Большинство их – в Центре или неподалеку от него. Многие из таких домов считаются памятниками архитектуры.
Благодаря удачному расположению, «сталинки» на рынке коммерческой недвижимости пользуются значительным спросом. С одной стороны, дома обрастают объектами инфраструктуры, с другой – в них все больше размещаются офисы. Например, в доме на Котельнической набережной уже есть кинотеатр, булочная, парикмахерская, банк, продуктовый магазин, два ресторана и несколько офисов.
– Арендные ставки на такие помещения достигают $3000 кв. м (например, Кутузовский проспект, Тверская, проспект Мира), а спрос продолжает превышать предложение, – говорит руководитель отдела коммерческой недвижимости компании Delta Realty Елена Жильская.
– Популярность «сталинских» домов снижается, квартиры в большинстве этих зданий (за исключением самых известных, определяющих архитектурный облик Москвы) скоро сравняются в цене с 5- и 9-этажками, – утверждает управляющий компании «ХИРШ-Москва» Елена Голубева.
– Но это не значит, что их пора выкидывать «на свалку истории», у этого жилья – своя ниша. Есть покупатели, которые хотят поселиться именно в таком доме, и потому закрывают глаза и на изношенные коммуникации, и на мусоропровод на кухне, – считает Сурен Шабуров.