21:18:17
25 июня 2024 г.

Все мы гости на этом празднике жизни

Грустная, но абсолютно точная формулировка. Любое имущество переживает своего владельца. Недвижимое отличается от всего прочего тем, что в силу своей высокой ценности может позволить погостить на этом празднике с наибольшим комфортом.

О договорах пожизненной ренты активно говорили в годы перестройки. Схема понятна: пожилой человек, назовем его Ивановым, заключает договор с желающим унаследовать его квартиру Петровым, получает определенную сумму сразу, а потом и ежемесячные вознаграждения, что позволяет безбедно дожить свои годы. После смерти Иванова в освободившуюся квартиру въезжает Петров и становится ее полноправным собственником.

Жизнь вносит коррективы

Но простота и полезность этой схемы были сильно скорректированы жизнью – после подписания таких договоров пенсионеры почему-то быстро умирали. Появился и другой вариант: честно выплачивающих по таким договорам немалые суммы Петровых приглашали в суд и ставили перед фактом – мол, пенсионер передумал передавать квартиру по договору ренты. А право на жилье оспаривают внезапно появившиеся родственники. По решению суда Петровым даже возвращались какие-то суммы – но не полностью, а даже то, что Петровы получали, вложить в недвижимость было уже невозможно в силу их страшного денежного обесценивания.

Таких историй было немало. Отчасти они и послужили причиной того, что многие приличные агентства недвижимости перестали заниматься этим бизнесом. Ведь формально риэлтор не отвечает за возможный поворот событий – он лишь посредник, подыскивающий нужный вариант. Но расторгнутая сделка – это отрицательный актив, а его нормально работающие агентства старались не накапливать.

Риэлтор – он что, крайний?

Вот что по этому поводу говорят в агентствах недвижимости. Сергей Лупашко, президент Группы компаний «Рескор»: «Насколько мне известно, заниматься этой деятельностью частным компаниям не запрещено. И есть фирмы, которые работают на этом рынке. Другой вопрос – выгодность такой работы, связанные с ней хлопоты».

Наталья Ветлугина, руководитель аналитической службы компании «Новый город»: «Основная масса добропорядочных риэлторов просто предпочитает с этим не связываться, потому что гарантировать, что все потом будет нормально, просто невозможно. Нельзя предсказать, как поведет себя продавец через 5–6 или даже 10 лет, как поступят его наследники. А претензии все равно будут предъявляться риэлтору. Проблемы случаются с двумя из трех договоров ренты. И если даже не расторгаются – продавцом, как минимум, предпринимается такая попытка. А при такой статистике будут ли риэлторы серьезно работать в этом направлении?».

«Наследник» должен знать…

И все же договоры ренты заключаются. Об этом рассказал и Евгений Рогачев, начальник отдела ренты компании «Жилсоцгарантия».

Спрос на жилье по договорам пожизненной ренты существует. И довольно большой. Но удовлетворить его в последние годы довольно сложно. Меньше стало пенсионеров-собственников, не охваченных заботой родственников. Все понимают, какая это ценность – недвижимость. А потому стараются ее не упустить, чтобы она не попала в чужие руки. Есть и определенный процент одиноких людей, предпочитающих передать квартиру государству, они переселяются в социальные дома, где им обеспечиваются уход и комфорт. Такие организации есть и в Москве.

Каковы обязательства «наследника», если договор заключается между частными лицами? Первое, как считает Е. Рогачев, внесение 10– 50% стоимости жилья на счет пенсионера единовременно, и затем ежемесячные выплаты определенных сумм, размер которых зависит от стоимости жилья и величины первого взноса, это примерно 1–6 тыс. рублей. Такие договора обязательно заверяются нотариально и затем проходят регистрацию в регистрационной палате. После этой процедуры собственником жилья становится уже не пенсионер, а его «наследник», хотя зарегистрироваться на площади или проживать на ней он не может. Бывший владелец, в свою очередь, не теряет своего права проживания в квартире, о чем свидетельствует специальная запись в финансово-лицевом счете. Бывает, что ситуация складывается таким образом, что ежемесячные платежи вносятся не на банковский счет, а передаются лично пенсионеру. Как правило, на нового владельца ложится и забота об организации похорон. Законом это не предусматривается, но часто происходит именно так.

По оценке Е. Рогачева, из трехсот заключаемых договоров в судебном порядке расторгается всего один. Статистика расторгаемых договоров ренты аналогична числу расторгаемых сделок на вторичном рынке и не превышает ее. Как показывает практика, первоначальный взнос в таких случаях соискателю жилья возвращается полностью, ежемесячные выплаты – как решит суд. Судебная практика на этот счет бывает разной.

Типичное заблуждение, вызванное правовой неграмотностью, – это представление о том, что квартиру пенсионера можно получить, если он напишет в завещании о своем намерении передать ее кому-то, кто, например, ухаживает за ним. Считают, что это и есть договор ренты. Однако это совсем не так. Надо понимать, что заявление может быть отменено самим же его составителем в любой момент. И в этом случае действительно унаследовать квартиру вряд ли удастся, даже если все требования владельца жилья выполнялись.

Бывает, что стороны заключают договор иждивения, – когда собственнику жилья требуется не только материальное обеспечение, но и уход. Но таких договоров очень мало, говорит Е. Рогачев, – 2% из 100%.

Сейчас желающих заключить договор ренты больше не со стороны пенсионеров, а наоборот – молодежи и их родителей, стремящихся таким образом обеспечить своих чад жильем. В «Жилсоцгарантии» существует даже очередь. В целом объем этого рынка не велик, отмечает Е. Рогачев. Сами же сделки и практика достаточно трудоемки и малодоходны, как, впрочем, и работа с пожилыми людьми. Этим он и объясняет отсутствие интереса к такому частному бизнесу.

Наталия Крол

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация