Московская жилищная газета

ЖКХ

Опубликовано на сайте: 27 июля 2010 г. 14:00
Публикация в газете: №27 (802) от 22 июля 2010 г.

Сто вопросов от собственников

Сто вопросов от собственников

Договор управления, по Жилищному кодексу, должен быть подписан каждым собственником в доме, которым управляет ДЕЗ или любая другая управляющая компания. Продолжаем разговор о подводных камнях этого документа вместе с генеральным директором Межрегиональной организации объединений домовладельцев Ларисой Денисовой.

Прикрылись тайной

Инициативная группа потребовала от Дирекции единого заказчика отчет о выполнении работ по договору управления в нашем доме. Нам отказывали под разными предлогами. Дело дошло до суда. Юрист ДЕЗа принесла на заседание отчет, из которого следовало, что услуги нам оказывались. Мы потребовали в качестве подтверждающих документов формы КС-2, в которых указываются объемы выполненных работ. Однако юрист дирекции заявила, что это – коммерческая тайна. Разъясните, что в деятельности управляющей организации является для собственников коммерческой тайной?
Тамара Иняшина

– Для того чтобы определить, что для управляющей компании по отношению к собственникам помещений в доме является коммерческой тайной, сначала следует разобраться в понятии «прибыль». Плановая прибыль – предмет обсуждения на общем собрании, после согласования она попадет в договорную цену. Допустим, компания согласилась предоставлять услуги за 30% прибыли. Собственники сочли, что это много. В результате переговоров сошлись на 25%, включили в цену договора. Другое дело – прибыль фактическая. В конце года УК подсчитает ее по вашему дому. Либо получится меньше запланированной, либо больше. Так вот, разница между плановой и фактической прибылью – однозначно коммерческая тайна для жителей.

Как УК ухитрится на ваши деньги получить больше, этого она не обязана вам рассказывать. Даже налоговые органы не имеют права разглашать эти сведения. Возможно, компания применяет ноу-хау, какие-то сверхсовременные производственные и управленческие технологии, позволяющие повысить эффективность работы. То есть все сведения, касающиеся реально полученной выгоды и прибыли, – коммерческая тайна. А все, что касается текущей деятельности, к коммерческой тайне не имеет отношения. Вас интересует результат с точки зрения отчетности за ваши деньги по перечню услуг, которые УК обязалась оказать в вашем доме. То есть конкретно выполненные работы на конкретно собранные деньги, подтвержденные актами выполненных работ. Это не коммерческая тайна, а обычная обязанность подрядчика отчитаться за выполненную работу. В УК ваши деньги поступили как выручка от оказания платных услуг. Если они действительно были оказаны, то чем обосновать отказ компании в предоставлении подтверждающих документов? Нет бумажки – значит, и работ не было.

Расшифровать обязаны

В договоре управления наша управляющая компания указала стоимость обслуживания одного квадратного метра общей площади. Попросили расшифровать – что конкретно входит в эту цену? Но нам было отказано. Обязана ли управляющая организация это делать, и как нам правильно обосновать свои требования?
Нина Владимирова

– То, что вы называете «расшифровкой», является сметой. Ваша управляющая организация сразу предлагает вам расчет платы, то есть итог сметы – сколько стоит эксплуатация квадратного метра общей площади. Причины понятны. Из сметы вы бы узнали, из чего складывается плата, сколько стоит каждая конкретная работа и какова рентабельность. Грамотный экономист составляет смету по законам экономической и финансовой науки, а значит, укажет плановую прибыль, посчитает себестоимость работы и с учетом этого напишет итоговую стоимость. И УК предложит эту смету утвердить на общем собрании. Если же в договоре нет сметы, то это дает возможность нечистоплотной компании указывать в отчете какие угодно работы и в каких угодно объемах. Уличить ее в этом будет сложно, вам ведь неизвестно, что именно было включено в размер платы.

Рекомендую не подписывать договор и даже не обсуждать его на общем собрании, если в нем нет сметы в виде отдельного приложения. Никто не обязывает собственников проголосовать за такой договор. Но если они не готовы расстаться с компанией, лучше подстраховаться на случай судебных разбирательств с ней. Вы можете записать в решении собрания: поскольку смета по требованию собственников на собрание не представлена и стоимость работ не известна, то предложенный договор общее собрание утвердить отказалось.

Читаем сзади наперед

Договор управления очень большой по объему – почти брошюра. Никто из моих соседей так и не одолел его до конца. А ведь его мало прочитать, надо вникнуть в каждый пункт, потратив на это не один день. По каким признакам можно навскидку определить, соответствует ли он законодательству и нашим интересам?
Владимир Потапов

– Важно научиться работать с договором, который вам предлагает подписать управляющая организация. Советую начать изучение с конца, то есть с приложений. Так можно, не читая договора, определить, что это за компания, какие цели преследует. Разберем в качестве примера договор управления в новостройке с коммерческой управляющей компанией. Допустим, все есть (что, кстати, бывает редко), и памятка о порядке проведения ремонтно-строительных работ при перепланировке, и акт разграничения эксплуатационной ответственности: за что отвечает компания, а за что – собственник. Есть и расчет размера платы за работы и услуги с учетом НДС, с указанием единиц измерения.

А дальше... обнаруживаются хитрости, рассчитанные на невнимательного жителя. В перечислении услуг фигурирует обслуживание приборов учета. Это не обязательная работа, но компания за нее берется. При этом указала только стоимость услуги, без сметы, то есть за какую плату готова обслуживать приборы учета. Как собственнику сориентироваться, что компания подразумевает под «обслуживанием», и за что конкретно ему придется платить? В перечень услуг также включена оплата отопления мест общего пользования. Непонятно, что это такое, каков метраж. Законодательных оснований для включения этой позиции в перечень услуг нет никаких, потому что места общего пользования входят в балансовую стоимость квартиры и, соответственно, ее содержания. Многие компании хитрят таким образом, неправомерно взимая плату за некие места общего пользования.

А дальше в смете – расходы компании. Понятно, что речь идет об административно-управленческих затратах. Расчета нет, лишь указано, за сколько компания готова обслуживать дом. Сравним эти расходы (23,63 руб. с кв. метра) с размером платы за техобслуживание (22,68 руб. с кв. м). Не надо быть экономистом, чтобы сообразить: не может стоить управление почти столько, сколько содержание. Возникает вопрос: что за особенный управленческий аппарат у этой компании, если так дорого стоит? При такой стоимости управленческих услуг менеджером должен работать как минимум председатель комитета Госдумы с тремя высшими образованиями, умеющий и диссертации писать, и уникальные договоры составлять, и по суду миллионы взыскивать. Вдумчивый собственник обязательно начнет интересоваться: что это за управленческая схема, сколько штатных работников в УК, кто они такие, чем планируют заниматься конкретно по дому, в чем будет заключаться их работа – может, только квитанции раздавать?

В этом, собственно, и заключается обсуждение договора на общем собрании – получить от компании ответы на возникшие вопросы. Умный коммерсант обоснует свои запросы. Расскажет, что компания планирует провести в доме какие-то особенные мероприятия. Или что дом уникальный, и его обслуживать надо по-особенному. Или что в нем есть какие-то колоссальные проблемы по сравнению с другими домами, для решения которых придется прилагать дополнительные усилия. То есть сверхзатраты на управление должны быть объяснимы.

При этом надо учитывать, что, по сложившейся в стране практике, коммерсанты работают за 10–15 процентов от стоимости техобслуживания. Это достаточная прибыль.

Главное приложение, которое должно быть в каждом договоре управления, – перечень работ и услуг. Однако компания хитрит, называя приложение перечнем работ и услуг, выполняемых в рамках данного договора. В чем заключается хитрость? Размер платы 22,92 руб. с кв. м, установленный московским правительством, подразумевает, что в перечень входят все работы и услуги, относящиеся к понятию «техническая эксплуатация». В постановлении Госстроя № 170 от 27 сентября 2003 г. «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» перечислен полный объем обязательных работ для поддержания многоквартирного дома в должном техническом состоянии. Этим объемом руководствуются государственные предприятия – ДЕЗы. Однако в нашем случае коммерческая компания снимает с себя эту обязанность, внеся в название перечня одну несущественную, на первый взгляд, оговорку: выполнение работ в рамках договора. Подписав его, собственник не сможет потребовать полного объема работ, указанного в нормативе.

Итак, на конкретном примере мы с вами разобрали азы работы с договором. И выяснили: достаточно с пристрастием изучить приложения к нему, чтобы стало понятно, с кем имеем дело, насколько квалифицированно работает компания, насколько ей можно доверять.

Лариса Денисова

Другие статьи на тему: ЖКХ

  • Более 18 лет мы были вместе с вами
    Уважаемые читатели! К сожалению, мы сегодня в последний раз встречаемся на страницах нашей газеты. Ваш Управдом закрывается. По независящим от нас причинам правительство Москвы не нашло финансовых возможностей для дальнейшего выпуска «Квартирного ряда».
  • Прокурор тебе поможет
    Счетная палата в следующем году впервые вместе с Росфиннадзором проведет параллельные проверки в сфере ЖКХ, особенно по итогам зимнего отопительного периода, сообщил ее председатель Сергей Степашин на конференции «Взаимодействие органов внешнего и внутреннего финансового контроля».
  • Свершилось! Крайним назначили собственника
    14 декабря в третьем чтении, то есть окончательно, Госдума утвердила два важнейшие для россиян закона – о продлении сроков и определении основных направлений деятельности Фонда содействия реформированию ЖКХ и о создании системы финансирования капитального ремонта многоквартирных домов.
  • Альтернатива общему котлу
    На пленарном заседании Госдумы в третьем чтении были приняты поправки в Жилищный кодекс, касающиеся проведения капремонта в многоквартирных домах.
  • Так ли страшен реагент, как его малюют?
    Как только наступает зима, сразу начинаются разговоры об антигололедных реагентах. Этих борцов со снегом в народе недолюбливают. И ботинки калечат, и шубы, и собачьим лапам достается. Разберемся, насколько справедливы эти нарекания.