01:27:23
25 июля 2024 г.

Надежда Косарева: «Основной «тормоз» – чиновник»

ЖКХСогласно Жилищному кодексу, собственники жилья должны определить способ управления многоквартирным домом. Если это не произошло, органы местного самоуправления обязаны с 1 января 2007 года по 1 мая 2008 года провести конкурсы управляющих компаний и по их итогам назначить победителей управлять теми домами, жильцы которых не сделали свой выбор самостоятельно. Уже конец марта 2007-го. Итог неутешителен: число самостоятельных решений ничтожно. О причинах говорим с президентом Фонда «Институт экономики города» Надеждой Косаревой.

– На мой взгляд, причина не только в пассивности населения, но и в элементарной неосведомленности: до людей не доводят информацию, а разобраться в массе законодательных актов и постановлений они самостоятельно не могут. Необходимо серьезно заниматься разъяснением на муниципальном уровне. И власть должна быть заинтересована в таком просвещении. Но часто мы наблюдаем обратное: органы местного самоуправления, пользуясь незнанием людей, не хотят расставаться со «своим муниципальным бизнесом». Ведь обслуживание жилья и управление им – это большие деньги населения и немалые бюджетные средства. Поэтому не стоит ждать, что муниципалитеты просто так их отдадут. Нередки случаи, когда муниципальные предприятия вместо того, чтобы разъяснять, пускаются во все тяжкие: обманывают людей, запугивают «чудовищем» в лице частного бизнеса.

С другой стороны, практически бездействует прокуратура, не реагируя на нарушения прав граждан.

Без резких движений

– Можно ли в связи с этим говорить, что внедрение Жилищного кодекса в жизнь идет сложно?

– Я против однозначного вывода. По многим направлениям Жилищный кодекс не является революционным законодательным актом: он лишь обобщил и закрепил то, что уже было в целом ряде законов и постановлений правительства. Резких реформ в ЖК немного. Но то, что связано именно с реформой, действительно идет не так просто, как хотелось бы. Окончание бесплатной приватизации жилья натолкнулось на неспособность государственной системы регистрации прав на недвижимость быстро и эффективно оформлять права собственности на приватизированное жилье. Это одна из причин, по которой был перенесен срок окончания бесплатной приватизации на 2010 год. Не все гладко с субсидиями на оплату жилья и коммунальных услуг. Финансируются они из регионального бюджета, но до 1 января 2008 года субсидии предоставляются на местном уровне – отсюда и путаница.

– В конце прошлого года при Совете при президенте РФ по реализации приоритетных национальных проектов и демографической политике создана комиссия по развитию рынка доступного жилья. Вопрос к вам как к члену комиссии: чем вызвано ее создание?

– Сложностью проекта. Необходимостью законодательных и институциональных изменений. Комиссия призвана усилить систему управления национальным проектом. Заметьте: в составе комиссии нет представителей правительства. Я бы сказала, что это комиссия экспертов, представляющих различные точки зрения, что в принципе продуктивно.

Одна из главных – проблема управления проектом. У нас в стране нет опыта проектного подхода как такового. Напомню: текущая работа не имеет ни начала, ни конца. Например, учителя должны учить детей постоянно, а им, в свою очередь, постоянно нужно платить жалованье. Постоянно должны плыть пароходы и ходить поезда. Проект же – всегда «от и до». У него есть четкие цели и критерии, по которым оценивается достигнутое.

– В этом проекте есть такие критерии?

– Федеральная целевая программа «Жилище» написана как план реализации. В ней есть четкие сроки, показатели, определена ответственность. Но проектом надо управлять, иначе он утонет в рутинных процедурах согласования. Скажем, у проекта четкие сроки работы – но министерства не могут согласовать какую-то позицию. И проект буксует. Но, извините, если сроки срываются из-за согласований – это не проектный подход!

И главный «тормоз» – чиновник. Мало создать законодательную базу – надо проводить радикальные институциональные преобразования. Уточню. Чтобы построить дом, необходимо получить землю. Земля находится в государственной собственности, и доступ к ней регулирует чиновник. Да, в Земельном кодексе написано, что землю надо предоставлять на открытых аукционах – тогда будет конкурентная среда, каждый может прийти на аукцион, приобрести земельный участок и построить дом. Но до вступления закона в силу, то есть до 1 октября 2005 года, свободные земельные участки спешно раздавались по старой процедуре – впрок! – тем, кто в тот момент был ближе всего к чиновнику. Говоря по-русски, застолбили! И земельных участков, которые были розданы впрок, – огромное количество. Они выведены из оборота. Их нужно вернуть в оборот, чтобы строить жилье… Пойдем дальше. Разрешение на строительство дает все тот же чиновник, а это нескончаемые муки в течение 2–3 лет. Количество инстанций, которые надо пройти, – экспертизы, согласования – достигает семидесяти. До 300 различных подписей! Очень много повторных согласований. Каждое ведомство придумывает свою процедуру. С одной стороны, правильно. Экология нужна? Нужна. Пожарные нужны? Нужны. И т.д., и т.п. Но система управления устроена так, что каждое ведомство тянет одеяло на себя.

Повод для оптимизма

– И комиссия намерена снять эти барьеры?

– В первую очередь! Для решения этих вопросов в конце 2006 года принят федеральный закон, который предусматривает функционирование с 1 января 2007 года единой системы государственной экспертизы проектной документации и единого государственного строительного надзора. В рамках комиссии еще в начале декабря прошлого года были подготовлены проекты соответствующих постановлений правительства. К сожалению, в силу рутинной правительственной процедуры их согласования, о чем говорилось выше, только на днях вышло постановление по единой государственной экспертизе, а по стройнадзору – все еще в кабинетах.

Нам предстоит ответить еще на три вопроса. Прежде всего, как в существующую муниципальную практику внедрить систему градостроительного планирования и регулирования? Нужны кардинальные изменения системы землепользования и застройки. Генпланы и правила землепользования и застройки должны проходить публичные слушания в обязательном порядке. Жители каждого конкретного города должны участвовать в таком обсуждении. Тогда не будет пикетов по поводу того, строить на детской площадке парковку или не строить. Второй вопрос: нужна конкурентная среда. Предстоит разрушить монополию «прорвавшихся». Третий вопрос – финансовый. Увы, процессы строительства жилья не имеют развитых кредитно-финансовых инструментов. Есть лишь один инструмент: прямые инвестиции. Начиная с инфраструктуры, которую «вешают» на застройщика, – потом эти затраты вкладываются в цену жилья. Так и само строительство жилья – здесь господствуют прямые инвестиции участников долевого строительства, застройщик кредитуется мало. Более того, этот сектор настолько непрозрачен и не адаптирован к кредитному рынку, что привлекать туда заемное финансирование крайне проблематично, в первую очередь, банковские кредиты. Нужны фирмы-застройщики с устоявшейся репутацией, прозрачные, со своими финансовыми активами, основными средствами, да плюс к этому им бы еще предоставляли землю в собственность, которую они могли бы закладывать, тогда, конечно, банковский сектор давал бы им кредиты: и на развитие инфраструктуры, и на само жилищное строительство.

Сегодня закладывается фундамент под то, что потом быстро начнет расти. 9 процентов граждан России могли приобрести жилье с помощью собственных и заемных средств в начале проекта. К 2010 году их должно быть 30 процентов. Увеличение в три раза. Это очень большой рывок. Но 30 процентов – не 70. Это начало. Увеличение строительства жилья вдвое – с 40 млн. кв. метров в год до 80 млн. кв. метров – тоже большой рывок. Но, с другой стороны, что такое 80 млн. кв. метров жилья в год для России? Явно недостаточно. Всем понятно, что проект – только начало, база, на которой процесс может и должен получить развитие.

Но подводить итоги рано – только год прошел. Но на уровне управления проектом есть повод и для оптимизма. И дают его программы, связанные с государственными жилищными сертификатами (ГСЖ) и молодыми семьями. ГЖС – это обеспечение тех групп населения, перед которыми федеральный бюджет имеет обязательства.

Раньше ГЖС выдавали только увольняемым военнослужащим. Сейчас стали выдавать всем группам – выезжающим с Крайнего Севера, вынужденным переселенцам, чернобыльцам – то есть появился унифицированный инструмент: человеку дают денежную субсидию – покупай квартиру, где хочешь. Вторая программа: жилье для молодых семей. Мне импонирует сегодняшняя установка программы: она учитывает наличие детей в семье, но ориентирована на жизнеобеспечение молодой семьи. Семьи! Молодые люди, у вас и профессия есть, и возможность получать деньги и расплатиться за кредит – посчитайте, а мы вам поможем в оплате первого взноса. И главное, живите нормально, тогда, наверное, у вас и дети родятся.

Такая программа, если хотите, более человечна. Это и есть главная цель проекта…

О НАШЕМ СОБЕСЕДНИКЕ

Надежда Борисовна Косарева родилась в Москве. Окончила экономический факультет Московского государственного университета им. М. В. Ломоносова, кандидат экономических наук. Президент Фонда «Институт экономики города» со дня его основания в 1995 году. До этого работала в Институте народно-хозяйственного прогнозирования РАН. Эксперт в сфере жилищной политики, жилищного финансирования, развития рынка недвижимости, а также по вопросам организации местного самоуправления. Принимала участие в разработке значительного числа законодательных и иных нормативно-правовых документов по вопросам жилищной политики и развития рынка недвижимости. Член комиссии по развитию рынка доступного жилья при Совете при президенте Российской Федерации по реализации приоритетных национальных проектов и демографической политике.

Денис Данилов

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация