Шпаргалка для отличников
Чиновники удивляются, отчего народ не бросился регистрировать свою дачную собственность. Цена вопроса, разумеется, значение имеет. Но и незнание, КАК это сделать, не может не сказаться на активности. Так давайте еще раз, без лишней лирики, выясним, кому куда бежать и какие справки готовить. Поможет в этом адвокат Людмила Трифонова.
Предъявите ваши документы!
Для РЕГИСТРАЦИИ ДОМА, имеющегося на садовом или дачном участке, необходимо наличие следующих документов.
Декларация о постройке дома, которая заполняется владельцем самостоятельно. В ней должны быть указаны: адрес дома; вид постройки; назначение дома; площадь домового строения; количество этажей, в том числе и подземных; годы постройки; информация о материалах, из которых состоят наружные стены постройки, о подключении к инженерно-техническим сетям; кадастровый номер земельного участка. Эти данные заносятся в Единый государственный реестр прав на основании заявления правообладателя. Аналогичным же образом регистрируются и другие постройки хозяйственного назначения (бани, гаражи и т.п.).
При регистрации права собственности взыскивается государственная пошлина, которая сегодня составляет 100 рублей.
У владельцев ЗАГОРОДНЫХ ДОМОВ, построенных на участке, предоставленном под индивидуальное жилищное строительство, хлопот не меньше. Остановимся на двух аспектах решения вопроса о приватизации таких участков и всего, что на них «выросло».
В настоящее время закон о дачной амнистии дает право уже построенный дом оформлять в собственность без предоставления разрешения о вводе его в эксплуатацию (Ст. 8 Градостроительного кодекса РФ). Ранее такое разрешение было необходимо.
Достаточно будет представить документ о праве собственности на земельный участок и оформить в местном Бюро технической инвентаризации технический паспорт на строение. Этот документ явится основанием для регистрации прав на жилой дом. Однако закон ограничил срок «послабления» до 2010 года.
Тем же, кому что-либо только предстоит построить, – никаких послаблений. На руках нужно иметь:
– постановление главы муниципального образования (местной администрации) о разрешении проектирования и строительства,
– правоустанавливающий документ на земельный участок (в настоящее время, как правило, это договор купли-продажи земельного участка (купчая);
– договор на строительство коттеджа (индивидуального жилого дома) между заказчиком и исполнителем;
– архитектурно-планировочное задание;
– задание на разработку проектной документации;
– ситуационный план;
– выкопировка из генерального плана соответствующей градостроительной проектно-планировочной документации;
– инженерно-геодезические изыскания.
При необходимости дополнительно требуются:
– обмерочный чертеж уже имеющихся на участке зданий;
– справки по экологическим и санитарным характеристикам;
– градостроительное заключение.
Архитектурно-планировочное задание на разработку проектной документации для строительства индивидуального жилого дома общей площадью до 500 кв. м утверждается главным архитектором города или района. Основанием для его выдачи является заявка заказчика о намерении построить дом на отведенном ему земельном участке.
Для подключения дома к инженерно-техническим сетям необходимо также иметь проект прохождения этих сетей по дому, одобренный теми организациями, к которым данный проект имеет отношение (например, электроснабжение дома и правильность проекта его распределения по дому в соответствии с нормами – в этом случае электроснабжающей организацией и т.п.).
Наличие названных документов поможет вам также и в споре между нерадивыми строителями, в том случае если строительство будет осуществлено ненадлежащим образом. Кстати, подрядные организации, которых вы наймете для возведения построек, должны иметь лицензию на строительство.
Моя земля?.. А чья же!
Для оформления ПРАВ СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК, предоставленный под жилищное строительство, личное подсобное, дачное хозяйство, садоводство, огородничество, собираем и отдаем в Госрегистрацию следующие документы:
– акт о предоставлении земельного участка;
– кадастровый план земельного участка;
– свидетельство или правоустанавливающий документ на земельный участок.
Если правоустанавливающих документов на землю нет, и хозяева владеют ею на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного (наследуемого) владения, а также в случаях отсутствия документа с указанием права собственности, дополнительных решений о приватизации этих участков не требуется.
Если землю вам выделили для ведения личного подсобного хозяйства, но никаких документов при этом на руки не выдали, придется обратиться в органы местного самоуправления с запросом о предоставлении выписки из похозяйственной книги, в которой ведется учет всех выданных участков. Выписка заверяется руководством местной администрации и является основным документом для последующей регистрации прав собственности.
Профсоюзы предприятий и организаций, предоставляя своим сотрудникам земельные участки, тоже не утруждали себя выдачей каких-либо документов, подтверждающих права землевладельца. Теперь, чтобы переоформить участок в собственность, нужно, самостоятельно подготовив описание границ участка, отнести его в Правление товарищества, которое, в свою очередь, выдаст заключение о соответствии описанных границ действительности. С описанием и заключением можно отправляться в местную администрацию. Указанные документы явятся основанием для выдачи решения о предоставлении участка в собственность.
Кстати, владельцы сразу нескольких участков согласно Земельному кодексу имеют право на неоднократную и бесплатную приватизацию всех имеющихся в наличии земель.
Заборчик-то не здесь стоял
Теперь, о деликатном. О границах. Зачастую те, что должны быть, и те, что есть на самом деле, сильно разнятся. Чаще всего в большую сторону. Для определения «реальности» необходимо провести межевание и получить кадастровый план. Межевание включает в себя проведение землеустроителями работ по сбору и изучению правоустанавливающих, геодезических, картографических и других исходных документов. При этом проводится полное обследование границ земельного участка.
Для тех, кто однажды, передвинув забор, «захватил» землю соседа, наступит момент истины. То есть сосед должен написать заявление, в котором черным по белому скажет, что не имеет к вам по границам никаких претензий. Если же забор был отодвинут на «ничейную» территорию (то есть вы прихватили лес или пустырь), необходимо получить заявление об отсутствии к вам претензий со стороны местной администрации. Но для «захватчиков» установлен лимит – вновь присоединенный участок не должен превышать шесть соток.
Держи дистанцию
При строительстве, переустройстве садовых, дачных или индивидуальных жилых домов должны четко соблюдаться правила противопожарных, строительных, санитарных норм. Все эти нормы регулируются СНИПом 30-02-97 «Планировка и застройка территорий садоводческих объединений граждан, здания и сооружения. Нормы проектирования».
Так противопожарные расстояния внутри одного участка не регулируются, а вот что касается противопожарных расстояний между соседями участков, то здесь имеется прямая зависимость от материала, из которого дом построен.
Так, например, между домами из камня или других негорючих материалов (бетон, железобетон) расстояние должно быть не менее 6 метров, между бетонным и таким же, но с деревянными перекрытиями, и покрытиями, защищенными негорючими и трудногорючими материалами – 8 метров, а между каменным и древесным (каркасным) домом – не менее 10 метров.
Расстояние от дороги на плане обозначается, как правило, красной линией, так схематически обозначают линию забора вокруг участка, который отделяет ваш земельный участок от улицы или проезда.
Жилое строение (дом) должно находиться не менее чем в 5 метрах от красной линии, от красной линии проезда не менее чем на 4 м. Расстояние между хозпостройками и красными линиями улиц или проездов должно быть не менее 5 метров.
Только сообща
Очень часто в юридической практике встает следующий вопрос: кто и как должен платить за строительство дорог, электро– и газоснабжение, противопожарные сооружения и т.п. Ответ тут следующий: какая бы ни была организационно-правовая форма – садовое ли товарищество, товарищество собственников жилья и т.д., – такие вопросы решаются общим голосованием на заседании товарищества. Наличие соответствующих документов (договоров) с организациями, оказывающими необходимые услуги, будь то строительство забора, дополнительной дороги, электроснабжения и т.д. – обязательно. В договоре должна быть указана сумма предоставляемых исполнителем услуг и порядок их оплаты.
На практике либо денежные средства распределяются пропорционально между каждым членом товарищества, либо – в зависимости от имеющегося метража земельного участка, дома и т.п. В любом случае должно быть принято решение и для последующей реализации решения необходима заверенная выписка из решения общего собрания членов товарищества.