Один против всех, или Откуда такая нелюбовь?
Недавно, выступая в прямом эфире телеканала ТВЦ, мэр столицы Юрий Лужков пообещал помогать москвичам при оплате счетов за тепло, свет и воду, если они установят квартирные счетчики. Но почему-то жители слишком вяло откликаются на подобного рода призывы – пока приборами оборудовано лишь 17 процентов квартир.
Это как-то не вяжется с возмущениями по поводу постоянно растущей квартплаты. Но причина кроется не только в нашей лени. К примеру, в большинстве домов ЖСК путь к экономии жильцам заказан…
Не сметь экономить
Недавно со своей бедой в редакцию обратился житель дома 8, корп. 1 на улице Академика Челомея Николай Ушаков. Никак не может он добиться согласия от правления ЖСК «Чапаевск» на установку квартирных счетчиков. Председатель кооператива в официальном ответе разъяснила ему, что о квартирных приборах учета речь может идти лишь после установки и ввода в эксплуатацию общедомовых счетчиков. Средств на эти цели в полном объеме из бюджета не выделили, а в ЖСК и подавно денег нет. Любое решение, связанное с использованием объектов общедолевой собственности, в частности, системы водоснабжения, требует согласия всех участников долевой собственности (ст. 247 ГК РФ). Установка и обслуживание общедомовых счетчиков и учет потребления по квартирным приборам могут привести к повышению эксплуатационных расходов. Это затрагивает интересы других собственников помещений. А дальше – Николая Александровича припугнули: «Члены ЖСК вносят обязательные платежи в порядке, установленном органами управления жилищного кооператива. Любые самовольные действия расцениваются правлением как неправомерные и будут оспорены в судебном порядке».
Несостоявшийся эконом с обидой комментировал письмо председателя ЖСК: «Дому двадцать лет. До сих пор нет общих приборов учета, так как председателю невыгодно их ставить. Многие из нас хотят рассчитываться за воду по счетчикам, но правление отказывает в этом. Значит, экономии нет и не будет! Неужели искать правду в суде?».
Опасный прецедент
Недавно Тимирязевский районный суд Москвы отказал жильцу ЖСК «Салют-3» в регистрации индивидуального водосчетчика и начислении платежей по его показаниям. Основание – пункт 33 из федерального постановления от 13.08.2006 г. № 491: «Размер обязательных платежей для собственников помещений, не являющимися членами ЖСК, определяется органами управления ЖСК на основе сметы, утвержденной этими органами». В договоре между ЖСК и ДЕЗ учтен расход воды на общедомовые нужды. За мытье лестниц, полив газонов должны поровну рассчитываться все жильцы. Впрочем, как и за утечку ресурса из дырявых труб. Поэтому, прежде чем установить в квартире счетчик, жильцу придется заручиться согласием общего собрания. Только вряд ли соседи согласятся оплачивать его долю протечек.
Удивительно, но этот судебный вердикт не вызвал общественного негодования. Наоборот, выросло число «поклонников» Московского союза ЖК и ЖСК, представлявшего интересы кооператива в суде. Однако вряд ли это решение прибавит авторитета председателям ЖСК, единым фронтом выступившим против вздумавшего «якнуть» собственника. Скорее, ударит по рукам тех, кто готов был откликнуться на призывы устанавливать счетчики. Возможно, приведет и к более опасным последствиям. К примеру, охладит пыл тех, кто надеется с помощью объединения в товарищество сотворить реформу в отдельно взятом доме. Ведь «правила поведения», ставшие основой для решения суда, распространяются и на ЖСК, и на ТСЖ: твое мнение и желание не в счет, судьбу твоего кошелька решают соседи!
Начнут ли суды после этого прецедента штамповать подобные решения, зависит от активности жителей. Ведь отказали собственнику, основываясь на п. 5 ст. 155 ЖК РФ. В ней говорится о «порядке внесения обязательных платежей, установленном органами управления жилищного кооператива». Но порядок расчета и величина платежа – понятия разные. Размер платы статьей 157 Жилищного кодекса РФ определяется исходя из показаний приборов учета, а при их отсутствии – исходя из нормативов потребления коммунальных услуг. Порядок оплаты предусматривает «правила»: до какого числа снять показания, до какого – оплатить, на какой расчетный счет. Как это делать, и должно решать собрание. Ставить в своей квартире счетчик и расплачиваться по его показаниям – право каждого собственника. Но за него надо бороться…
Хомут на шею
Не мешало бы разобраться, почему председатели ЖСК так яростно сопротивляются установке квартирных счетчиков. Ведь очевидно: чем охотнее они будут этому способствовать, тем большей поддержки удостоятся со стороны жильцов. И наоборот: своим отказом они множат ряды своих противников и порождают конфликтные ситуации.
Однако Николай Ушаков не прав, обвиняя своего председателя в корысти. Не себе же в карман сливает правление лишнюю водичку. Тогда в чем причины такой повальной «нелюбви» к счетчикам в ЖСК? Попробуем их перечислить.
Скажем, на собрании решили установить квартирные счетчики. Принимать их должен тот, кто будет снимать показания. Управляет домом ЖСК – значит, принимать приборы и заключать с жильцами договор о снятии показаний должно правление. Есть договор с ДЕЗ – значит, это прямая обязанность сотрудников дирекции. Надо сказать, что они не горят желанием обременять себя лишней работой. Однако, если собственник представил все необходимые документы на приборы учета – договор на установку счетчика, лицензию организации на право заниматься этим видом деятельности, акт об установке с указанием паспортных данных на приборы, договор на обслуживание, то управляющая компания не имеет права отказать в приемке.
Итак, счетчики приняты в эксплуатацию, договоры с собственниками подписаны. Теперь надо «уговорить» ДЕЗ поменять договор с ней, ведь теперь расчеты усложнятся: отдельно на тех, у кого счетчики есть, и отдельно на тех, кто платит по нормативу. Как преодолеть сопротивление дирекции – забота председателя.
Если большинство жильцов установят в своих квартирах счетчики, председатель никогда не сможет собрать с них всей суммы, определенной договором. Всегда будет разница между данными общедомового прибора и суммарными показаниями индивидуальных счетчиков. В этом случае разницу председатель должен распределить на тех, у кого индивидуальные счетчики есть.
Постановлением правительства РФ № 306 от 23.05.06 «Об утверждении Правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг» на собственников возложена обязанность оплачивать потребление воды для бытовых нужд и на общедомовые нужды. Выходит, есть в квартире счетчик или нет, доплачивать все равно придется. Представляете, как достанется председателю от жильцов!
Счетчик сам по себе ресурсы не экономит, но его наличие позволяет увидеть причины перерасхода и устранить их. Считается, что нормативы на потребление воды завышены. Даже если все жильцы платят по нормам, общий счетчик показывает больше. Возможно, он отрегулирован на максимальную погрешность в положительную сторону, тогда его надо проверить. Или вода подается под большим давлением. И если на счетчиках не установлены манометры, надо менять измерительный узел. Это нужно и для контроля соблюдения параметров, за любые отклонения полагается снижать платежи.
За течь в подвале отвечает та организация, с которой заключен договор управления. Председателю предстоит обязать ее привести в порядок все задвижки, вентили, ликвидировать свищи. Затем выявить «непрописанных» арендаторов, заставить каждого собственника привести домашнюю сантехнику в порядок, поменять допотопное оборудование. Казалось бы мелочь – подмес. Из крана горячей воды какое-то время вытекает холодная, приходится ждать, пока она наберет «градусы». Но счетчик крутит. А горячая вода намного дороже…
Впрочем, все эти трудности не дают правлению права отказывать жильцам в установке квартирных счетчиков. Тем самым председатель расписывается в своем нежелании работать. Во многих кооперативах среднее потребление холодной воды при наличии квартирного счетчика составляет три кубометра в месяц на человека (при нормативном потреблении – 6,935 кубометра). Значит, стоит овчинка выделки!